Решение от 2 июля 2025 г. по делу № А17-162/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, <...>

http://ivanovo.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-162/2025
г. Иваново
03 июля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 июня 2025 года


Арбитражный суд Ивановской области

в составе судьи Ильичевой Оксаны Александровны,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой А.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить соглашение о передаче истцу в срок до 01 марта 2025 года следующего недвижимого имущества: квартира № 1 общей площадью 73,93 кв.м., 3 этаж, по адресу: <...>; квартира № 2 общей площадью 47,08 кв.м., 2 этаж, по адресу: <...>;

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 17.02.2025, диплому, паспорту,

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 31.03.2025, паспорту, диплому,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мегаполис» (далее – ООО «СЗ «Мегаполис», ответчик) об обязании заключить соглашение о передаче истцу в срок до 01 марта 2025 года следующего недвижимого имущества: квартира № 1 общей площадью 73,93 кв.м., 3 этаж, по адресу: <...>; квартира № 2 общей площадью 47,08 кв.м., 2 этаж, по адресу: <...>.

Определением суда от 23.01.2025 исковое заявление оставлено без движения, поскольку подано с нарушением требований, установленных статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцу предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления.

В установленный судом срок истец представил дополнительные документы.

Определением суда от 27.02.2025 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 14.04.2025.

Протокольным определением суда от 14.04.2025 на основании ст.ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело назначено к судебному разбирательству на 10.06.2025. Протокольным определением суда от 10.06.2025 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до  26.06.2025.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв от 14.04.2025, дополнительных возражениях от 20.06.2025, указав следующее. Истцом по договору купли-продажи в собственность ответчика передан земельный участок и расположенное на нем здание. Ответчик оплатил истцу 196 500 000 руб. При этом, в ходе исполнения ответчиком обязательств по оплате имущества истцу стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером 37:24:010163:359 отчужден ответчиком в пользу третьего лица и разделен на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами: 37:24:010163:374, 37:24:010163:375. Истец полагает, что заключенный договор, содержит в себе условия предварительного договора мены (п.2.2.4), согласно которого ответчик в счет отчуждаемого ему имущества обязался передать истцу жилые помещения, необходимые признаки которых, должны быть определены сторонами путем заключения соответствующего соглашения к договору. В связи с отчуждением ответчиком соответствующего земельного участка возможность получения им разрешения на строительство на данном земельном участке утрачена, равно как и возможность возведения ответчиком дома на этом участке. Поскольку между сторонами не заключено соглашение об определении индивидуально-определенных признаков передаваемого имущества, истец обратился с иском в суд.

Представитель ответчика возражал относительно исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 04.04.2025, указав, в частности, что на момент заключения договора, подлежащие передаче продавцу жилые помещения отсутствовали, технические характеристики, позволяющие идентифицировать данные помещения, не определены в силу отсутствия проектной документации, срок передачи данных помещений также не был определен, поскольку их передача предполагалась в будущее время, условия договора в отношение данных помещений подлежат регулированию нормами законодательства о предварительном договоре. Истец неверно определяет содержащиеся в Договоре условия предварительного договора как договора мены, по которому ответчик обязался передать жилые помещения в счет отчуждаемого по договору имущества истца. В годичный срок с момента заключения договора, включающего условия предварительного договора по передаче истцу жилых помещений, ни одна из сторон договора не предприняла никаких действий по заключению основного договора по передаче этих помещений. С учетом норм ГК РФ и разъяснений Пленума ВС РФ № 49, это свидетельствует об утрате интереса сторон к заключению основного договора (соглашения) по передаче жилых помещений, и влечет прекращение обязательств по его заключению. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих право собственности ООО СЗ «Мегаполис» на указанные в исковом заявлении квартиры или возможность приобретения Обществом данного права. Никаких правовых оснований для приобретения права собственности на имущество у лица, которое не является собственником этого имущества, законом не предусмотрено. По существу, предметом заявленных истцом требований является не определение прав на недвижимое имущество (квартиры), а обязание ответчика исполнить обязательство по передаче жилых помещений площадью не менее 100 кв.м, указанное в п. 2.1 договора, иным способом, чем указано в договоре. В настоящем исковом заявление истец требует исполнения этого обязательства путем передачи ему вместо помещений по адресу, указанному в договоре, другого равноценного, по мнению истца, имущества. При этом, полный состав такого имущества с индивидуально-определенными признаками, по мнению истца, должен определить суд.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между предпринимателем ФИО1 (продавец) и ООО СЗ «Мегаполис» (покупатель) 11.10.2022 заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (далее – договор), в соответствии с разделом 1 которого (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.06.2023) продавец продает, а покупатель приобретает в собственность:

- Земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь: 25370 кв.м, кадастровый номер: 37:24:010163:359, адрес местонахождения: <...>;

- Нежилое здание: комплекс спортивных сооружений, общая площадь: 10830,5 кв.м., этажность: 1, в том числе, подземных: 0, кадастровый номер 37:24:010163:58, адрес местонахождения: <...>, в том числе, инженерные сети:

1) Кабельная линия КЛ-6кВ фидера 606 (2ААБл-6 3X120 кв. м), идущую от ПС «Ивановская -14» до ТП 976;

2) Трубопровод холодного водоснабжения (п/эт д. 225); водомер ВМХ65; трубопровод хозяйственно-бытовой канализации (п/эт) д160);

3) Тепловая сеть прямая/обратная диаметром 159 мм, общая длина 158,5 м (камера В139) городской сети-тепловой пункт объекта недвижимости.

В разделе 2 договора стороны согласовали цену договора и порядок расчетов (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.06.2023 и дополнительного соглашения № 2 от 11.10.2023).

В соответствии с п. 2.1 договора отчуждаемые Объекты недвижимости оцениваются сторонами в сумме 196 500 000,00 (Сто девяносто шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек денежными средствами, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения, и передачей продавцу жилых помещений площадью не менее 100 кв.м в многоквартирном жилом доме (первая очередь строительства), построенном Покупателем на отчуждаемом земельном участке.

В силу п. 2.2 договора расчеты между сторонами будут производиться в российских рублях, в следующие сроки и порядке:

- денежная сумма в размере 60 000 000 (Шестьдесят миллионов) рублей 00 копеек, перечисленная покупателем по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 12.08.2022, засчитывается в счет оплаты стоимости объектов недвижимости по настоящему договору (п. 2.2.1 договора);

- денежные средства в сумме 41 500 000 (Сорок один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек выплачиваются покупателем продавцу в срок до 11.10.2022 включительно путем перечисления на расчетный счет продавца, указанный в договоре (п. 2.2.2 договора);

- денежные средства в сумме 50 000 000 (Пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек выплачиваются покупателем продавцу не позднее 03.05.2023, путем перечисления на расчетный счет продавца, указанный в договоре; денежные средства в сумме 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей 00 копеек выплачиваются покупателем продавцу не позднее 05.06.2023, путем перечисления на расчетный счет продавца, указанный в договоре; денежные средства в сумме 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек выплачиваются покупателем продавцу не позднее 22.09.2023, путем перечисления на расчетный счет банка продавца, указанный в договоре; денежные средства в сумме 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек выплачиваются покупателем продавцу не позднее 26.09.2023, путем перечисления на расчетный счет банка продавца, указанный в договоре; денежные средства в сумме 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей 00 копеек выплачиваются покупателем продавцу не позднее 05.10.2023, путем перечисления на расчетный счет банка продавца, указанный в договоре (п. 2.2.3 договора).

Согласно п. 2.4 договора дополнительно к денежным средствам продавцу покупателем передаются жилые помещения площадью не менее 100 (сто) кв.м., расположенные на 1 (первом)- 2 (втором) этаже первой очереди многоквартирного жилого дома, возводимого покупателем на отчуждаемом земельном участке. Индивидуально-определенные характеристики передаваемых продавцу жилых помещений (номер помещений, площади и иные параметры) определяются сторонами в соответствии с проектной документацией на строительство многоквартирного жилого дома. Стороны обязуются подписать соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору, определяющее индивидуально-определенные характеристики жилых помещений, подлежащего передаче продавцу, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения покупателем разрешения на строительство многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства).

