Решение от 27 октября 2023 г. по делу № А56-9732/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9732/2021
27 октября 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «НЕВСКИЙ СОЮЗ»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости и о внесении изменений в проект договора аренды

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 09.03.2021;

- от ответчика: не явился (извещен);

- от третьих лиц: не явился (извещен),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Невский союз" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), в котором заявлены следующие требования:

- о признании недостоверной рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001180:1298 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:32:1180:1:1:5), расположенное на первом этаже здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дом, где в 1840-1841 годах жил писатель и философ ФИО3." и находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, определенной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) в заключении от 13.10.2020 N КО001/00021/2020, а также об установлении указанной стоимости в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "КИТ Оценка" от 09.11.2020 N 571Н20;

- изложении подпункта 2.2.18 проекта договора N 11-А300269 аренды спорного помещения в следующей редакции: "арендатор обязуется при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду обеспечить выполнение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры, а также уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней с момента его подписания, а в случае если на момент заключения настоящего договора у арендатора уже имеются заключенные с третьими лицами договоры субаренды - в течение 15 рабочих дней со дня заключения настоящего договора, с приложением подлинника договора субаренды, а также последующим сообщением арендодателю обо всех изменениях и дополнениях к последнему".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), и ГУП ГУИОН (в настоящее время прекратило деятельность, создано новое Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества").

Решением суда первой инстанции от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.09.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2023 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А56-9732/2021 отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2023 дела передано в производство судьи Нетосова С.В.

При новом рассмотрении истцом было заявлено об уточнении исковых требований, согласно которого ООО "Невский союз" просило:

- признать недостоверной, определенную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в заключении о стоимости ставки арендной платы № КО001/00021/2020 от 13 октября 2020 г., рыночную стоимость арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 (сто восемнадцать) кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, литер А (кадастровый номер 78:32:0001180:1298);

- урегулировать разногласия, возникшие между Санкт-Петербургом - субъектом Российской Федерации - городом федерального значения, представленным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и Обществом с ограниченной ответственностью «НЕВСКИЙ СОЮЗ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора аренды №11-A3 00269 нежилого помещения 4-Н, площадью 118 кв.м. (кадастровый номер 78:32:0001180:1298), расположенного в здании по адресу: <...>, литера А, при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

изложив пункт 2.2.18. договора аренды №11-А300269 в следующей редакции:

«2.2.18. При сдаче Объекта (его части) в установленном Договором порядке в субаренду:

- обеспечить соблюдение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

- обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях);

- уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней со дня его заключения, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять Арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к договору субаренды;

- уведомить Арендодателя о наличии действующего договора субаренды в течение 15 рабочих дней со дня заключения настоящего договора, приложив надлежащим образом заверенную копию договора субаренды, а также уведомлять Арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к действующему договору субаренды»;

изложив пункт 3.1. договора аренды №11-А300269 в следующей редакции:

«3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях, на момент заключения Договора ее размер за 1 кв. м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее -НДС) составляет 15129,15 руб. (пятнадцать тысяч сто двадцать девять рублей 15 копеек);

Плата за аренду объекта в год заключения Договора с учетом НДС составляет в квартал 446 310,00 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 371 924,99 руб.;

Ставка НДС равна 20%, что составляет 74 385,01 руб.»;

заменив в пункте 3.6. договора аренды №11-А300269 слова «699 999,99 руб.» на слова «446 310,00 руб.».

Заявление истца об уточнении исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.05.2023 судом удовлетворено ходатайство истца о проведении судебной строительно-технической экспертизы, производство по делу приостановлено.

В материалы дела поступило экспертное заключение АО «Региональное управление оценки» № 22/05/2023-2 от 16.06.2023.

В судебном заседании 17.10.2023 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме с учетом уточнений; поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явились, в связи с чем, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление рассмотрено в отсутствие их представителей.

Суд в соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.06.2008 N 11-А139819 аренды нежилого помещения 4-Н площадью 118 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1180:1:1:5 (новый кадастровый номер 78:32:0001180:1298), расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, со сроком действия до 24.05.2009

Из представленной в материалы дела выписки из единого государственного реестра недвижимости от 22.06.2020 N 78/0101/002/2020-62667 следует, что названное помещение находится в собственности Санкт-Петербурга с 16.06.2000 и представляет собой объект культурного наследия.

В силу пункта 3.1 договора ежегодная арендная плата за пользование объектом на момент его заключения составила 1 434 206 руб. 69 коп. с учетом налога на добавленную стоимость (или 358 551 руб. 68 коп. в квартал из расчета 12 154 руб. 29 коп. за 1 кв. м).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться указанным объектом после истечения срока его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, после 24.05.2009 заключенный сторонами договор возобновился на неопределенный срок.

