Решение от 20 апреля 2023 г. по делу № А50-24493/2022

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь

20.04.2023 года Дело № А50-24493/22

Резолютивная часть решения объявлена 13.04.2023

Решение в полном объеме изготовлено 20.04.2023


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В.Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Метур» (620066, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

к ответчикам Департаменту земельных отношений администрации города Перми (614015, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).


о признании сделок недействительными, объекта незавершенного строительства самовольной постройкой


При участии:

От истца: ФИО3 представитель по доверенности №26 от 12.12.2022.

От ответчика ИП ФИО2: ФИО4 представитель по доверенности от 15.11.2022

От ответчика Департамента земельных отношений администрации города Перми: ФИО5 представитель по доверенности от 30.12.2022, служебное удостоверение



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Метур» (далее ООО «Метур», истец) обратился в суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее ДЗО, ответчик), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2, ответчик определением суда от 12.01.2023 л.д.76) о признании недействительными договоров аренды земельного участка №020-15Д от 12.03.2015, №044-18Д от 29.12.2018. Признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства – проектное назначение: нежилое здание, площадью 84,5кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства 10% кадастровым номер 59:01:4510603:286, расположенный по адресу г. Пермь Дзержинский район, ул. Фоминская (с учетом ст. 49 АПК РФ принятой протокольным определением 13.04.2023).

По мнению истца, договор аренды №020-15Д от 12.03.2015 заключен с нарушением процедуры без торгов. ИП ФИО2 не имел зарегистрированного объекта незавершенного строительства, права зарегистрированы 15.10.2018. При этом предварительное согласование принято 14.06.2011. Истец усматривает недобросовестность (ст. 10 ГК РФ) ответчика ИП ФИО2 поскольку имел мест значительный период с момента предварительного согласования места размещения объекта (14.06.2011г), издания распоряжения ДЗО 29.05.2013 в редакции от 25.11.2013, подписания акта от 26.11.2013 и заключения договора от 12.03.2015. Поскольку порочным является договор аренды от 12.03.2015 за ним порочным становится и договор от 29.12.2018. Поскольку постройка возведена на земельном участке с нарушением процедур его получения, ее следует признать самовольной.

Ответчики с иском не согласны по доводам отзыва (л.д. 23- 31, 68-69). Заявлено о пропуске срока давности.

Определением суда от 25.10.2022 в порядке ст. 51 АПК РФ третьим лицом привлечено Управление Росреестра. В отзыве указано о хронологии регистрации (л.д. 87-89).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, правовых оснований для удовлетворения иска нет.

Требования обоснованы ст.ст. 167, 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона.

Из дела следует, что Распоряжением Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 14.06.2011 №1059 ФИО2 утвержден акт выбора земельного участка площадью 37 838 кв.м. по ул. Фоминской, 45 г. Перми для цеха по переработке пластмасс.

Распоряжением Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 29.05.2013 №1134 в редакции от 25.11.2013 ФИО2 предоставлен в аренду на 4 года 11месяцев земельный участок с кадастровым номером 59:01:4510603:41 (59:01:4510603:91 в ред от 25.11.2013 №2913).

Между сторонами заключен договор аренды от 12.03.2015.

На момент возникновения спорных правоотношений, связанных с предоставлением земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной (неразграниченной) собственности, под строительство, порядок предоставления таких участков регулировался статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), предусматривавшими возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов на торгах или с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) (в редакции до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могло осуществляться с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов до 01.03.2015 был установлен статьей 31 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (акт выбора 14.06.2011 + 3 года = 14.06.2014 крайний срок для предоставления земельного участка в аренду). Распоряжение Департамента о предоставлении в аренду 29.05.2013 №1134 в редакции от 25.11.2013. Кадастровый учет земельного участка осуществлен 27.08.2013 (выписка в эл. виде).

С 01.03.2015 нормы статей, в том числе статей 30, 31 ЗК РФ, предусматривающих процедуру выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков.

Новый порядок предусматривает предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.

В статье 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ закреплены переходные положения, согласно которым, в частности земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2018 предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 названной статьи).

