Решение от 14 марта 2019 г. по делу № А40-157152/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-157152/17

64-1346

15 марта 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассматривает в судебном заседании исковое заявление Автономной некоммерческой организации "Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров" (ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и аудита» (ОГРН <***>)

о признании недействительным уведомления.

в судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 доверенность от 26.11.2018

от ответчика: ФИО3 доверенность от 16.10.2018

от третьих лиц: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация "Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве о признании недействительным Уведомления № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. об установление размера арендной платы за нежилые помещения в размере 267 899, 59 руб. в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов, признании недостоверной, величины рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, расположенным по адресу: <...>, пом.1-14, в размере, в размере 26 162 за 1 кв.м. руб. в год с учетом НДС, без учета коммунальных платежей и операционных расходов указанную в отчете ООО «Агентства оценки и аудита» №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г. на основании государственного контракта № 04 от 22 июля 2016 г. заключенного между ТУ Росимущество в г. Москве и ООО «Агентство оценки и аудита», установлении с 01.02.2017 г., на основании Заключения эксперта ООО «Мегаполис-Оценка», величины рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенной по адресу: <...>, в размере, в размере 129 575,38 руб., в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС), с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений по доводам искового заявления.

Ответчик в исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением суда в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и аудита».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направило, отзыв на иск не представило, в связи с чем, суд рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции в отсутствие третьего лица на основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (, в настоящее время - Департамент городского имущества г. Москвы, Арендодатель), ГУП ДЕЗ района Хамовники (Балансодержатель) и ООО Фирма «МКБ» (Арендатор) был заключен Договор на аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы № 00-913 от 27.12.2002 г.

Согласно пункта 1.1. договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение) общей площадью 145,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>. для использования под предприятие общественного питания.

Согласно изменениям, к Договору аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в связи с преобразование Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы в Департамент имущества города Москва в договор были внесены изменения.

Согласно Дополнительному соглашению № Д-30/134 от 16 мая 2014 г. заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ответчик, Арендодатель) и ООО Фирма «МКБ», Автономной некоммерческой организацией «Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров» (истец, Арендатор) Арендатор с согласия Арендодателя передал истцу все права и обязанности по договора аренды № 00- 913 от 27.12.2002 г.

Договор аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д- 30/134 от 16 мая 2014 г. был заключен сроком до 01 июня 2024 года. Договор прошел государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 10 октября 2014 г. номер регистрации: 77-77-11/012/2014-482.

Согласно пункта 1.1. договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...> (подвал, пом. I ком. 1-14) для использования под общественное питание. Площадь передаваемых в аренду помещений - 145,0 кв.м.

В соответствии с п.5.1 договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.) сумма ежемесячной арендной платы за нежилые помещения в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы составляет 50 931 руб. 25 коп. без учета НДС.

Здание, в котором расположены нежилые помещения имеет кадастровый номер 77:01:0001050:2434. Собственником здания являться Российская Федерация.

Нежилые помещения, расположенные в здании, имеют кадастровый номер 77:01:0001050:2644.

Здание, в котором расположены нежилые помещения, включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, является объектом культурного наследия федерального значения, год постройки 1760 г.

Уведомлением № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. ответчик известил истца об одностороннем увеличении размера арендной платы по Договору аренды № 00-913 от 27.12.2002г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.

В Уведомлении № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. ответчик в соответствии с п.5.4. договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 I от 16 мая 2014 г. уведомляет истца об изменение величины палаты за аренду нежилых помещений, которая в соответствии с рыночной обоснованной ставкой арендной платы, указанной оценщиком (ООО «Агентства оценки и аудита», отчет №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г.) составляет 267 899.59 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Уведомление было получено истцом 06 февраля 2017 г., факт получения письма подтверждается информацией с сайта Почта России «Отслеживание почтовых отправлений», почтовый трекер 10713904035746.

Согласно Уведомления № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором Уведомления о внесении соответствующих изменений в договор и подлежит оплате, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено Уведомление, т.е. с марта 2017 г.

05 апреля 2017 г. истец направил ответчику Уведомление о несогласии с установленным размером ежемесячной арендной платы. Факт получения Уведомление от 05 апреля 2017 г. подтверждается отметкой экспедиции ТУ Росимущества в городе Москве.

Письмом № И22-09/7957 от 27 апреля 2017 г. ТУ Росимущество в г. Москве отказалось вносить изменения в Договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.

В письме от 27 апреля 2017 г. ответчик сообщил истцу, что между ТУ Росимущество в г. Москве и ООО «Агентство оценки и аудита» заключен государственный контракт № 04 от 22 июля 2016 г. В соответствии с государственным контрактом № 04 от 22 июля 2016 г. ООО «Агентство оценки и аудита» подготовила отчет № 54-07-16-01А от 4 сентября 2016 г. «Об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> ». На основание Отчета №54-07-16-01А от 4 сентября 2016 г. ТУ Росимущество в г. Москве подготовило и направило в адрес истца Уведомление об изменение ставки арендной платы по Договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г.

Согласно Отчета № 009-06/17 от 07.06.2017 г., подготовленного ООО «АНТЭКС» по заказу истца, итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещением составляет 12 537 руб. за 1 кв.м, руб. в год, с учетом НДС, без учета коммунальных платежей.

