Решение от 5 февраля 2019 г. по делу № А82-14722/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14722/2018
г. Ярославль
05 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена «28» января 2019 года

Полный текст решения изготовлен «05» февраля 2019 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 13931.28 руб.,


при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2019 (до перерыва),

от ответчика – не явился,



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению № 6 от 15.07.2008 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 19434-МЛ за январь 2017 года в размере 3,49 руб., доначисления на арендную плату, выставленные на 31.01.2018, в размере 131567,77 руб. за период с 22.12.2016 по 31.01.2018, задолженность по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.03.2018 в размере 19942,16 руб., пени за период с 12.01.2016 по 03.04.2018 в размере 13931,28 руб.

Определением арбитражного суда от 25.07.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 17.09.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела истец несколько раз уменьшал сумму требований,

В итоге присутствующий в судебном заседании до перерыва представитель истца просил взыскать с ответчика только пени за период с 12.01.2016 по 03.04.2018 в размере 13931,28 руб. Уменьшение требований принято судом.

Ответчик в судебное заседание не явился, в письменном отзыве, поступившем в суд 05.09.2018, требования не признал, указав на то, что уведомление об изменении арендной платы с 22.12.2016 получено им только 14.12.2017, в связи с чем начисление пени возможно только с момента получения уведомления ответчиком. Также ответчик заявил о снижении подлежащей взысканию суммы пени по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на то, что сумма пени фактически составляет 54% годовых, что несоразмерно учетной ставке ЦБ РФ.

После перерыва стороны в судебное заседание не явились.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании до перерыва, суд установил следующее.

15 июля 2008 года между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице истца (арендодатель) и ФИО4 (соарендатор) заключено дополнительное соглашение № 6 к договору № 19434-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым соарендатор принял в аренду для использования совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок общей площадью 1661 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030708:5, расположенный по адресу: <...>, с функциональным использованием «для эксплуатации нежилых помещений», при этом на соарендатора приходилось 185 кв.м. из общей площади земельного участка.

Дополнительное соглашение заключено на неопределенный срок с 16.06.2008.

Согласно пункту 3.1. соглашения пользование земельным участком является платным.

Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно (пункт 3.3. соглашения).

Пунктом 5.1. соглашения предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 2 от 25.09.2014 права и обязанности соарендатора по дополнительному соглашению № 6 от 15.07.2008 в полном объеме переданы ответчику в связи с приобретением последним в собственность помещений, ранее принадлежавших ФИО4, 29.03.2012.

22 декабря 2016 года в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности ответчика на доли в иных помещениях в здании по ул. Кирова, 10.

В связи с этим истец произвел перерасчет площади части земельного участка, приходящейся на ответчика (такая площадь составила 373 кв.м.) и уведомлением от 14.12.2017 направил в адрес ответчика перерасчет арендной платы за период с 22.12.2016 по 28.02.2018. Уведомление получено ответчиком 31.01.2018.

Предметом иска является взыскание пени, начисленных с 01.02.2018 по 22.10.2018 на сумму долга, образовавшуюся в результате указанного перерасчета.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)

Таким образом, с приобретением у ФИО5 29.03.2012 права собственности на нежилые помещения, к ответчику в силу закона перешли права и обязанности соарендатора по дополнительному соглашению № 6.

Оценивая содержание данного соглашения, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в указанный период времени, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ закреплялось, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, основным принципом распределения между сособственниками объектов недвижимости площади неделимого земельного участка является принцип пропорциональности части земельного участка, приходящейся на каждого сособственника, площади принадлежавших ему объектов недвижимости.

Из текста дополнительного соглашения № 6 следует, что ФИО4, являясь собственником помещений в нежилом здании, принял в аренду часть земельного участка, которая была пропорциональна площади принадлежавших ему помещений. На момент заключения соглашения такая часть земельного участка составляла 185 кв.м. Однако земельный участок площадью 185 кв.м. из общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:030708:5 не выделялся и иным образом не обосабливался. Доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:030708:5 является делимым, суду не представлены.

Соответственно, с приобретением ответчиком 22.12.2016 в собственность иных помещений в здании по ул. Кирова, 10, площадь земельного участка, приходящаяся на ответчика в целях расчета арендной платы по договору, пропорционально увеличилась до 373 кв.м. Внесение изменений в договор аренды, по мнению суда, такое изменение площади земельного участка не требовало.

Таким образом, с 22.12.2016 ответчик обязан был вносить арендную плату по договору исходя из арендуемой площади земельного участка, равной 373 кв.м.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 сформулирована правая позиция, согласно которой при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса РФ, таким образом, размер арендной платы по договору регулируется положениями действующего в соответствующий период времени законодательства.

Учитывая приведенные выше положения закона, следует отметить, что размер арендной платы по договору изменился не в силу направления арендодателем уведомления от 14.12.2017, а в силу закона.

В то же пункт 3.6. дополнительного соглашения, устанавливающий 20-тидневный срок для погашения задолженности по арендной плате, распространяется только на случаи изменения ставок арендной платы.

В связи с этим суд считает, что истец правильно определил сумму и период начисления договорной неустойки.

При этом суд не видит оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной. Кроме того, из расчета цены иска следует, что сумма пени рассчитана истцом по ставке 0,15%, которая вдвое меньше предусмотренной договором.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 13931,28 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 2000,00 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.