Решение от 15 сентября 2025 г. по делу № А07-17992/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17992/25
г. Уфа
16 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.09.2025 г. Полный текст решения изготовлен 16.09.2025 г.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батршиной Р.Р., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Благпит" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании освободить и передать следующие объекты недвижимости: недвижимое имущество площадью 503,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010506:3196; недвижимое имущество площадью 427,3 кв.м., распложенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010510:80; недвижимое имущество площадью 100,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010506:376

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО1 ИНН <***>, (адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, <...>),

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Благпит" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным одностороннего отказа от пролонгации и исполнения договоров аренды, поданное в рамках дела по иску

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 09.01.2025, представлены паспорт и диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 01.10.2024, представлены паспорт и диплом о высшем юридическом образовании,

от третьего лица: не явились, извещены пол правилам ст. 123 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Благпит" (ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 487 512,87 руб., обязании освободить и передать следующие объекты недвижимости: недвижимое имущество площадью 503,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010506:3196; недвижимое имущество площадью 427,3 кв.м., распложенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010510:80; недвижимое имущество площадью 100,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010506:376.

Определением суда от 06.08.2024 г. по делу № А07-22767/2024 исковое заявление принято к производству.

05.05.2025 г. от истца поступило ходатайство об уточнении иска, согласно которому истец просил взыскать ответчика в пользу истца сумму арендных платежей в общем размере 1 487 512,87 рублей, обязать ООО «Благпит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и передать ООО Фирма «Домоустроитель» (ИНН <***> ОГРН <***>) следующие объекты недвижимости: - недвижимое имущество площадью 503,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010506:3196; - недвижимое имущество площадью 427,3 кв.м., распложенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010510:80.

Судом ходатайство об уточнении иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

30.05.2025 г. от истца поступило ходатайство о выделении в отдельное производство требований истца об обязании ООО «Благпит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и передать ООО Фирма «Домоустроитель» (ИНН <***> ОГРН <***>) объекты недвижимости.

Определением суда от 03.06.2025 г. ходатайство истца удовлетворено. Суд определил выделить в отдельное производство исковые требования общества с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" к обществу с ограниченной ответственностью "Благпит" об обязании освободить и передать объекты недвижимости.

Определением суда от 03.06.2025 г. исковое заявление принято к производству с присвоением номера № А07-17992/25.

28.05.2025 г. от общества с ограниченной ответственностью "Благпит" (истец по встречному иску) поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (ответчик по встречному иску) о признании незаконным одностороннего отказа от пролонгации и исполнения договоров аренды, поданное в рамках дела по иску.

Определением суда от 03.06.2025 г. встречное исковое заявление принято в рамках дела № А07-17992/2025.

10.07.2025 г. от общества Фирма «Домоустроитель» поступил отзыв на встречное исковое заявление, в котором отражено следующее.

Уведомление от 23.01.2025 г. об отказе в пролонгации договора на следующий одиннадцатимесячный срок содержит ссылку на основания для такого отказа - пункт 7.1 договоров (предусматривающий не обусловленный никакими причинами отказ от дальнейшей пролонгации договора). Арендодатель отказался от дальнейшей пролонгации, что является иным основанием, чем расторжение договора (по согласию сторон или в одностороннем порядке).

Истцом отражено, что в уведомлении от 23.01.2025 г. конкурсным управляющим не признавалось, что договоры аренды заключены на неопределенный срок, утверждение ООО «Благпит» об обратном вводит суд в заблуждение.

Согласно позиции истца, поскольку ООО «Фирма «Домоустроитель» как арендодатель воспользовалось правом отказаться от дальнейшей пролонгации договора в порядке п. 7.1 договоров аренды, отсутствуют основания для признания уведомления от 23.01.2025 г. незаконным.

Истец указал, что в данном конкретном случае имеет место не односторонний досрочный отказ арендодателя от договора аренды, а выражение воли на отказ от пролонгации договорных отношений по истечении срока аренды, как это и было предусмотрено сторонами договора в п. 7.1 договоров аренды.

Договоры аренды прекратили свое действие не вследствие отказа арендодателя от договора, а ввиду истечения срока аренды и отсутствия воли собственника на продление арендных отношений.

04.08.2025 г. от истца поступила консолидированная позиция по делу. Первоначальные требования (с учетом уточнения) поддержаны истцом в полном объеме.

В судебном заседании 13.08.2025 г. ответчиком представлены возражения на консолидированную позицию истца, в которых изложены следующие доводы.

