Решение от 29 апреля 2021 г. по делу № А41-58174/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58174/20
29 апреля 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 10 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Сергиево-Посадского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Охрана" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070203:22,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского городского округа обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Охрана" с требованиями об обязании возвратить по акт приема-передачи часть земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070203:22 площадью 11021 кв.м в границах, определенных каталогом координат.

В судебном заседании представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву, изложил позицию суду.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с частью 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Охрана" сроком на 2 года 11 месяцев заключен договор аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070203:22 площадью 11170 кв.м.

Земельный участок предоставлен для размещения платной автостоянки, передан арендатору по акту приема-передачи от 19.05.2017.

Пунктом 1.4 договора подтверждается, что на момент заключения договора в границах земельного участка расположены принадлежащие на праве собственности ООО «Охрана» пункт охраны с кадастровым номером 50:05:0070301:2272 и сооружение (забор) с кадастровым номером 50:05:0070301:2209.

В связи с истечением срока договора Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области направила в адрес ООО «Охрана» уведомление от 22.04.2020 о необходимости возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070203:22.

Также в связи с истечением срока договора аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 в ЕГРН погашена запись об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070203:22 в виде аренды, что подтверждается уведомлением от 02.06.2020.

Поскольку часть земельного участка, не занятая объектами недвижимости, не возвращена по акту приема-передачи, Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Охрана» указывает, что уведомление от 22.04.2020 о необходимости возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070203:22 не доставлено арендатору, в связи с чем договор аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок, следовательно, общество на законных основаниях владеет земельным участком.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что уведомление от 22.04.2020 направлено Администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области в адрес ООО «Охрана» заказным письмом, которое не было вручено ответчику и возвращено отправителю с пометкой «по иным обстоятельствам».

Доказательств направления в адрес ООО «Охрана» иных писем и уведомлений об отказе от продолжения арендных правоотношений истцом в материалы дела не представлено.

Суд отклоняет довод ответчика о возобновлении договора аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 на неопределенный срок в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона № 135-ФЗ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.06.2017 № 305-КГ17-2739).

Главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, также не предусмотрено возобновление договора аренды на неопределенный срок. В связи с истечением срока такого договора при наличии законных оснований подлежит заключению новый договор на новый срок, предусмотренный статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070203:22 заключен после введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пролонгация такого договора действующим законодательством не допускается.

Следовательно, договор аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 прекратился с 20.04.2020 в связи с истечением срока. Факт направления арендодателем уведомления об отказе от продолжения арендных правоотношений и получения такого уведомления арендатором в данном случает не влияет на срок и прекращение такого договора.

Соблюдение претензионного порядка в части возврата земельного участка также не имеет правового значения, поскольку обязанность возвратить земельный участок по истечении срока договора аренды предусмотрена статьей 622 ГК РФ и условиями договора аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 (пункт 6.3).

При этом суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, вправе обратиться заинтересованное лицо.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Формулирование требований искового заявления относится к исключительным правам истца по делу, в то время как на суде лежит обязанность рассмотреть возникший спор в пределах заявленных исковых требований.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Ненадлежащий способ защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Предметом рассматриваемого иска является требование о возвращении части земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070203:22 в определенных границах, не занятой принадлежащим ответчику зданием пропускного пункта. В отношении забора с кадастровым номером 50:05:0070301:2209 истец представил в материалы дела заключение об отсутствии у данного сооружения признаков объекта недвижимости.

Материалами дела также подтверждается, что автостоянка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070203:22 представляет асфальтовое покрытие с размещением пропускного пункта с кадастровым номером 50:05:0070301:2272 и огороженное забором с кадастровым номером 50:05:0070301:2209.

Истцом определена площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070203:22, не занятой зданием пропускного пункта и прилегающей территорией – 11021 кв.м, определено местоположение границ такого части.

Между тем, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 271 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Поскольку объекты недвижимости находились в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070203:22 до заключения договора аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158, такой земельный участок возврату не подлежит, поскольку находится в фактическом владении ответчика.

Вв соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

По договору аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 во владение и пользование ООО «Охрана» предоставлен весь земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070203:22.

Возвращение части такого участка не приведет к восстановлению прав арендодателя, поскольку сама по себе часть земельного участка в данном случае не может выступать в качестве самостоятельного объекта прав и не подлежит вовлечению в гражданский оборот без осуществления кадастрового учета.

Кроме того, в абзаце втором пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из указанной нормы права, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика; при этом собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункты 32, 36).

Поскольку материалами дела подтверждается и судом установлено, что договор аренды от 19.05.2017 № ДЗ-158 прекратился с 20.04.2020, истец вправе истребовать часть земельного участка, не обремененную правом пользования собственника объектов недвижимости.

Определениями от 09.12.2020, от 26.01.2021 суд предлагал истцу уточнить требования и способ защиты права. Уточнения иска в материалы дела не представлены, требование об истребовании из чужого незаконного владения части земельного участка в рамках настоящего дела не заявлены.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец