Решение от 4 марта 2025 г. по делу № А81-9295/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9295/2024
г. Салехард
05 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2025 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Е.В. Антоновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем И.А. Севли, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, с привлечением к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «СК Киберстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 09.01.2025 (диплом),

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.06.2024 (диплом),

от третьих лиц - представители не явились,

установил:

департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства:

- с кадастровым номером 89:11:030301:7525,

- с кадастровым номером 89:11:030301:7527,

- с кадастровым номером 89:11:030301:7528,

- с кадастровым номером 89:11:030301:7531,

расположенных на земельном участке с кадастровым номером 89:11:030301:7378 по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Ответчик в отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Стороны поддержали свои доводы.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 22.02.2023 заседания Комиссии по аукционам, проводимым в целях продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, в соответствии со ст. 39.12 ЗК РФ, ООО «СК «Киберстрой» для строительства складов был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:030301:7378 площадью 7 379 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Северная промзона.

Между департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (истец) и ООО «СК «Киберстрой» был заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2023 № НУ-59-23 на срок с 06.03.2023 до 06.07.2030 (договор).

В период действия договора на спорном земельном участке ООО «СК «Киберстрой» осуществило необходимую отсыпку земельного участка песком, произвело планировку участка в целях строительства складского комплекса.

В летний период ООО «СК Киберстрой» выполнило строительство 4-х фундаментов складских зданий: 89:11:030301:7527 площадью 250 кв.м, 89:11:030301:7528 площадью 244,2 кв.м., 89:11:030301:7525, площадью 250,2 кв.м., 89:11:030301:7531, площадью 247,8 кв.м.

Указанные строения 20.09.2023 в установленном законом порядке были оформлены в Росреестре как незавершенные строительством объекты недвижимого имущества.

Между ООО «СК Киберстрой» и ИП ФИО1. 04.12.2023 был заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, в соответствии с которым 4 спорных фундамента, расположенные на земельном участке 89:11:0303017378 были переданы в собственность ИП ФИО1.

Переход права собственности на фундаменты 14.12.2023 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Департамент имущественных и жилищных отношений 18.12.2023 подал иск о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2023 №НУ-59-23.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.04.2024 года (вступило в законную силу 19.05.2024) исковое заявление было удовлетворено, договор аренды земельного участка расторгнут.

При этом, ответчик к участию в деле не привлекался, о судебном процессе и вынесенном решении суда не знал.

С 14.12.2023 спорный объект находиться в собственности ответчика, а земельный участок, предоставленный для строительства в его пользовании.

В целях заключения договора аренды земельного участка ИП ФИО1. обратился в Департамент имущественных и жилищных отношений, где ему пояснили, что вопрос заключения договора аренды будет решаться только в судебном порядке.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, по общему правилу, неоднократное продление арендных правоотношений в целях завершения строительства не допускается, поскольку возможность такого предоставления ограничена законом, то есть однократно.

Из представленных в дело документов следует, что департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой и ООО «СК «Киберстрой» был заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2023 № НУ-59-23 на срок с 06.03.2023 до 06.07.2030.

С 14.12.2023 собственником объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи объектов незавершенного строительства стал ИП ФИО1

Договор аренды земельного участка от 06.03.2023 №НУ-59-23 расторгнут решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.04.2024.

Несмотря на то, что ИП ФИО1. стал собственником строений 14.12.2023, т.е. еще до подачи иска в суд о расторжении договора аренды, а соответственно с указанного времени самостоятельно использовал спорный земельный участок, Арбитражным судом Тюменской области к рассмотрению спора ИП ФИО1. не привлекался, а соответственно о наличии спора знать не мог.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, поскольку земельный участок в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества находится в пользовании ответчика, учитывая, что при рассмотрении спора о расторжении договора аренды земельного участка ответчик не принимал участие, у департамента отсутствуют основания для отказа в заключении договора аренды земельного участка с ответчиком, следовательно заявленные истцом требования являются неправомерными.

Кроме того, суд отмечает, что срок аренды земельного участка, предоставленного третьему лицу не истек; ранее земельный участок, на котором расположен спорный объект, в аренду для окончания строительства, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015) не предоставлялся, а соответственно ИП ФИО1. вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Принимая во внимание вышеизложенное, требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, в том числе расходы по уплате госпошлины, относятся на лиц, участвующих в деле пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с п.1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается.

Руководствуясь требованиями статей 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

Е.В. Антонова