В первоначальном требовании ООО Фирма «Домоустроитель» указывало на необходимость освобождения помещений в связи с наличием задолженности по арендной плате. Затем ответчиком в материалы дела предоставлены документы, свидетельствующие о наличии встречных требований в виде оплаты в адрес третьих лиц (ресурсоснабжающих организаций) коммунальных платежей в счет арендной платы.

После получения вышеуказанных доказательств, ООО Фирма «Домоустроитель» в адрес ООО «Благпит» было направлено уведомление от 23.01.2025 г. об отказе в пролонгации договора на следующий одиннадцатимесячный срок.

При этом причина, по которой арендодатель отказывается от арендных отношений истцом суду не раскрыта.

По мнению ответчика, отказ конкурсного управляющего ООО Фирма «Домоустроитель» от договорных отношений с ООО «Благпит» повлечет необходимость оплаты коммунальных платежей за помещения, которые ему принадлежат. Данное обстоятельство повлечет возникновение дополнительных трат из конкурсной массы за счет денежных средств, причитающихся кредиторам.

Доказательств того, что конкурсный управляющий намерен заключить иные договоры аренды недвижимого имущества с иными лицами, в материалы дела не представлены.

Таким образом, экономическая обоснованность отказа от договоров аренды с ООО «Благпит» отсутствует.

Согласно позиции ответчика, договорные отношения между сторонами являются действующими. Уведомление от 23.01.2025г., положенное в основание требований об освобождении объектов недвижимости в настоящем деле, является незаконным и не соответствует требованиям п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса, что является основанием для удовлетворения встречных требований ООО «Благпит».

28.08.2025 г. от общества «Благпит» поступило уточнение встречных требований, согласно которому общество «Благпит» заявило требование о признании незаконным одностороннего отказа конкурсного управляющего ООО Фирма «Домоустроитель» ФИО4 от пролонгации и исполнения договоров аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г., выраженный в уведомлениях № б/н от 23.01.2025г., а договоры аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г., заключенные между ООО Фирма «Домоустроитель» и ООО «Благпит», действующими.

Судом уточнение встречного иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ, дело рассмотрено в судебном заседании при участии представителей сторон с учетом принятого уточнения.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 10.05.2023 г. между ООО Фирма «Домоустроитель» (арендодатель) и ООО «Благпит» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № БП-1 от 10.05.2023 г. (далее – договор № БП-1), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество: общей площадью 503,8 кв.м., расположенное на первом, втором цокольных этажах в здании магазина «Улым», кадастровый номер: 02:69:010506:911, находящее по адресу: <...> (л.д.7-8).

Срок договора № БП-1 определен с 10.05.2023 г. по 31.03.2024 г. Согласно п. 2.1.3 договора № БП-1 арендная плата составляет 59 880,00 руб.

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2023-165465920 от 19.07.2023 г. объект недвижимости, переданный по договору № БП-1, является зданием, расположенным по адресу: <...>, с кадастровым номером 02:69:010506:911, площадью 1059,2 кв.м, этажность – два; право собственности зарегистрировано 31.10.2007, запись 02-04- 03/005/2007-368. Учитывая наличие недостоверных сведений в отношении объекта с кадастровым номером 02:69:010506:911, Управлением Росреестра были проведены работы по исправлению вида объекта 3 со «здание» на «жилое помещение» в унаследованных информационных системах, перемиграция данных во ФГИС ЕГРН. В настоящий момент помещение с кадастровым номером 02:69:010506:3196, на которое зарегистрировано право собственности ООО «Домоустроитель», имеет площадь 1059,2 кв.м., наименование - помещение магазина «Улым», этажи: б/н подвал, 1 этаж.

10.05.2023 г. между ООО Фирма «Домоустроитель» и ООО «Благпит» заключен также договор аренды нежилого помещения № БП-2 (договор № БП-2) условиям которого ООО Фирма «Домоустроитель» (арендодатель) предоставляет ООО «Благпит» (арендатору) во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество: общей площадью 427,3 кв.м., распложенное на первом и

подвальном этажах в здании кафе-бара «Визит», находящееся по адресу: <...>.

Согласно п. 1.4 договора № БП-2 срок договора определен с 10.05.2023 г. по 31.03.2024 г.

Согласно п. 2.1.3 указанного договора арендная плата составляет 64 180,00 руб.

10.05.2023 г. между ООО Фирма «Домоустроитель» (арендодатель) и ООО «Благпит» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № БП-3 (договор № БП-3), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество: общей площадью 100,2 кв.м., расположенное на первом, втором цокольных этажах в здании магазина «Лада», условный номер: 02-04-03/001/2007-061, кадастровый номер: 02:69:010506:376, находящееся по адресу: <...>.