Таким образом, законодателем предусмотрен юридический факт, наличие которого является основанием для продолжения процедуры предоставления земельного участка для строительства, начатой до 01.03.2015. Таким фактом является принятое до 01.03.2015 решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что акт выбора утвержден 14.06.2011 № 1059 (л.д.39). ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратился в ДЗО 24.04.2013 (л.д. 34) и Департаментом издано распоряжение 29.05.2013 №1134 о предоставлении земельного участка (л.д.40) с внесением в него изменений 25.11.2013 №2913 (л.д.41). Заключен договор аренды№020-15Д от 12.03.2015 ( в эл. виде) за период с 26.11.2013 по 25.10.2018 (п.4.1 договора). Передан по акту приема-передачи 26.11.2013 (л.д. 42) свидетельствующий, что с 26.11.2013 предприниматель стал арендатором земельного участка.

Таким образом, предоставление ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:41 в аренду на 4 года 11 месяцев без проведения торгов было осуществлено правомерно, на основании п. 1 ст. 34 Федерального закона №171-ФЗ.

Доводы истца о недобросовестности (ст. 10 ГК РФ) ответчика ИП ФИО6 в том, что акт выбора в 2011, а договор заключен в 2015 не нашли своего подтверждения, поскольку процедуры предоставления определены действующим законодательством, а изменения в распоряжение связаны с изменением кадастрового номера земельного участка.

15.10.2018 проведена государственная регистрация прав ФИО2 на объект незавершенного строительства (выписка ЕГРН представлена в материалы дела) до окончания срока действия договора аренды №020-15Д от 12.03.2015.

07.12.2018 ИП ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства (л.д.43-45)

29.12.2018 между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды №044-18Д в порядке п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137

Оспаривая данный договор, истец ссылается на под.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, хотя как видно из условий договора, он заключен в порядке п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ): если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Исходя из приведенных выше норм обязательным условием предоставления земельного участка в аренду в подобных случаях является наличие на таком земельном участке объектов незавершенного строительства и предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется однократно.

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ судом установлено и материалами дела подтверждено, что ранее земельный участок не предоставлялся однократно для завершения строительства на срок 3 года. Поэтому считать, что оспариваемый договор заключен в обход действующего законодательства и является недействительным – нельзя.

Признание объекта незавершенного строительства – самовольной постройкой также не подлежит удовлетворению.

Нормы ст. 4 АПК РФ позволяют обратиться в суд, если нарушены права истца.

Как следует из материалов дела по договору купли-продажи от 29.05.2019 предприниматель продал истцу объект незавершенного строительства ( в эл. виде и представлен в материалы дела). В п.1.3 договора указано, что объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4510603:91 на основании договора аренды №044-19Д от 29.12.2018 в отношении земельного участка сторонами заключен договор об уступке прав по договору аренды от 28.05.2019. В п.1.4 договора указано, что объект возводился продавцом на земельном участке на основании документов: договор №020-15Д аренда земельного участка для строительства от 12.03.2015, договор №044-18Д аренды земельного участка от 29.12.2018, разрешения на строительство. В материалы дела представлен акт приема-передачи к договору об уступке прав по договору аренды земельного участка (л.д.63) Акт подписан сторонами. В акте указано, что арендатор передал новому арендатору договор №044-18Д от 29.12.2018 (п.2 акта). Права на объект незавершенного строительства зарегистрированы за истцом 17.06.2019 ( выписка в эл. виде)

Поскольку именно у истца зарегистрированы права на объект незавершенного строительства, предъявление иска противоречит положениям ст. 4 АПК РФ. Кроме того с учетом приведенного выше считать объект незавершенного строительства самовольной постройкой не имеется правовых оснований, поскольку оформление прав аренды на земельный участок совершен в соответствии с условиями действующего законодательства.

Ответчиком ИП ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности.

Общий срок давности 3 года (п.1 ст.181 ГК РФ).

Ответчик считает, что о договорах №020-15Д от 12.03.2015 и №044-19Д от 29.12.2018 истец знал с момента заключения договора купли-продажи между сторонами от 29.05.2019. Именно с данной даты для истца начал течь срок исковой давности и закончился 28.05.2022.

Истец считает, что об оспариваемых договорах ему стало известно при рассмотрении дела А50-12730/2022.

С учетом ст. 65 АПК РФ суд считает, что истец пропустил срок исковой давности для оспаривания сделок, поскольку предпринимателем доказано, с какого момента истцу стало известно о заключении данных договоров – не позднее 29.05.2019 с момента заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с указанием на данные договоры. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях (ст. 170 АПК РФ)

Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на истца.


Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.



Судья Н.В. Гусельникова