Решение от 22 декабря 2025 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26961/2025
23 декабря 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Петропроект»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

об урегулировании разногласий,

при участии: согласно протоколу от 09.12.2025 г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Петропроект» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, уч. 113 (юго-восточнее д. 5, к. 11, лит. В), с кадастровым номером: 78:14:0007525:1965, путем изложения пункта 2.1 Договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 244 650 708,53 руб.», о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Определением от 03.04.2025 исковое заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства.

В судебном заседании 24.06.2025 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

Определением суда от 08.07.2025 рассмотрение настоящего дела перенесено в связи с временной нетрудоспособностью судьи.

Ранее от истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

Определением арбитражного суда от 18.07.2025 судебное заседание отложено на 09.09.2025, в связи с рассмотрением вопроса о возможности проведении экспертизы и в целях обеспечения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, суд на основании требований статей 82 и 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд отложил судебное заседания и предложил руководителям СПб ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения», ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа», ООО «Стройэкспертсервис», ООО «Аверс», АО «Региональное управление оценки» определить эксперта (экспертов), которому(ым) может быть поручено проведение экспертизы с представлением документов, подтверждающих их образование, специальность, стаж работы и занимаемую должность, срок ее проведения, размер вознаграждения, причитающийся эксперту или организации.

В материалы дела поступили ответы экспертных учреждений.

В судебном заседании, открытом 09.09.2025, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 23.09.2025. Судебное заседание продолжено после перерыва при ведении протокола секретарем Хатуевой И.Л.

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, в том числе выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимости, а также платежного поручения на сумму 140 000 руб. для оплаты услуг эксперта.

С учетом сведений поступивших в материалы дела от экспертных учреждений ответов, 29.09.2025 суд определил поручить проведение экспертизы эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО1 по следующему вопросу:

Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007525:1965, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская улица, участок 113 непосредственно занята зданиями (частями зданий) с кадастровыми номерами 78:14:0007525:1831, 78:14:0007525:4322, 78:14:0007525:4321, 78:14:0007525:1122, 78:14:0007525:4320?

Протокольным определением суда от 25.11.2025 производство по делу возобновлено. В материалы дела поступило экспертное заключение.

В судебном заседании 09.12.2025 присутствовали представители истца и ответчика.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которыми просит урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Петропроект» при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена Участка составляет 245 889 879 (Двести сорок пять миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят девять) рублей 88 копеек», а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом.

Истец заявленные требования поддержал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Во исполнение решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга Ленинградской области от 09.08.2024 по делу № А56-13634/2024, 21.01.2025 000 «Петропроект» (далее - Истец, Общество) получило подготовленный и подписанный СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от имени Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор), расположенного по адресу: <...> уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965 (далее - Участок).

Пунктом 2.1 Договора Комитет установил цену Участка в размере 315 797 278 (триста пятнадцать миллионов семьсот девяносто семь тысяч двести семьдесят восемь) рублей 44 коп. Указанная цена составляет 100% от кадастровой стоимости Участка.

Не согласившись с установленной ценой Участка, Общество направило Комитету письмо от 30.01.2025 (вх. № 05-15-4511/25-0-0), предложив установить цену Участка в 244 650 708 (двести сорок четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч семьсот восемь) рублей 53 коп.

Письмом от 13.02.2025 № 05-15-5032/25-0-0 Комитет отказал Обществу во внесении изменений в Договор, мотивируя это тем обстоятельством, что в данном случае невозможно применение порядка определения цены земельного участка исходя из площади его застройки, так как два из расположенных на земельном участке зданий, находятся на нем лишь частично, а в ЕГРН не содержится сведений, достаточных для определения математическим путем площадки застройки земельного участка, под частью объекта недвижимости. При таких обстоятельствах, расчет стоимости приобретения земельного участка определен исходя из 100% его кадастровой стоимости.

Полагая, что расчет выкупной цены Участка не соответствует действующему законодательству, Общество подписало Договор с протоколом разногласий и направило его в Комитет 18.02.2025.

Письмом от. 28.02.2025 № 04-158925/25-0-1 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от имени Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказало Обществу в подписании протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества. В соответствии со статьей 3 Закона № 159- ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В силу пункта 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Истца, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Согласно положениям статьи 1-2 Закона № 59-19, при продаже земельных участков, находящихся государственной собственности Санкт-Петербурга или расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, цена земельных участков, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном в пунктах 2 - 8 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 приведенной нормы, при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5, пунктах 7 и 7-1 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по следующей формуле:

Ц = 0,25 × Цкад × (Sз / Sзу) + Цкад × ((Sзу – Sз) / Sзу)

где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

Sзу - площадь земельного участка;

Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: S3 = S1 + S2 + ... + Sn,

где:

S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) и в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) не содержит специальных норм, регулирующих правила определения площади застройки здания.

В то же время, в силу статей 14, 24 Закона № 218-ФЗ сведения в кадастр недвижимости вносятся, в том числе на основании сведений технического плана.

В соответствии с требованиями к подготовке технического плана, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, в составе раздела «Характеристика объекта недвижимости» указывается площадь застройки сооружения, которая определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 (далее - Порядок определения площади).

В соответствии с пунктом 7 Порядка определения площади к определению площади застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную, плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

Согласно выпискам из ЕГРН, координаты характерных точек контура части здания с кадастровым номером 78:14:0007525:1831 и здания с кадастровым номером 78:14:0007525:1122, расположенных в пределах границ испрашиваемого земельного участка, отражены в ЕГРН, что позволяет определить контур части здания, расположенной на спорном земельном участке, и, соответственно, вычислить его площадь.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» № 00/25 площадь земельного участка с кадастровым номером: 78:14:0007525:1965 непосредственно занятого зданиями составляет 4526 кв.м.

Таким образом, цена земельного участка составит:

Ц = 0,25 × Цкад × (Sз / Sзу) + Цкад × ((Sзу – Sз) / Sзу)

Х = 0,25 × 315 797 278,44 × (4626/15 673) + 315 797 278,44 × ((15 673-4626)/ 15 673

Х = 245 289 879,88 руб.

С учетом изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение соглашения об осуществлении публичного сервитута по цене и на условиях, определенных по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.07.2017 N 20-П дал разъяснения, предполагающие возможность дифференцированного, с учетом объективной специфики категории дел, подхода к применению принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, в целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов со ссылкой на разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", которые в свою очередь применимы и к рассматриваемому случаю.

Более того, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 22.12.2017 N 306-ЭС16-827 по делу N А65-1920/2015 и разъяснений, данных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", неимущественный характер спора не предполагает отнесение на стороны определенных имущественных последствий, а соответственно - правила о пропорциональном распределении расходов не применяются, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, под которыми (такими требованиями), очевидно, следует понимать и преддоговорные споры.

В связи с этим, понесенные сторонами расходы в связи с рассмотрением данного требования распределению в порядке статьи 110 АПК РФ не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Петропроект» при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена Участка составляет 245 889 879 (Двести сорок пять миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят девять) рублей 88 копеек».

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.