Комитетом принято распоряжение от 26.08.2020 N 814-рк, в котором предусмотрено передать Обществу указанное помещение, являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, под торговлю на пятилетний срок, а также предписано Учреждению обеспечить заключение с Обществом нового договора аренды с расторжением ранее действовавшего договора 2008 года и установлением размера арендной платы за объект не ниже указанного в отчете об оценке рыночной стоимости арендных платежей, определенной методом индивидуальной оценки.

Впоследствии Учреждение направило в адрес Общества проект нового договора N 11-A300269 в отношении спорного помещения, подготовленного на основе отчета ГУП "ГУИОН" от 13.10.2020 N КО001/00021/2020 об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за объект, согласно которому таковая составила 280 000 руб./мес. с учетом НДС (или 839 999 руб. 99 коп. в квартал).

Не согласившись с указанной в проекте договора ценой, являющейся, по мнению Общества, завышенной, а также ввиду ее определения заинтересованным по отношению к собственнику имущества лицом - ГУП ГУИОН, Общество обратилось к ООО "КИТ Оценка" для подготовки собственного отчета об оценке стоимости рыночной ставки арендной платы за арендуемое нежилое помещение.

Впоследствии со ссылкой на то, что согласно полученному Обществом заключению от 09.11.2020 N 571Н20 ежемесячный арендный платеж по состоянию на ноябрь 2020 года округленно составляет 148 770 руб., истец направил в адрес Комитета подписанный с его стороны экземпляр договора вместе с протоколом от 20.11.2020 разногласий по пунктам 2.2.18, 3.1 и 3.6, в котором помимо несогласия с ценой договора отметил, что его обязанность как арендатора спорного имущества по извещению арендодателя относительно наличия субарендных отношений с третьими лицами должна быть изложена в редакции, содержащейся в подпункте 2.2.18 договора 2008 года, и не должна включать в себя указание на получение письменного согласия арендодателя на передачу объекта или его части в субаренду до заключения договора субаренды, так как Комитету на данный момент известно о наличии действующего договора субаренды с третьим лицом.

В письме от 04.12.2020 N 04-15-65050/20-0-1 Учреждение сообщило Обществу, что сведения о положительной экспертизе представленного им отчета об оценке рыночной стоимости отсутствуют, как это требуется по смыслу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), согласно которой соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, включая определенную оценщиком стоимость объекта оценки, в обязательном порядке подтверждается экспертизой отчета. Помимо прочего Учреждение отметило, что установление арендной платы на основании представленного Обществом отчета приведет к фактическому занижению доходов бюджета Санкт-Петербурга. Относительно разногласий, возникших у Общества по поводу содержания подпункта 2.2.18, Учреждение указало, что передача объекта в субаренду без письменного согласия Комитета может привести к нарушению требований действующего законодательства.

С учетом изложенного Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции указал, что посредством обращения в суд Общество реализует способ защиты, предусмотренный статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В данном случае суды первой и апелляционной инстанций, не согласившись с доводами Общества, отказали в иске. Направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд округа указал, что в соответствии с указанными нормами материального права суду надлежит определить условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, разрешив тем самым преддоговорный спор и урегулировав спорные правоотношения сторон.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 разъяснено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) право аренды является объектом оценки.

По смыслу пункта 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении вопросов о заключении договора аренды на новый срок условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункта 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, при перезаключении договора аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, размер арендной платы должен устанавливаться на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (вне зависимости от того, какой размер арендной платы был определен на торгах на право заключения первоначального договора аренды).

Указанная позиция отражена в письме ФАС России N ГМ/11457/21 от 17.02.2021.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе и в виде иной независимой оценки.

В целях определения рыночной величины арендной платы за объект недвижимости судом первой инстанции была назначена экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО4

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 (сто восемнадцать) кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 25, лит. А (кадастровый номер 78:32:0001180:1298) по состоянию на 02.10.2020 г.?».

В результате проведенной экспертизы (заключение эксперта № 22/05/2023-2 от 16.06.2023) эксперт пришел к следующим выводам:

«Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 (сто восемнадцать) кв. м., расположенного на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 25, лит. А (кадастровый номер 78:32:0001180:1298) по состоянию на 02.10.2020 г. составляет без учета КП и ЭР округленно 270 000 (Двести семьдесят тысяч) рублей с учетом НДС или 225 000 (Двести двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС.».