Срок договора № БП-3 определен с 10.05.2023 г. по 31.03.2024 г.

Согласно п. 2.1.3 договора № БП-3 арендная плата по договору составляет 15 060,00 руб.

В соответствии с п.4.1 указанных договоров аренды договоры могут быть расторгнуты в любое время по взаимному соглашению сторон путем составления соглашения о расторжении договора аренды, подписанного сторонами, а также в случае одностороннего отказа от исполнения договора по требованию одной из сторон.

Арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив арендатора не позднее, чем за 30 дней о предстоящем расторжении договора и возврате объекта, в следующих случаях:

- при использовании арендатором объекта не в соответствии с. настоящим договором аренды;

- если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта и арендуемого имущества, производит перепланировку или иные улучшения без письменного согласия арендодателя;

- если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату (п.4.2 договоров аренды).

При истечений срока действия договора либо при досрочном расторжении договора арендатор обязан в срок не более 3-х (трех) календарных дней сдать объект арендодателю по акту приема- передачи в технически исправном состоянии (п. 4.3 договоров аренды).

Договор вступает в действие с момента его подписания сторонами и действует до 31.03.2024 г.

Если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора не заявила о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующий одиннадцатимесячный срок. Количество пролонгаций не ограничено (п.7.1 договоров аренды).

Согласно первоначальным требованиям истца, учитывая, что за весь период действия договора арендных платежей от ООО «Благпит» не поступало, ООО Фирма «Домоустроитель» направило в адрес ООО «Благпит» уведомления об отказе в пролонгации договоров аренды и о расторжении договоров аренды № БП-1, № БП-2, № БП-3 с требованием возврата переданного имущества (л.д. 13-16).

В связи с неисполнением ответчиком требований о возврате помещений истец в лице конкурсного управляющего ФИО4 (на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2023 г. по делу № А07- 24126/2021 о признании ООО Фирма «Домоустроитель» несостоятельным (банкротом)) обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела недвижимое имущество площадью 100,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010506:376 было продано истцом, новый собственник ФИО1 (ИНН <***>) привлечен в качестве третьего лица к участию в настоящем деле, в связи с чем истцом в ходатайстве об уточнении иска требование об обязании ответчика возвратить помещение с кадастровым номером: 02:69:010506:376 исключено из требований.

Кроме того, истцом в уточненном иске указано, что за время рассмотрения спора истек одиннадцатимесячный срок, на который договор был автоматически пролонгирован до 28.02.2025 г.

В соответствии с условиями договоров аренды, срок договоров определен с 10.05.2023 г. по 31.03.2024 г.

Учитывая, что первое письмо об отказе в пролонгации договоров аренды конкурсным управляющим ООО Фирма «Домоустроитель» в адрес ООО «Благпит» было направлено 7 марта 2024 г., договоры аренды нежилого помещения № БП-1, № БП-2, № БП-3 от 10.05.2023 г. считались пролонгированными на одиннадцатимесячный срок, то есть до 28 февраля 2025 г.

Уведомлением от 23.01.2025 г. (более чем за один месяц до даты истечения одиннадцатимесячного срока) Общество Фирма «Домоустроитель» в адрес ООО «Благпит» направило отказ от дальнейшей пролонгации договоров. Уведомления получены ответчиком 07.02.2025 г.

В соответствии с требованием, изложенным в уведомлении об отказе в пролонгации, помещения должны были быть освобождены в срок не более 3 календарных дней с даты расторжения договора, то есть до 3 марта 2025 г., с подписанием акта приема-передачи помещения.

Помещения не были освобождены в заявленный срок, в связи с чем в адрес ООО «Благпит» была направлена претензия от 09.04.2025 г. с аналогичными требованиями. Претензия была получена ответчиком 21.04.2025 г.

22.04.2025 г. получен ответ на претензию, в котором ООО «Благпит» возражает относительно требований об освобождении помещений.

Поскольку ООО «Благпит» не исполнило требования, изложенные в претензии и не освободило помещения, конкурсный управляющий, указав, что договоры аренды считаются расторгнутыми в связи с отказом от пролонгации, направленным 23.01.2025 г., что влечет те же правовые последствия - освобождение нежилых помещений, занимаемых арендатором, но по иным основаниям, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд обязать ООО «Благпит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и передать ООО Фирма «Домоустроитель» (ИНН <***> ОГРН <***>) следующие объекты недвижимости:

- недвижимое имущество площадью 503,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с

кадастровым номером: 02:69:010506:3196;

- недвижимое имущество площадью 427,3 кв.м., распложенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 02:69:010510:80.

