Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А72-14429/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-14429/2018
г.Ульяновск
20 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.02.2019. Решение в полном объеме изготовлено 20.02.2019.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Т.М.Крамаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды №24-4-277 от 18.08.2014, обязании возвратить земельные участки,

и по заявлению Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, г.Ульяновск, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды №24-4-277 от 18.08.2014, обязании возвратить земельные участки,

третье лицо - ФИО2,

при участии в заседании представителей:

от Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - до перерыва и после - не явились, извещены;

от Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области – до перерыва - не явились, извещены; после перерыва - ФИО3, доверенность от 10.01.2019, паспорт;

от ответчика - до перерыва и после - ФИО4, доверенность от 10.11.2018, паспорт;

от ФИО2 – до перерыва и после - не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» о взыскании 225 255 руб. 00 коп. – основной долг по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, 15 279 руб. 42 коп. – пени за период с 11.02.2016 по 10.02.2017, а также пени с 11.02.2017 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате; 131 398 руб. 75 коп. – основной долг по арендной плате за период с 01.08.2017 по 28.02.2018, 3 691 руб. 74 коп. – пени за период с 11.09.2017 по 25.03.2018, а также пени с 26.03.2018 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате; расторжении договора аренды №24-4-277 от 18.08.2014, обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 73:24:041702:45 площадью 48040,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, ул. ФИО5, д. 33, для использования: под буксировочной канатной дорогой 31 и горнолыжной трассой; 73:24:041702:47 площадью 13556,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под главным корпусом; 73:24:041702:51 площадью 2428,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под канатной дорогой, нижней и верхней станциями; 73:24:041702:52 площадью 2446,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под канатной дорогой, нижней и верхней станциями.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.09.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 24.09.2018 суд в порядке ст.159 АПК РФ принял к рассмотрению ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения.

Определением от 30.10.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2 в соответствии со ст.51 АПК РФ.

Определением от 06.12.2018 суд в порядке ст. ст. 49, 150-151, 159 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об отказе от исковых требований в части взыскания основного долга в размере 225 255 руб. 00 коп. и ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания арендной платы за период с 01.08.2017 по 28.02.2018 и пени.

Определением от 14.01.2019 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований. Согласно заявленному ходатайству, истец просит взыскать с ответчика 74 629 руб. 98 коп. – основной долг по арендной плате за период с 01.08.2017 по 28.02.2018, 60 162 руб. 91 коп. – пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018, а также пени с 14.12.2018 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате; расторгнуть договор аренды №24-4-277 от 18.08.2014, обязать возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 73:24:041702:45 площадью 48040,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, ул. ФИО5, д. 33, для использования: под буксировочной канатной дорогой 31 и горнолыжной трассой; 73:24:041702:47 площадью 13556,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под главным корпусом; 73:24:041702:51 площадью 2428,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под канатной дорогой, нижней и верхней станциями; 73:24:041702:52 площадью 2446,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под канатной дорогой, нижней и верхней станциями.

Суд данным определением удовлетворил ходатайство Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Судебное заседание по делу отложено судом на 11.02.2019.

Представители истца, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в судебное заседание 11.02.2019 не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Протокольным определением от 11.02.2019 в судебном заседании судом объявлен перерыв до 18.02.2019.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет.

Судебное заседание судом продолжено после перерыва 18.02.2019.

Представители истца, а также третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в судебное заседание 18.02.2019 не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии со ст.121 - 124 АПК РФ.

При данных обстоятельствах, дело в судебном заседании продолжено рассматриваться в отсутствие указанных лиц в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле материалам.

Представитель Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области поддерживает исковые требования, просит взыскать с ответчика в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области 74 629 руб. 98 коп. – основной долг по арендной плате за период с 01.08.2017 по 28.02.2018, 60 162 руб. 91 коп. – пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018, а также пени с 14.12.2018 по день фактической уплаты основного долга по арендной плате; расторгнуть договор аренды №24-4-277 от 18.08.2014, обязать возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 73:24:041702:45 площадью 48040,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, ул. ФИО5, д. 33, для использования: под буксировочной канатной дорогой 31 и горнолыжной трассой; 73:24:041702:47 площадью 13556,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под главным корпусом; 73:24:041702:51 площадью 2428,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под канатной дорогой, нижней и верхней станциями; 73:24:041702:52 площадью 2446,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования: под канатной дорогой, нижней и верхней станциями.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что

18.08.2014 между Администрацией г. Ульяновска (Арендодатель) и ООО «Ленинские горки» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 24-4-277, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду следующие земельные участки.

- земельный участок площадью 48 040 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:45, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск ФИО6, д.33 в Ленинском районе, под буксировочной канатной дорогой №1 и горнолыжной трассой;

- земельный участок площадью 13 556 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:47, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск ФИО6, д.33 в Ленинском районе, под главным корпусом;

- земельный участок площадью 2 428 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:51, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск ФИО6, д.33 в Ленинском районе, под канатной дорогой, нижней и верхней станциями;

- земельный участок площадью 2 446 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:52, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск ФИО6, д.33 в Ленинском районе, под канатной дорогой, нижней и верхней станциями (п. 1.1 л.д. 39-42).

Срок аренды установлен с 24.07.2013 по 28.12.2061 (п. 4.1).

По акту приема-передачи № 277 от 18.08.2014 указанные земельные участки переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» (л.д. 44-45).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области в установленном порядке.

На настоящий момент договор аренды является действующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы за использование земельных участков устанавливается от ставок земельного налога с применением поправочных коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007.

Таким образом, расчет арендной платы производится императивно.

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь производится до 25 декабря текущего месяца (п. 3.2).

В связи с ненадлежащим и исполнением ответчиком обязательств в части уплаты арендных платежей за пользование земельными участками истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки, а также о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельные участки из арендного пользования.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2017 по 28.02.2018 в размере 74 629 руб. 98 коп., пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018 в размере 60 162 руб. 91 коп., с последующим начислением по день фактической уплаты задолженности. Требования о расторжении договора аренды и возврате из арендного пользования спорных земельных участков остались без изменения.

Расчет задолженности произведен истцом на основании постановления Правительства Ульяновской области № 510 от 25.12.2007 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Позиционируя себя как надлежащего истца по заявленным требованиям, Агентство госимущества указало следующее:

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 25.06.2015 Законодательным Собранием Ульяновской области принят Закон Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО от 03.07.2015.

Согласно ст. 2 (ч. 1) указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи (ч. 2).

В соответствии с Положением об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее – Агентство), Агентство является исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным от имени Ульяновской области осуществлять полномочия собственника имущества Ульяновской области, а также управление и распоряжение иным имуществом в случаях, установленных законодательством.

В соответствии с п. 2.5 Положения Агентство в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответственно, с момента вступления в силу Закона Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО от 03.07.20015 к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области перешли права уполномоченного органа по договору аренды земельного участка от 11.12.2015 №24-2-1038 независимо от его переоформления в силу ст. 2 вышеуказанного Закона.

Заявляя ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области указало, что в соответствии с Указом Губернатора Ульяновской области от 01.11.2018 № 105 «О мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов государственной власти», пп. 20 п. 2.2 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновкой области от 16.11.2018 № 25/557-П, и Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-30 «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» с 01.01.2019 Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Действительно, в соответствии с Указом Губернатора Ульяновской области от 01.11.2018 № 105 «О мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов государственной власти» с 01.01.2019 Агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области преобразовано в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. С этой же даты Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области переданы функции в сфере строительства, промышленности строительных материалов и изделий, осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также распоряжения земельными ресурсами на территории Ульяновской области.

В соответствии с п. 2.2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновкой области от 16.11.2018 № 25/557-П, Министерство предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в государственной собственности Ульяновской области, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти Ульяновской области и органам местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области на праве постоянного (бессрочного) пользования и иным организациям и гражданам в собственность и аренду.

Постановлением Правительства Ульяновской области от 10.12.2018 N 28/633-П пункт 2.5 Положения об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с 01.01.2019 признан утратившим силу. В наименовании Агентства исключены слова «… и земельных отношений».

Соответственно, с 01.01.2019 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области перешли права уполномоченного органа по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 № 24-4-277 независимо от его переоформления в силу ст. 2 вышеуказанного Закона.

Таким образом, суд исходит из того, что в настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация г. Ульяновска, а в последующем и Агентство госимущеста Ульяновской области, выбыли из арендных правоотношений; права арендодателя по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 № 24-4-277 перешли к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области.

С передачей распорядительных функций к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области перешло и право на предъявление требований по договорам аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, соответственно, Агентство государственного имущества Ульяновской области, не являясь стороной в арендных правоотношениях, не может выступать надлежащим истцом ни по требованию о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, ни по требованиям о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельные участки из арендного пользования.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 301/10.

Надлежащим истцом по заявленным требованиям является Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

Исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно расчету Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, ответчик имеет задолженность по уплате арендных платежей за период с августа 2017 года по февраль 2018 года включительно.

Размер задолженности исчислен исходя из ежемесячного размера арендной платы 18 771 руб. 25 коп. (л.д. 114).

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.01.2011 Общество с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Определением от 27.09.2017 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как указано в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2017 года по февраль 2018 года в силу вышеуказанных норм действующего законодательства являются текущими, следовательно, они обоснованно предъявлены истцом в рамках искового производства.

Ответчик исковые требования не признал, указав на отсутствие задолженности по арендной плате за спорный период времени.