Ознакомившись с указанным заключением эксперта, истец, полагая его необоснованным, выполненным с существенными нарушениями законодательства РФ об экспертной деятельности, с нарушением установленных методик определения размера платы, законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев в совокупности экспертное заключение и дополнительные ответы эксперта, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Возражения, заявленные истцом, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта, что по смыслу статьи 87 АПК РФ, не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Заключение специалиста № 004-06/23 от 10.07.2023, подготовленное специалистом ООО «КонсалтПроект» ФИО5, вопреки позиции Общества, не опровергает выводы эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО4; не является рецензией на заключение № 22/05/2023-2 от 16.06.2023 и подлежит оценке наряду с иными доказательствами по делу.

Содержащиеся в Заключении специалиста, подготовленном ООО «КонсалтПроект» и представленном истцом, выводы о наличии ошибок, допущенных при составлении заключения эксперта АО «Региональное управление оценки» и о недостоверности итогового результата расчетов, являются необоснованными и не соответствуют действительности. Истцом не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о наличии методических ошибок в Заключении специалиста и о недостоверности итогового результата рыночной величины арендной платы спорного помещения.

При таких обстоятельствах суд признает заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу и отказывает истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за нежилое помещение, определенная в заключении № 22/05/2023-2 от 16.06.2023 эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО4 фактически соответствует той рыночной стоимости аренды, которая была определена Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в заключении о стоимости ставки арендной платы № К0001/00021/2020 от 13 октября 2020 г. (разница является незначительной), в связи с чем, арбитражный суд полагает, что требование истца о признании недостоверной, определенную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в заключении о стоимости ставки арендной платы № К0001/00021/2020 от 13 октября 2020 г., рыночную стоимость арендной платы за нежилое помещение, является необоснованным и удовлетворению не подлежит. Более того, несогласие истца с установленным Комитетом размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем проведении ГБУ «ГУИОН» оценки стоимости права аренды и о допущении специалистами ГБУ «ГУИОН» нарушений требований действующего законодательства при подготовке отчета об оценке.

По указанным выше обстоятельствам положения пунктов 3.1. и 3.6. договора аренды №11-А300269 подлежат утверждению в редакции, предложенной Учреждением.

Относительно прочих требований Общества суд полагает, что формулировка условия подпункта 2.2.18 договора, предложенная Учреждением, соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ, являющемуся, в свою очередь, императивной нормой, в связи с чем разногласия в указанной части с учетом того, что в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, подлежат урегулированию также в редакции договора, предложенного Учреждением.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно частям 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, судебные расходы подлежат оставлению на заявителе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований в части признания недостоверной, определенную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в заключении о стоимости ставки арендной платы № К0001/00021/2020 от 13 октября 2020 г., рыночную стоимость арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 (сто восемнадцать) кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, литер А (кадастровый номер 78:32:0001180:1298) отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между Санкт-Петербургом - субъектом Российской Федерации - городом федерального значения, представленным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и Обществом с ограниченной ответственностью «НЕВСКИЙ СОЮЗ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора аренды №11-A3 00269 нежилого помещения 4-Н, площадью 118 кв.м. (кадастровый номер 78:32:0001180:1298), расположенного в здании по адресу: <...>, литера А, при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

изложив пункт 2.2.18. договора аренды №11-А300269 в следующей редакции:

«2.2.18. При сдаче Объекта (его части) в установленном Договором порядке в субаренду:

- обеспечить соблюдение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

- обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях);

- уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней со дня его заключения, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять Арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к договору субаренды;

- получить письменное согласие арендодателя на передачу Объекта (его части) в субаренду до заключения договора субаренды.»;

изложив пункт 3.1. договора аренды №11-А300269 в следующей редакции:

«3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 13.10.2020 № К0001/00021/2020, изготовленного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 28 474, 57 руб.;

Плата за аренду объекта в 2020 году с учетом НДС составляет в квартал 839 999, 99 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 699 999, 99 руб.;

Ставка НДС равна 20%, что составляет 140 000 руб.»;

изложив пункт 3.6. договора аренды №11-А300269 в следующей редакции:

«Арендная плата по Договору вносится Арендатором на счет № 40101810200000010001 в Северо-Западное ГУ Банка России,

БИК 044030001

Получатель: ИНН <***>, КПП 784201001, УФК по Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»)

Код бюджетной классификации 83011105072020100120.

В течение двадцати дней со дня подписания Договора вносится: арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 699 999, 99 руб. сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по Договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 699 999, 99 руб. При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 Договора и предшествующий истечнию срока действия Договора.

Арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит последующему перерасчету с учетом действующих на дату перерасчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размере арендной платы.».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.