ООО «Благпит», оспаривая требования ООО Фирма «Домоустроитель», предъявило встречные исковые требования (с учетом принятого судом уточнения) о признании незаконным одностороннего отказа конкурсного управляющего ООО Фирма «Домоустроитель» ФИО4 от пролонгации и исполнения договоров аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г., выраженного в уведомлениях № б/н от 23.01.2025г., о признании договоров аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г., заключенных между ООО Фирма «Домоустроитель» и ООО «Благпит», действующими.

В обоснование встречного иска общество «Благпит» указало, что не согласно с односторонним отказом ООО Фирма «Домоустроитель» от пролонгации договоров аренды нежилых помещений № БП-1 от 10.05.2023г., № БП-2 от 10.05.2023 г., № БП-3 от 10.05.2023г., поскольку условиями договоров предусмотрен односторонний отказ от договора арендодателем в случае нарушения арендатором условий договора аренды.

Согласно позиции истца по встречному иску, поскольку количество пролонгаций не определено в договорах, договоры аренды № БП-1 от 10.05.2023 г., № БП-2 от 10.05.2023 г., № БП-3 от 10.05.2023 г. заключены на неопределенный срок.

В уведомлении от 23.01.2025г. конкурсный управляющий признал, что договоры аренды заключены на неопределенный срок.

Таким образом, право на отказ от договора (право на отказ от пролонгации договора аренды), по мнению ООО «Благпит», возможен только в случае соблюдения заблаговременного, за 3 месяца, уведомления арендатора об отказе от договора.

Поскольку конкурсным управляющим в уведомлении от 23.01.2025г. указано на расторжение договора через 1 месяц, данное уведомление является незаконным в виду нарушения сроков направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке.

Направленные в адрес истца по встречному исковому заявлению уведомления № б/н от 23.01.2025г. о расторжении спорных договоров аренды не содержат в себе мотивировки отказа от пролонгации договоров аренды, в частности указаний на нарушение арендатором условий договоров. Вследствие чего, по мнению истца по встречному иску, отказ арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер, являются неправомерными.

Согласно позиции общества «Благпит», в рассматриваемом случае имеются основания для восстановления нарушенного права, а именно - признания договоров аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г. действующими.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает первоначальный иск подлежащим

удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению полностью на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами спора 10.05.2023 г. заключены договоры аренды недвижимого имущества № БП-1 и № БП-2.

Оценив договоры на предмет заключенности, суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды и арендной платы, в силу чего оснований считать договоры незаключенным не имеется.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с

осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При оценке правомерности расторжения спорного договора аренды арендодателем путем одностороннего отказа от его исполнения в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суд исходит из необходимости исследования и установления условий спорных договоров о сроке аренды.

Согласно условиям п.1.4 договоров объекты сданы в аренду сроком с

10.05.2023 г. по 31.03.2024 г. включительно.

При этом согласно п. 7.1 заключенных между сторонами договоров, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора не заявила о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующий одиннадцатимесячный срок. Количество пролонгаций не ограничено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом приведенных нормативных положения и разъяснений, из

буквального толкования п.7.1 договоров аренды усматривается, что после истечения срока договора, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора не заявила о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующий одиннадцатимесячный срок.

Указанное положение договора, вопреки доводам арендатора, не свидетельствует о пролонгации договора после истечения его срока на неопределенный срок.

Таким образом, ссылки ответчика на положения закона, регулирующие односторонний отказ от исполнения обязательств/ порядок уведомления о расторжении по договорам аренды с неопределенным сроком - не применимы к настоящим отношениям, поскольку условиями двусторонних договоров аренды определен порядок действий в случае принятия решения не продолжать арендные взаимоотношения.

Из материалов дела следует, что 07.03.2024 г. арендодателем в адрес арендатора направлены уведомления об отказе в пролонгации договоров аренды и расторжении договоров аренды с 31.03.2024 г. (л.д.14-15,18-19).

Суд принимает во внимание, что истцом в нарушение п. 7.1 договоров аренды уведомление об отказе в пролонгации к договору направлено позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора, между тем, указанное обстоятельство само по себе правового значения в рамках настоящего спора, где рассматриваются требования об обязании ответчика освободить и передать объекты недвижимости, не имеет.

Так, учитывая, что договоры аренды № БП-1 и № БП-2 продлены на новый одиннадцатимесячный срок, срок окончания действия договоров – февраль 2025 г., при этом исковые требования об освобождении имущества заявлены истцом 11.07.2024 г., суд приходит к выводу, что по состоянию на февраль 2025 г. обществом Фирма "Домоустроитель" в уведомлении от 07.03.2024 г. уже было выражено волеизъявление на прекращение договорных арендных отношений. Таким образом, на момент подачи искового заявления арендатор был осведомлен об отказе арендодателя от продления договоров аренды на новый срок.

Кроме того, арендодателем 23.01.2025 г. повторно направлены уведомления об отказе от пролонгации договоров аренды. Указанные уведомления направлены обществом Фирма "Домоустроитель" с соблюдением установленного п.7.1 договоров 30-дневного срока до окончания срока действия договоров.

При этом вопреки доводам ответчика, в уведомлении от 23.01.2025 г. обществом Фирма "Домоустроитель" не указано, что договоры аренды заключены на неопределенный срок.

Суд также отмечает, что возможность отказа арендодателя от пролонгации договоров аренды не поставлена в зависимость от каких-либо условий относительно нарушения арендатором условий договора или экономической обоснованности соответствующего отказа. Доводы ответчика об обратном судом отклоняются как необоснованные.

Поскольку срок продления договоров аренды определен в договорах, стороны согласовали прекращение арендных отношений по истечении этого срока при уведомлении стороны договора об отказе в пролонгации, при этом арендодатель до даты истечения срока договора аренды дополнительно уведомил арендатора о прекращении арендных отношений, указанное расценивается судом как обстоятельство, свидетельствующее об отсутствии факта возобновления

договора аренды на новый срок по правилу пункту 2 статьи 621 ГК РФ, учитывая, что понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятыми обязательствами, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

С учетом изложенного правовых оснований для признания незаконным одностороннего отказа конкурсного управляющего ООО Фирма «Домоустроитель» ФИО4 от пролонгации и исполнения договоров аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г., выраженного в уведомлениях № б/н от 23.01.2025г., о признании договоров аренды № БП-2 от 10.05.2023г., № БП-3 от 10.05.2023г., заключенных между ООО Фирма «Домоустроитель» и ООО «Благпит», действующими у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований суд отказывает.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что действие договоров аренды № БП-1 м № БП-2 прекращено 28.02.2025 г. в связи с истечением срока действия договоров, принимая во внимание направление арендодателем уведомления об отказе от пролонгации договоров.

Как определено ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.4.3 договоров аренды № БП-2 и № БП-3 при истечении срока действия договора либо при досрочном расторжении договора арендатор обязан в срок не более 3-х (трех) календарных дней сдать объект арендодателю по акту приема- передачи в технически исправном состоянии

При указанных обстоятельствах, поскольку договоры аренды прекратили свое действие, а иных правовых оснований для владения спорными помещениями у ответчика не имеется, суд приходит к выводу, что заявленные обществом с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" требования об обязании освободить и передать по акту приема-передачи объекты недвижимости подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание удовлетворение иска общества с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение первоначальных требований возлагаются на ответчика – общество «Благпит».

С учетом уточнения истцом требования и заявления с учетом уточнения двух неимущественных требований об обязании освободить и передать обществу с ограниченной ответственностью объекты недвижимости, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12000 руб. (6 000 руб.*2).

Государственная пошлина в размере 6000 руб., оплаченная по платежному

поручению № 38 от 25.07.2024г., подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Настоящий судебный акт в силу пункта 3 статьи 333.40 НК РФ является правовым основанием для возврата государственной пошлины. Заявление на возврат государственной пошлины подается в соответствующий налоговый орган по месту нахождения суда, либо налоговый орган по месту учета плательщика.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречных требований возлагаются на истца по встречному иску - общество с ограниченной ответственностью "Благпит".

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель", удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Благпит" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить и передать обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) по акту приема-передачи следующие объекты недвижимости:

- недвижимое имущество площадью 503,8 кв.м., расположенное на первом, втором цокольных этажах в здании магазина "Улым", находящееся по адресу: <...> кадастровым номером: 02:69:010506:3196 и состоящее из помещений : первого этажа (63,1 кв.м.), второго этажа (32,7 кв.м.), подвального этажа (407,2 кв.м.);

- недвижимое имущество площадью 427,3 кв.м., расположенное на первом и подвальном этажах в здании кафе-бара "Визит", находящееся по адресу: <...> кадастровым номером: 02:69:010510:80 и состоящее из помещений: первого этажа (214,5 кв.м.) по экспликации помещения с 1 по 27 включительно, летнее кафе (56,6 кв.м.) по экспликации помещение 28, подвального этажа (156,2 кв.м.) по экспликации помещения с 1 по 16 включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Благпит" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Домоустроитель" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину, оплаченную по платежному поручению № 38 от 25.07.2024г. в сумме 6000 руб.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Благпит", отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.И. Хомутова