В судебном заседании установлено, что в период с января 2016 года по февраль 2018 года истцу начислена арендная плата в сумме 488 052 руб. 50 коп. (расчет представлен на л.д. 114). Указанный расчет ответчиком не оспаривается.

Во исполнение условий договора № 24-4-277 от 18.08.2014 ответчиком за указанный период времени уплачено 356 653 руб. 75 коп. (платежное поручение № 3 от 11.09.2018) и 56 768 руб. 77 коп. (платежное поручение № 27 от 12.11.2018) (л.д. 70, 153).

Согласно расчету Министерства, задолженность ответчика по арендной плате составляет 74 629 руб. 98 коп.; период образования задолженности: с августа 2017 года по февраль 2018 года включительно.

Ответчик считает, что задолженность по арендной плате, являющаяся предметом спора согласно первоначально заявленным исковым требованиям (225 255 руб. 00 коп. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 131 398 руб. 75 коп. за период с 01.08.2017 по 28.02.2018) погашена в ходе рассмотрения спора по существу.

В соответствии с пунктом 3.3 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 N 510, если арендатор не указал в платежном поручении период, за который вносится арендная плата, арендодатель вправе самостоятельно определить период, в счет которого засчитывается поступивший платеж.

Данный пункт полностью соответствует положениям ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В представленных платежных поручениях ответчиком не указан период, в погашение задолженности за который вносится арендная плата.

Соответственно, Министерством поступившие во исполнение договорных обязательств денежные средства правомерно отнесены в погашение задолженности за ранее возникший период.

С учетом изложенного, у ответчика перед Министерством имеется задолженность по арендной плате за период с 01.08.2017 по 28.02.2018 в сумме 74 629 руб. 98 коп., которая подлежит взысканию на основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, предметом спора является требование истца о взыскании договорной неустойки.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными договором.

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка № 24-4-277 от 18.08.2014 стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендных платежей по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится Арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, а за декабрь – до 25 числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно исковым требованиям, Министерство просит взыскать с ответчика пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018 в размере 60 162 руб. 91 коп.

Проверив представленный расчет (л.л. 114), суд также находит его полным и правильным, заявленным в пределах срока исковой давности. Ответчиком данный расчет фактически не оспорен, контррасчет не представлен.

Истец просит взыскать неустойку по день фактической уплаты основного долга.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки за период с 14.12.2018 по день фактической уплаты основного долга подлежит удовлетворению.

Разрешая по существу заявленное ответчиком ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, суд не усматривает процессуальных оснований для его удовлетворения.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Истцом в материалы дела представлены претензии о необходимости уплаты задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, с 01.01.2017 по 31.07.2017, с 01.08.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 28.02.2018 (л.д. 46-53, 151-152).

Таким образом, предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Оснований для оставления иска без рассмотрения в указанной части не имеется

Предметом спора является также требование истца о расторжении договора аренды в связи с просрочкой оплаты арендных платежей и возврате земельных участков из арендного пользования.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 6.2 договора договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 2.1.7 договора.

В соответствии с п. 2.1.7 договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Поскольку ответчик допускал просрочку уплаты арендных платежей более двух раз подряд, формально основания для расторжения договора аренды у истца имеются.

Между тем, суд полагает, что указанное требование следует оставить без рассмотрения на основании нижеследующего.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В рассматриваемом случае срок действия договора определен сторонами с 24.07.2013 по 28.12.2061, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как было указано выше, решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.01.2011 Общество с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Определением от 27.09.2017 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорные земельные участки включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Таким образом, установив, что в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки», являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, исходя из вышеизложенного, требований статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное, суд считает, что заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

Аналогичный подход приведен, в том числе определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

При таких обстоятельствах иск в части расторжения договора аренды земельного участка подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Что касается заявленного требования об обязании ответчика возвратить спорные земельные участки из арендного пользования.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, поскольку требования истца о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, заключенный между сторонами договора является действующим, оснований для обязания Общества «Ленинские горки» возвратить земельные участки из арендного пользования не имеется.

С учетом вышеизложенного, исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат возложению на стороны пропорционально удовлетворенной части заявленных исковых требований, однако с истца в доход федерального бюджета не взыскиваются, поскольку истец в силу закона освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области оставить без удовлетворения.

Исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области 74 629 руб. 98 коп. – основной долг за период с 01.08.2017 по 28.02.2018, 60 162 руб. 91 коп. – пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018, а также пени за период с 14.12.2018 по день фактической оплаты основного долга, исчисленные исходя из размера 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день фактической оплаты.

Исковые требования в части расторжения договора аренды от 18.08.2014 № 24-4-277 оставить без рассмотрения.

Исковые требования в части обязания вернуть из арендного пользования земельные участки оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 044 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст. ст. 257 - 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Крамаренко Т.М.