Указанные в настоящем пункте жилые помещения подлежат передаче продавцу в течение 10 (десяти) дней с даты ввода в эксплуатацию первой очереди многоквартирного жилого дома. В указанный срок не включается время, необходимое для государственной регистрации права собственности покупателя на передаваемые жилые помещения.

Покупатель имеет право заменить обязательства по передаче вышеуказанных жилых помещений выплатой денежными средствами в стоимостном эквиваленте 8 000 000,00 (восемь миллионов рублей). Оплата должна быть произведена в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты ввода объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном договором.

Продавец принял на себя обязанность в день подписания договора передать покупателю объекты недвижимости. Стороны пришли к соглашению, что объекты недвижимости будут передаваться покупателю по подписываемому обеими сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Обязательства продавца по передаче объектов недвижимости покупателю считаются выполненными с момента подписания покупателем передаточного акта. В случае уклонения покупателя от приемки отчуждаемых в соответствии с настоящим договором объектов недвижимости обязательства продавца считаются исполненными надлежащим образом в дату направления продавцом покупателю уведомления о готовности передать отчуждаемые объекты недвижимости (пункт 3.1.1 договора).

Во исполнение принятых обязательств продавец (истец) передал покупателю (ответчику) по акту приема-передачи от 11.10.2022 объекты недвижимости, а покупатель принял их в собственность.

Ответчик (покупатель) во исполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.2 договора, оплатил истцу стоимость объектов, согласованную сторонами в пункте 2.1 договора – 196 500 000 руб.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что объект недвижимости – земельный участок отчужден ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Флагман», что подтверждается записью о регистрации права собственности от 14.12.2023.

Истец полагает, что в связи с отчуждением ответчиком соответствующего земельного участка возможность получения им разрешения на строительство на данном земельном участке утрачена, равно как и возможность возведения ответчиком дома на этом участке, а, следовательно, невозможно определить срок исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. 2.2.4 договора. Истец считает, что заключенный договор содержит в себе условия предварительного договора мены (п.2.2.4), согласно которого ответчик в счет отчуждаемого ему имущества обязался передать жилые помещения, необходимые признаки которых, должны быть определены сторонами путем заключения соответствующего соглашения к договору; такое соглашение следует рассматривать как основный договор мены.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения соглашения в порядке п. 2.2.4 договора в качестве основного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика заключить соглашение о передаче квартир по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По общим правилам граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагает, что заключенный между сторонами договор содержит в себе условия предварительного договора мены (п.2.2.4), согласно которому ответчик в счет отчуждаемого ему имущества обязался передать истцу жилые помещения, необходимые признаки которых, должны быть определены сторонами путем заключения соответствующего соглашения к договору. Такое соглашение истец считает необходимым рассматривать как основный договор мены.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) указывается, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В пункте 25 Постановления № 49 разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Оценив содержание пункта 2.2.4 договора  в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 43 Постановления № 49, и приняв во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу о том, что указанным условием определена дополнительная передача истцу ответчиком жилых помещений с указанием площади не менее 100 (сто) кв.м., расположенных на 1 (первом)- 2 (втором) этаже первой очереди многоквартирного жилого дома, возводимого покупателем на отчуждаемом земельном участке, при этом доказательства возведения ООО «СЗ «Мегаполис» многоквартирного жилого дома на отчужденном истцом земельном участке в материалах дела не содержатся. Напротив судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде, земельный участок ответчиком отчужден.

При этом, судом учтено, что спорный договор не содержит условий, позволяющих сторонам согласовать передачу истцу жилых помещений в многоквартирных домах, возведенных иными лицами на иных земельных участках, как того требует истец.

Проанализировав все представленные сторонами документы в совокупности и взаимосвязи с заявленными требованиями в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания ответчика заключить соглашение о передаче истцу в срок до 01 марта 2025 года недвижимого имущества: квартира № 1 общей площадью 73,93 кв.м., 3 этаж, по адресу: <...>; квартира № 2 общей площадью 47,08 кв.м., 2 этаж, по адресу: <...>.

На основании изложенного, суд полагает  иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с отказом истцу в иске, госпошлина по делу подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.       В удовлетворении иска отказать.

2.        Судебные расходы отнести на истца.

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья:

О.А. Ильичева