Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А05-14538/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А05-14538/2023
г. Архангельск
05 июня 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Тепличный <...>)

к ответчику - комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164501, г. Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, дом 7)

об урегулировании разногласий по договору, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.01.2024, от ответчика: ФИО2, по доверенности от 09.01.2024, а также эксперта ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее - ответчик, Комитет), в котором просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 17 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 759 000 (Семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 07.03.2024 № 077-ПО-2024".

Исковые требования указаны с учетом их уточнения истцом, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился. В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск и письменных возражениях относительно заключения судебной экспертизы.

Заслушав представителей сторон и эксперта, изучив материалы дела, суд установил следующее.

29.01.2021 между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор № 03-07/812-21 аренды муниципального имущества, в

соответствии с которым истцу во временное владение и пользование передано на срок с 20.01.2021 по 19.01.2026 нежилое помещение общей площадью 29 кв.м., в том числе с кадастровым номером 29:28:104151:2954 площадью 17 кв.м. и с кадастровым номером 29:28:104151:2951 площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Помещение предоставлено для деятельности по обслуживанию жилищно-коммунального хозяйства.

Дополнительным соглашением от 18.04.2023 вид деятельности, в целях осуществления которого предоставляются в аренду помещения изменен на платные образовательные услуги.

04.09.2023 Общество представило в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения с кадастровым номером 29:28:104151:2954 площадью 17 кв.м. и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 03.11.2023 № 195-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества ГУП АО "Фонд имущества и инвестиций" от 13.10.2023 № 2-99/23 в размере 1 092 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Письмом от 08.11.2023 № 01-03-1/5325 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Письмом от 30.11.2023 № 17 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать 765 000 руб.

Комитет письмом от 05.12.2023 уведомил Общество об отклонении его предложений.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли- продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со

дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 того же Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 1 092 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 13.10.2023 № 2-99/23.

Фактически спор между сторонами касается величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом в размере 1 092 000 руб., считая её завышенной.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" Дуникову Константину Владимировичу.

Согласно представленному экспертом по результатам проведенного исследования экспертному заключению от 07.03.2024 № 077-ПО-2024 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 04.09.2023 составляет 759 000 руб.

Общество с заключением экспертизы согласилось.

Комитет заявил возражения относительно выводов эксперта, указав на то, что разница между рыночной стоимостью, определенной отчетом об оценке ГУП АО "Фонд имущества и инвестиций", и рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой, составляет 31 %. По мнению Комитета, в заключении судебной экспертизы имеются методологические ошибки, ведущие к занижению итогового результата: в экспертом заключении подобрано три аналога с изначально низкой удельной стоимостью 1 кв.м. ( от 58 235,30 руб. за кв.м. до 60 150 руб. за кв.м.), тогда как в отчете ГУП АО "Фонд имущества и инвестиций" использовано 4 объекта аналога со средней ценой от 80 000 руб. за кв.м. до 113 014 руб. за кв.м.). Комитет полагает, что экспертом целенаправленно использованы объекты-аналоги не из среднего ценового диапазона, тогда как объекты с небольшой площадью имеют стоимость продажи и аренды выше, чем выбранные экспертом.

В связи с возражениями Комитета экспертом ФИО3 в судебном заседании даны пояснения и ответы на вопросы суда и представителей сторон.

Из пояснений эксперта следует, что объекты-аналоги выбирались не по критерию цены, а по правилам отбора объектов-аналогов. При выборе аналогов эксперт руководствовался такими наиболее важными с точки зрения влияния на стоимость характеристиками объектов как: местоположение и назначение (принадлежность к одному сегменту рынка), следующими по важности приняты: конструктивная схема и группа капитальности. Из всех обнаруженных в результате анализа рынка, в дальнейших расчетах оценщиком используются только те объекты-аналоги, которые наиболее близки объекту оценки (дают наименьшую суммарную корректировку), т.е. учитывались также и такие параметры как: этаж, наличие отдельного входа, расположение относительно первых линий и т.д. При этом выбранные аналоги не являются наиболее низкими по цене предложения, на рынке предлагаются помещения офисного назначения и за 25 - 30 - 45 т.р./кв.м.

По мнению эксперта, ценовые диапазоны от 80 000 до 113 000 руб./кв.м соответствуют высокодоходной торговой недвижимости, которая в городе Северодвинск расположена на первых этажах новых капитальных зданий на первой линии домов в центральной части города (в многолюдных и проходимых местах, с высокими транспортными потоками). Объект экспертизы не относится к высокодоходной торговой недвижимости -расположен на втором этаже административного кирпичного здания 1989 года постройки; не имеет отдельного входа; здание расположено внутри жилого квартала на удалении от центральной части города.

Подобранные для расчета аналоги в сравнительном подходе (13,3 кв.м, 17,0 кв.м, 28,1 кв.м) при площади объекта оценки - 17,0 кв.м являются сопоставимыми по площади с объектом оценки, всех их можно отнести в объектам с «небольшой площадью». В доходном подходе также подобраны соразмерные аналоги (15,0 кв.м, 21,7 кв.м, 24,0 кв.м).

Объем доступных оценщику рыночных данных о помещениях и зданиях аналогичного назначения при продаже составил - не менее 50 (стр. 23 экспертного заключения), при аренде - не менее 80 (стр. 25 экспертного заключения). Поскольку оценка проводилась на ретроспективную дату - анализировались архивные источники информации.

Также эксперт отмечает, что использование трех аналогов - наиболее распространенная практика при оценке рыночной стоимости нежилых объектов недвижимости. Каких-либо нормативных требований, предписывающих сопоставлять объект оценки с четырьмя либо большим количеством аналогов, не существует.

При оценке заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта суд исходит из того, что заключение экспертизы согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Оснований для вывода о том, что заключение судебной экспертизы содержит недостоверные данные не имеется. Выводы эксперта, изложенные в заключении экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности. Кроме того судом не установлены противоречия в выводах эксперта, поэтому оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает.

Возражения Комитета, по существу, направлены на защиту цены продажи имущества, определенную отчетом об оценке, подготовленным ГУП АО "Фонд имущества и инвестиций".

Вместе с тем, поскольку заключением судебной экспертизы определена иная величина рыночной стоимости помещений, а оснований не согласиться с заключением судебной экспертизы не имеется, то пункт 2.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, т.е. исходя из цены, определенной в экспертном заключении от 07.03.2024 № 077-ПО-2024.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", относятся на ответчика. Поскольку ответчиком в обеспечение проведения экспертизы на депозитный счет суда перечислено 15 000 руб., то указанные денежные средства подлежат перечислению эксперту в оплату проведенного исследования. Денежные средства в сумме 15 000 руб., внесенные на депозитный счет суда истцом, подлежат возврату последнему, поскольку судебные расходы на оплату экспертизы относятся на ответчика.

При изготовлении настоящего решения в полном объеме судом установлено, что в резолютивной части решения, объявленной в судебном заседании 22.05.2024, допущена опечатка (ошибочно указано на взыскание с ответчика в пользу истца 15 000 руб. в возмещение судебных издержек по оплате экспертизы).

Указанная опечатка на основании статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исправлена определением от 05.06.2024 по настоящему делу, в связи с чем резолютивная часть решения в полном объеме изготавливается с учетом исправления допущенной опечатки.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 17 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 759 000 (Семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 07.03.2024 № 077-ПО-2024".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Б.Филипьева