Решение от 5 марта 2025 г. по делу № А56-24810/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24810/2024
06 марта 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  20 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  06 марта 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОКЕН" (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, <...>, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 3-Н, ОГРН: <***>);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/А/2-Н, ОГРН:  <***>);

третьи лица:

1) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

2) Санкт-Петербургское государственное бюджетное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

об определении условий договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 28.01.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Токен» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об определении  условий договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 3-Н, кадастровый номер 78:31:0001144:644, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 60240000 руб., НДС не облагается».

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, СПб «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

Определением суда от 25.07.2024 производство по делу приостановлено в связи               с назначением судебной экспертизы.

От экспертной организации в суд поступило Заключение эксперта №0-134/09-24 от 23.09.2024.

В судебном заседании 12.11.2024 суд в порядке статьи 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

В порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты уточнения, согласно которым истец просит определить условия договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения, расположенного по: адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 1/38, литера А, пом. 3-Н, кадастровый номер 78:31:0001144:644, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 60240000 (шестьдесят миллионов двести сорок тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается. Денежные средства, оплаченные ООО «Токен» в качестве арендной платы за Объект, начиная с 15.09.2023 года, подлежат зачету в цену продажи Объекта, соответственно уменьшая ее».

В настоящем судебном заседании, продолженном после перерыва в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление третьих лиц, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

 Общество с ограниченной ответственностью «ТОКЕН», является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А, пом. 3-Н кадастровый номер: 78:31:0001144:644, на основании договора аренды от 03.03.2003г. № 10-А150920, а также дополнительного соглашения № 1 от 08.05.2008г., дополнительного соглашения №2 от 18.03.2011г. дополнительного соглашения №3 от 27.02.2020г., договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.03.2003г. № 10-А150920.

Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Данное заявление получено Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 15.09.2023.

Распоряжением Комитета от 23.11.2023 № 3006-РЗ «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 3-Н» принято решение о приватизации Объекта путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 83100000 руб., НДС не облагается, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.11.2023г. №КО054/00150/2023, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

06.12.2023г. Общество получило от Комитета проект договора купли-продажи, в котором в пункте 2.1 указана цена Объекта в размере 83100000 руб.

Не согласившись с указанной ценой, Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий от 27.12.2023, а также Отчет об оценке №350 от 26.12.2023г., выполненный ООО «Северо-Западное Агентство Оценки», согласно которого стоимость объекта составляет 60240000 руб.

Ответ от ответчика не поступил. Поскольку разногласия не были урегулированы, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Заслушав доводы представителя истца и ответчика, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-фЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательней и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении дела определением от 25.07.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Нобель-Аудит» ФИО1 Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 350 от 26.12.2023 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности?

- Если Отчет № 350  от 26.12.2023 не соответствует требованиям законодательства РФ, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимость объекта недвижимости?

- Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу:  <...>, литера А, пом. 3-Н, кадастровый номер 78:31:0001144:644, по состоянию на 18.09.2023?

25.09.2024 в суд поступило заключение эксперта N О-134/09-24 от 23.09.2024, согласно которого Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №350 от 26.12.2023 не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности  в РФ» №135-ФЗ от 29.07.98, федеральным стандартам оценки (ФСО) №I-VI. Ряд требований и стандартов оценки в отчете не выполнены, имеется ряд замечаний по выполнению этих требований, которые, в свою очередь, не оказывают существенного влияния на итоговый результат оценки. Выявленные несоответствия являются несущественными и не оказывают существенного влияния на итоговую величину рыночной стоимости объект недвижимости. Исследование по вопросу рыночной стоимости объекта исследования экспертом не проводилось.

Изучив данные выводы эксперта, истец настаивал на установлении цены спорного объекта, исходя из стоимости, определенной в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №350 от 26.12.2023 – 60240000 руб.

Ответчик, не заявив о проведении повторной экспертизы, настаивал на цене продажи объекта, указанной в направленном Обществу Комитетом проекте договора купли-продажи и определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного помещения подготовленного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", в размере 83100000 руб.

Изучив доводы сторон в совокупности с результатами оценки, суд полагает, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайное обстоятельства

Признаваемый Законом N 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Несоответствия подготовленного ГУИОН отчета положениям нормативных правовых актов регулирующих вопросы оценки, равно как и сообщение Комитетом недостоверных сведений относительно предмета оценки судом при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи по пункту 2.1 договора в части цены нежилого помещения, подлежат урегулированию принятием договора в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 83100000 руб.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Определить условия договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения, расположенного по: адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 1/38, литера А, пом. 3-Н, кадастровый номер 78:31:0001144:644, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 83100000 рублей 00 копеек, НДС не облагается. Денежные средства, оплаченные ООО «Токен» в качестве арендной платы за Объект, начиная с 15.09.2023 года, подлежат зачету в цену продажи Объекта, соответственно уменьшая ее».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Токен» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Новикова Е.В.