Решение от 21 октября 2024 г. по делу № А20-3960/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3960/2024
г. Нальчик
21 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 октября 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агро-Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с. Учебное

к Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Прохладный

о заключении договора аренды без проведения торгов,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Примавера», с. Комсомольское,

- исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» ФИО1,

в отсутствии, уведомленных должным образом лиц, участвующих в деле

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Агро -Групп» (далее по тексту - заявитель, общество), обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее по тексту - администрация) в котором просит обязать подготовить и направить в адрес ООО «Агро -Групп» подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:10:0404001:98, площадью 150 945 кв.м., расположенного по адресу: КБР, г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз сроком на три года для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, е заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Примавера» и исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» ФИО1.

Лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд установил следующее. Между Местной администрации городского округа Прохладный и ООО «Примавера» заключен договор аренды земельного участка № 794 от 15.08.2019 как с собственником объектов незавршенного строительства для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. По условиям договора аренды обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 07:10:0404001:98 площадью 150 945 кв.м., расположенного по адресу КБР, г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз на срок с 15.08.2019 по 14.08.2022.

В соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 29.11.2019 №1/1, ООО «Примавера» передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на срок действия договора ООО «Риал-Агро». Решением единственного учредителя от 09.09.2022 №1 наименование ООО «Риал-Агро» изменено на ООО «Агро-Групп», соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Письмом от 04.03.2024 №2 общество обратилось в адрес администрации с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:10:0404001:98 без проведения торгов.

Письмом от 15.03.2024 № 46-1.1-13/1564 администрация отказала в продлении договора аренды земельного участка указав на отсутствие оснований для предоставления земельного участка без торгов.

Как установлено судом на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительством с кадастровым номером 07:10:0404001:521, принадлежащее на праве собственности обществу.

Полагая, что общество имеет исключительное право на заключение договора аренды под объектом недвижимости, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно представленному в материалы дела отзыву, администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что правопредшественник заявителя - ООО «Примавера» ранее воспользовался правом на предоставление земельного участка на срок до трех лет для завершения строительства, предусмотренным подпунктом 10 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Заключив на три года договор аренды от 15.08.2019 в отношении земельного участка, арендатор реализовал право на однократное предоставление в аренду земельного участка без торгов на основании пунктов 5, 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По доводам администрации, поскольку такое право реализовано, срок обращения публичного органа в суд с требованием об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов не имеет правового значения для настоящего спора. Кроме того, администрация обратила внимание, что решением Арбитражного суда КБР от 05.08.2024 №А20-1249/2023 суд признал общество с ограниченной ответственностью «Агро - Групп» несостоятельным (банкротом) и открыл конкурсное производство.

На основании изложенного администрация просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд пришел к выводу, что требования общества о заключении договора аренды без проведения торгов подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

По мнению администрации, действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что и было изложено в письме об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем, Администрацией не учтено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации также распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда.

Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок находился в аренде у правопредшественника общества на основании договора аренды от 15.08.2019 №35. На спорном земельном участке расположен объект недвижимости- незавершенное строительством, принадлежащие обществу. Указанный объект возведен на земельном участке в период действия заключенного ранее договоров аренды и на основании разрешений на строительство. Правопредшественник общество реализовал свое права на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, заключив с департаментом договора аренды от 15.08.2019 №35. Срок действия указанного договора истек 14.08.2022.

Материалами дела подтверждено, что Администрация, будучи публичным собственником земельного участка, в период после истечения сроков действия договора аренды от 15.08.2019 №35 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, у общества, как у собственника объекта незавершенного строительства, имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка из земель населенных пунктов площадью 150945 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0404001:98, расположенного по адресу г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на которых они расположены, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Данная позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023.

Таким образом, при названных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у администрации не было оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий общества для завершения строительства, что свидетельствует о недействительности отказа, изложенного в письме от 15.03.2024 № 46-1.1-13/1546. Указанный отказ не соответствует вышеуказанным положения законодательства и нарушают права общества в предпринимательской сфере.

В целях восстановления нарушенных прав общества, а также соблюдения принципа исполнимости судебного решения суд считает необходимым обязать администрацию подготовить проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 150945 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0404001:98, расположенного по адресу г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Групп».

При обращении в суд с заявлением госпошлина уплачена обществом в полном объеме. Требования о возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 117, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Обязать местную администрацию городского округа Прохладный подготовить проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 150945 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0404001:98, расположенного по адресу г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Групп».

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.


Судья Ю.Ж. Шокумов