19 июня 2017 г. истец направил ответчику претензию № 01/15 от 15 июня 2017 г. и Отчет № 009-06/17 от 07.06.2017 г. составленный ООО «АНТЭКС». Факт получения ответчиком Претензии № 01/15 от 15 июня 2017 г подтверждается отметкой экспедиции ТУ Росимущества в городе Москве. Претензии № 01/15 от 15 июня 2017 г.

В претензии № 01/15 от 15 июня 2017 г. истец, руководствуясь Отчетом № 009-06/17 от 07.06.2017 г. просил ответчика пересмотреть результаты оценки итоговой величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, определенные ООО «Агентства оценки и аудита», в силу того, что итоговая величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды определенная ООО «Агентства оценки и аудита» значительно выше рыночной стоимости арендной платы за аналогичные помещения в данном районе города Москвы.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия в отношении существенного условия договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г, а именно в части размера ежемесячной арендной платы.

Истец считает, что Уведомление № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. об установление нового размера арендной платы за нежилые помещения в размере 267 899,59 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов является недействительным, в силу того, что арендная плата за нежилые помещения, указанная в Уведомление № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных нежилых помещений в ЦАО г. Москвы. Итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещениями на условиях аренды указанная в Отчет об оценке №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г. является недостоверной, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Арендодатель в соответствии с п.5.4.1-5.4.3 договора аренды № 00-913 от 27.12.2002 г. в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/134 от 16 мая 2014 г. имеет право в бесспорном и одностороннем порядке, изменять размер арендной платы.

Изменение размера арендной платы производиться путем направления Арендатору уведомления.

Уведомлением № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. ТУ Росимущество в г. Москве уведомил истца об изменении величины платы за аренду нежилых помещений.

Ответчик также уведомил истца о том, что в соответствии с п.5.4. договора аренды размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующем законодательством об оценочной деятельности на основании оценочного отчета.

Арендная плата в соответствии с рыночной обоснованной ставкой арендной платы, указанной Оценщиком (ООО «Агентства оценки и аудита», отчет №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г.) составляет 267 899,59 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда, указанной в п.22. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 154 ГК РФ).

По смыслу статьи 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Полученное истцом Уведомление № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу ст. 153, п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

В соответствии с п.2. ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

При этом согласно статье 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 04 апреля 2108 г. была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО «Мегаполис-Оценка».

Согласно «Заключение Эксперта на основании Определения Арбитражного суда г. Москвы от 04.04.2018 г. по делу № А40-157152/17-64-1346 по иску Автономной некоммерческой организации «Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и аудита» о признании недействительным уведомления» величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенным по адресу: <...>, составлять 12 653 руб. 71 коп. за квадратный метр в год, включая НДС.

Таким образом, величина рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенным по адресу: <...>, составляет 129 575 руб. 38 коп. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, суд считает, что арендная плата за нежилые помещения, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных нежилых помещений в ЦАО г. Москвы. Установленная ответчиком арендная плата существенно, превышает рыночные ставки за аренду аналогичных нежилых помещений, расположенных в ЦАО г. Москвы.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещениями на условиях аренды указанная в Отчете об оценке №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г. является недостоверной.

В силу абз.4 п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Таким образом, в силу того, ответчик изменил размер арендной платы за нежилые помещения на основании отчета ООО «Агентства оценки и аудита» №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г., новый размер арендной платы и достоверность итоговой величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещениями может быть оспорен истцом в судебном порядке в силу ее обязательности для ответчика в соответствие с п.8, 12 Закона «Об оценочной деятельности».

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами.

Лица, участвующие в деле, в силу ст. 9 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Принимая во внимание недостоверность величины рыночной стоимости арендной платы, указанной истцом, а также результаты судебной экспертизы, суд считает, возможным установить с 01.02.2017 г. величину рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенной по адресу: <...>, в размере, в размере 129 575 руб. 38 коп., в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

С учетом изложенного, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика в полном объеме.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 153, 154, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 11, 49, 65, 75, 102, 110, 112, 131, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным Уведомление № И22-09/22203 от 29 декабря 2016 г. об установление размера арендной платы за нежилые помещения в размере 267 899, 59 руб. в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Признать недостоверной, величину рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, расположенным по адресу: <...>, пом.1-14, в размере, в размере 26 162 за 1 кв.м. руб. в год с учетом НДС, без учета коммунальных платежей и операционных расходов указанную в отчете ООО «Агентства оценки и аудита» №54-07-16-01А от 27 июля 2016 г. на основании государственного контракта № 04 от 22 июля 2016 г. заключенного между ТУ Росимущество в г. Москве и ООО «Агентство оценки и аудита».

Установить с 01.02.2017 г., на основании Заключения эксперта ООО «Мегаполис-Оценка», величину рыночной ставки арендной платы за право пользования недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности общей площадью 145 кв.м., подвал, пом.1, ком.1-14, расположенной по адресу: <...>, в размере, в размере 129 575 (сто двадцать девять тысяч пятьсот семьдесят пять) руб. 38 коп., в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве в пользу Автономной некоммерческой организации "Учебный центр по организации обучения, стажировки и повышения квалификации поваров и кондитеров" расходы по уплате госпошлины в размере 18 000 (Восемнадцать тысяч) рублей. 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья Н.А. Чекмарева