Решение от 22 марта 2021 г. по делу № А07-29830/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29830/19
г. Уфа
22 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.03.2021

Полный текст решения изготовлен 22.03.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску ГКУ "Управление имуществом казны РБ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемые объекты и взыскании пени в размере 61 392,33 руб., штраф в размере 412,74 руб.,

по встречному иску ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о продлении договора аренды в прежних условиях, снизив размер арендной платы с сентября 2019 года за счет проведенных ремонтных работ,

третьи лица: ООО "БашРТС" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Минземимущество РБ,

в отсутствие лиц участвующих в деле, извещенных надлежаще о времени и месте судебного разбирательства.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление ГКУ "Управление имуществом казны РБ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемые объекты и взыскании пени в размере 61 392,33 руб., штраф в размере 412,74 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "БашРТС" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Минземимущество РБ.

В рамках дела принято встречное исковое заявление ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о продлении договора аренды в прежних условиях, снизив размер арендной платы с сентября 2019 года за счет проведенных ремонтных работ.

До принятия решения истец представил уточнение исковых требований, просит обязать освободить занимаемые объекты и взыскать пени в размере 61 392,33 руб., штраф в размере 412,74 руб. Судом уточнение исковых требований принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 18.11.2016г. между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экосистема» (арендатор) был заключен договор №12038.а о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющимся имуществом казны, в аренду без права выкупа, расположенных по адресу: <...>, литера А, включающий в себя: нежилые помещения №17,18, 17а, 186 общей площадью 74,6 кв.м., для использования в целях: юридическая консультация. Срок действия договора с 10.10.2016г. по 09.10.2019г.

Согласно акту приема-передачи от 10 октября 2016 г. имущество передано во временное пользование ответчику.

В соответствии с Соглашением о взаимодействии Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» от 27.04.2017г. и Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан «Об утверждении перечня объектов государственного имущества Республики Башкортостан в отношении которых Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» осуществляет функции и полномочия, определенные соглашением о взаимодействии» от 24.07.2017г. за №452, права и обязанности арендодателя в отношении спорного государственного имущества переходят к Государственному казенному учреждению «Управление имуществом казны Республики Башкортостан».

15 мая 2017 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экосистема» (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №12038а об изменении наименования арендодателя на «Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан», указании назначения платежа: «ГКУ УИК РБ договор №12038а от 18.11.2016 г.» и период платежа, а также дополнить договор пунктом 11.7.

В соответствии с п.6.1. и п.6.2. договора и приложением к договору (расчет годовой арендной платы) ответчик обязался за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца производить арендные платежи в сумме 5 692,99 руб.

За просрочку арендных платежей согласно п. 7.2.1. договора арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как указал истец, ответчик обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом.

В соответствии с п.8.4.1. договора аренды от 20.08.2018г. №126 систематическое (более двух раз) нарушение сроков внесения арендной платы в соответствии с договором является основанием для досрочного расторжения настоящего договора.

Кроме того, в ходе оперативного обследования вышеуказанного объекта, проведенного 15.05.2017 г., было выявлено нарушение п.4.2.11 договора, а именно, несоответствие помещения кадастровому (техническому) паспорту:была произведена перепланировка без предварительного письменного разрешения арендодателя.

Согласно п. 7.2.2. договора, за невыполнение обязательств п.4.2.11 договора, арендатор уплачивает штраф в размере ставки рефинансирования Банка от месячной арендной платы на счет ГКУ «Управления имуществом казны РБ».

Истцом неоднократно направлялись письменные уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени (исх. № 1141 от 26.06.2018 г.; исх. №2370 от 07.12.2018 г.).

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, истец также направлял в адрес ответчика неоднократно претензии с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, в течении 10 дней с момента получения претензии, а также освободить арендуемое помещение, подписав соглашение о расторжении (исх.№196 от 22.02.2018г.; исх.№198 от 22.02.2018; исх.№654 от 17.04.2019г.; исх.№962 от 18.04.2019г.), однако данные претензии были оставлены последним без ответа. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно отзыву, ответчик считает исковые требования необоснованными.

ООО "Экосистема" указало, что в связи с произошедшей аварией в апреле 2018 года все арендуемые помещения пришли в аварийное состояние.

На основании разрешения Министерства земельных и имущественных отношений РБ и директора ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» с апреля 2018 г. ООО «Экосистема» своими силами и средствами провело ремонт всех арендуемых помещений.

Как указал ответчик, расходы по проведенному ремонту ООО «Экосистема» всех помещений не были возмещены или учтены в счет арендной платы Министерством земельных и имущественных отношений РБ.

Кроме того, ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки на основании статьи ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно отзыву третьего лица Минземимущества РБ, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как следует из встречного искового заявления, между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и обществом с ограниченной ответственностью «Экосистема» на основании протокола № 59 заседания комиссии о проведении итогов приема, регистрации заявок и признания претендентов участниками аукциона от 23.09.2016 г. заключен договор № 12038.а от 18.11.2016 г. о передаче во временное владение и пользование объекта недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан, расположенного по адресу: <...>, литер А, включающий в себя нежилые помещения № 17,18,17а, 186 общей площадью 74,6 кв.м. для использования в целях: юридическая консультация.

Как указал истец по встречному иску, жилое здание, находящееся по адресу: <...>, стоит на тепломагистрали, которая проходит под полом цокольного этажа (подвала) помещений № 17,18,17а, 186, арендуемых ООО «Экосистема», о чем истец по встречному иску не был извещен.

В связи с произошедшей аварией в апреле 2018 г. тепловых сетей горячего водоснабжения, расположенных под землей во дворе до и после здания, расположенного по адресу: <...>, в помещениях занимаемых адвокатами филиала БРКА «Южный» и ООО «Экосистема» произошло подтопление горячей водой помещений и вследствие этого все помещения пришли в аварийное состояние.

На основании разрешения Министерства земельных и имущественных отношений РБ, и директора ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» с апреля 2018 г. ООО «Экосистема» своими силами и средствами провело ремонт всех арендуемых помещений ООО «Экосистема», но расходы по проведенному ремонту ООО «Экосистема» не были возмещены или учтены в счет арендной платы.

В период с мая по август 2019 г. по адресу <...>, проводились следующие работы: гидравлические испытания TM, квартальных тепловых сетей и текущий ремонт квартальных тепловых сетей, текущий ремонт ТМ, ВВП, ГВС, капитальный ремонт квартальных тепловых сетей. Данные работы затронули также помещения, арендуемые ООО «Экосистема», вследствие чего истец по встречному иску мы не мог пользоваться арендуемыми помещениями в течение всего времени проводимых ремонтных работ.

Кроме того, истец по встречному иску полагает, что ООО «Экосистема» имеет право выкупа арендуемых помещений согласно договора № 12038.а от 18.11.2016 г.

В обоснование заявленных требований ООО «Экосистема» ссылается на Постановление Правительства РБ от 05 августа 2013 г. № 357, согласно которому для договоров, заключаемых по результатам торгов с субъектами малого и среднего предпринимательства и организациями, образующими инфраструктуруподдержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в отношении государственного имущества, включенного в Перечень государственного имущества Республики Башкортостан, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, срок договора должен составлять не менее пяти лет.

На основании вышеуказанного, по мнению ООО "Экосистема", договор должен был быть заключен сроком на пять лет. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим встречным иском о продлении договора аренды № 12038.а от 18.11.2016 г. в прежних условиях, снизив размер арендной платы с сентября 2019 года за счет проведенных ремонтных работ в суд.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению, встречные исковые требования не обоснованными и подлежащими отклонению на основании следующего.

В рассматриваемой ситуации денежные требования истца к ответчику основаны на правоотношениях из договора аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. К числу таких случаев п. 11 ч. 1 указанной статьи относит предоставление прав аренды на указанное имущество на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев. При этом предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. При этом возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при отсутствии возражений со стороны арендодателя,

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, оснований для продления договора в соответствии с законом о защите конкуренции не имеется.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2016.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора установлен с 10.10.2016 по 09.10.2019.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу разъяснений, данных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", даже в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и ответчиком не оспаривается факт пользования ранее арендованными нежилыми помещениями после истечения срока действия договора аренды, в том числе в спорный период. Следовательно, за такое пользование подлежит внесению арендная плата в соответствии с договором аренды.

Ни законом, ни договором не предусмотрено право арендатора в отсутствие вины арендодателя отказываться от уплаты причитающихся арендодателю платежей в период действия и после прекращения договора до момента возврата имущества из аренды. Риск невозврата или несвоевременного возврата имущества арендатором в данном конкретном случае с учетом установленных по делу обстоятельств не может быть возложен на арендодателя.

В силу норм статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

За просрочку арендных платежей по договору аренды п. 7.2.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, за период действия договора арендатор несвоевременно оплачивал арендную плату, в связи с чем, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.2.1 договора, истец начислил неустойку в сумме 61 392,33 руб. за период с июля 2017 по август 2019 года (расчет т.1 л.д. 32).

Так как договор между сторонами заключен, и факт нарушения обязательств по внесению арендных платежей не опровергнут ответчиком, требование истца о взыскании неустойки, начисленной за период с июля 2017 по август 2019, является правомерным (т.1 л.д.32).

Расчет неустойки судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

Как было указано ранее, ответчиком заявлено о снижении размера неустойки.

Ходатайство ответчика о снижении неустойки подлежит удовлетворению судом по следующим основаниям.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 69, 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, целью применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Суд отмечает, что по смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

Принимая во внимание отсутствие документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий, при наличии заявления ответчика о снижении размера заявленных к взысканию пени, суд считает, что заявленный размер пени в данном, конкретном случае, с учетом обстоятельств дела является чрезмерным (0,3%), в связи с чем, считает необходимым уменьшить пени, подлежащие начислению в соответствии с п. 7.2.1 договора с 61 392,33 руб. до 10 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка по договору в сумме 10 000 руб., в остальной части требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Кроме того, истец просит взыскать штраф за нарушение договора в размере 412,74 руб.

Как было указано выше, в ходе оперативного обследования объекта, переданного по договору аренды от 18.11.2016, проведенного 15.05.2017 г., было выявлено нарушение п.4.2.11 договора, а именно, несоответствие помещения кадастровому (техническому) паспорту: была произведена перепланировка без предварительного письменного разрешения арендодателя. Ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, доказательства не представлены.

Согласно п. 7.2.2. договора, за невыполнение обязательств п.4.2.11 договора, арендатор уплачивает штраф в размере ставки рефинансирования Банка от месячной арендной платы на счет ГКУ «Управления имуществом казны РБ».

Поскольку доказательств соответствия помещения кадастровому (техническому) паспорту, суду не представлено, требование истца о взыскании суммы штрафа за невыполнение обязательств п.4.2.11 договора в размере 412,74 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, истец также направлял в адрес ответчика неоднократно претензии с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, в течении 10 дней с момента получения претензии, а также освободить арендуемое помещение, подписав соглашение о расторжении (исх.№196 от 22.02.2018г.; исх.№198 от 22.02.2018; исх.№654 от 17.04.2019г.; исх.№962 от 18.04.2019г.), однако данные претензии были оставлены последним без ответа. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В материалы дела не представлено доказательства о согласовании сторонами воли на продление договора аренды, на момент вынесения решения судом договор прекратил свое действие в связи с истечением срока действия.

Поскольку на сегодняшний день доказательства возврата ответчиком арендованного имущества отсутствуют, исковые требования об обязании освободить занимаемые объекты государственного нежилого фонда, расположенные по адресу: <...>, литера А, включающие в себя: нежилые помещения №17,18, 17а, 186 общей площадью 74,6 кв.м., подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исследовав и оценив в порядке статьи 65 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что ГКУ "Управление имуществом казны РБ" не давало обществу письменное согласие на осуществление ремонта в связи с чем отсутствуют основания для компенсации стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, зачет за проведенный ремонт в счет арендных платежей не может быть произведен.

Представленная в материалы дела ответчиком доказательства о необходимости производства ремонтных работ- переписка и акты ( т. 2 л.д. 22-24), смета ремонтных работ (т.2 л.д.57-60) не могут свидетельствовать о согласии арендодателя на производство ремонтных работ.

На основании вышеизложенного, встречное исковое требование ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ГКУ "Управление имуществом казны РБ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о продлении договора аренды в прежних условиях, снизив размер арендной платы с сентября 2019 года за счет проведенных ремонтных работ, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ООО "Экосистема" в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Обязать ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить занимаемые объекты государственного нежилого фонда, расположенные по адресу: <...>, литера А, включающие в себя: нежилые помещения №17,18, 17а, 186 общей площадью 74,6 кв.м.

Взыскать с ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ГКУ "Управление имуществом казны РБ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 10 000 руб., штраф за нарушение договора в размере 412,74 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 8 472 руб.

В удовлетворении встречного искового требования ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ГКУ "Управление имуществом казны РБ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о продлении договора аренды в прежних условиях, снизив размер арендной платы с сентября 2019 года за счет проведенных ремонтных работ, отказать.

Взыскать с ООО "Экосистема" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Н. Нурисламова