Решение от 10 октября 2022 г. по делу № А47-11501/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-11501/2020
г. Оренбург
10 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 10 октября 2022 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП», г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

об изъятии имущества, о прекращении права собственности


В судебном заседании принимают участие

представитель истца ФИО2, действующая по доверенности № 51 от 18.02.2022, сроком действия по 31.12.2022 (служебное удостоверение, диплом);

представитель ответчика ФИО3 – адвокат, действующая по доверенности от 23.03.2021, сроком на три года (удостоверение адвоката);

представитель третьего лица ФИО2, действующая по доверенности № 01-28/28 от 26.11.2020, сроком на три года (служебное удостоверение, диплом).


В судебном заседании 29.09.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв, в связи с удовлетворением ходатайства ответчика, по 06.10.2022, 15 час. 30 мин. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу https://kad.arbitr.ru/.


Администрация города Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований б/н от 15.06.2021, т. 2 л.д. 141-142), принятого судом в судебном заседании 26.07.2021) к Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» об изъятии принадлежащей Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, расположенный по адресу: <...> и принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» нежилого помещения № 1 общей площадью 171,6 кв.м., расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с выплатой возмещения в размере 4 300 000 (четыре миллиона триста тысяч) руб., составляющих рыночную стоимость нежилого помещения и доли в праве на земельный участок, установив следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Администрацией города Оренбурга в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга за счет средств бюджета города Оренбурга в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления на счет правообладателя;

- правообладатель освобождает и передаёт нежилое помещение Администрации в течение 5 дней с момента получения возмещения;

а также прекращении права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» на нежилое помещение № 1 общей площадью 171,6 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, и на долю в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2.

Ответчик возражал против исковых требований по мотивам, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 99-101, 119-123), заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.


Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» на праве собственности принадлежит следующий объект недвижимого имущества:

нежилое помещение № 1, площадью 171,6 кв.м., на цокольном этаже по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 16.04.2020 (т. 1 л.д. 21),

а также доля в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 773 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0446013:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения кафе «Азия», местонахождение: <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 22).

Указанное нежилое помещение ответчик сдавал в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Оренфуд» в целях размещения кафе «Буфет», что подтверждается договором аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 (т. 3 л.д. 27-28).

Согласно пункту 2.2 данного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 12.05.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на тексте договора (запись от 23.07.2012 за № 56-56-01/188/2012-151).

В силу пункта 1.3 договора договор имеет силу акта приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата исчисляется с момента начала торгово-закупочной деятельности.

Пунктом 6.1 договора установлено, что размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей: арендная плата за пользование объектом устанавливается в сумме 92 000 руб. в месяц без учета НДС, вносится не позднее 5 (пятого) числа каждого текущего месяца аренды. Форма оплаты – денежными средствами на расчетный счет или в кассу арендодателя в соответствии с законодательством РФ.

Из представленных в материалы дела акта обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> от 28.12.2011, и заключения № 413 от 28.12.2011 (т. 1 л.д. 23, 24) следует, что межведомственная комиссия, назначенная постановлением Главы города Оренбурга от 19.01.2007 № 228-п, признала дом непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу. На основании технического отчета по результатам проведенного обследования строительных конструкций жилого дома, выполненного ООО «Инженерная группа «БСБ», расположенного по адресу: <...> выявлены:

- состояние наружных стен признано недопустимым;

- состояние чердачного перекрытия признано недопустимым;

- состояние кровли признано ограниченно работоспособным;

- состояние фундамента признано ограниченно работоспособным.

В соответствии с постановлением Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 годы» многоквартирный дом по адресу: <...> включен в указанную программу.

Администрация города Оренбурга направила собственнику нежилого помещения ООО «Мастер КИП» письмо от 14.04.2017 № 1-3/2848 (т. 4 л.д. 25), в котором уведомила о том, что многоквартирный дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу, включен в адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 годы», а также, руководствуясь требованиями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предложила совместно с другими собственниками, в разумный срок осуществить снос многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> и сообщила, что в случае невыполнения требования о сносе, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое помещение в данном доме.

Данное письмо было направлено ООО «Мастер КИП» по адресу: <...> что подтверждается списком почтовых отправлений и квитанцией ФГУП «Почта России» от 14.04.2017 (т. 4 л.д. 26-27).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46005806058448 письмо осталось неврученным.

При этом, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 26.06.2019 (т. 4 л.д. 30), адресом (местом нахождения) Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» является: 460000, <...> (ГРН и дата внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей указанные сведения: <***>, 04.08.2014).

Письмами от 11.04.2017 № 1-28/1928, от 17.04.2017 № 1-28/1916 (т. 1 л.д. 105-106, 107) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил Обществу «Мастер КИП» акт обследования многоквартирного дома, заключение о признании дома непригодным для постоянного проживания, решение межведомственной комиссии по признанию дома аварийным и подлежащим сносу, заключение «Инженерной группы «БСБ» и проект соглашения об изъятии указанного помещения, с просьбой в срок до 10.05.2017 ознакомится с соглашением об изъятии и выразить свое предварительное согласие (отказ) в заключении соглашении.

Общество «Мастер КИП» сопроводительным письмом от 05.05.2017 (т. 1 л.д. 111, т. 4 л.д. 31) направило в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письменный отказ в заключении соглашении об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором просило рассмотреть вариант после отселения жильцов, передачи второго этажа дома литер АА1, расположенного по адресу: <...> ООО «Мастер КИП» для производства капитального ремонта всего дома за счет средств общества с целью сохранения дома для города в историческом центре города в разумный срок или заключить договор о сотрудничестве /либо в любой другой приемлемой форме/ с целью передачи обществу второго этажа дома с последующим правом выкупа.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1934-п, в соответствии со статьями 56.2, 56.3 и 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъяты для муниципальных нужд:

1) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, расположенный по адресу: <...> в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу;

2) жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме литера АА1, расположенном на земельном участке, указанном в подпункте 1 настоящего пункта, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Данное постановление получено Обществом «Мастер КИП» 04.07.2018, что не оспаривается ответчиком.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга № 20 от 18.01.2018 (т. 4 л.д. 41-43) квартира № 13 по ул.Постникова, д. 46 г.Оренбурга исключена из состава муниципальной казны и закреплена на праве оперативного управления за Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 18.07.2018 № 2365-п (т. 4 л.д. 46-48) жилые помещения – квартиры № 8, № 9 и № 11 аварийного дома по адресу: <...> включены в состав муниципальной казны муниципального образования «город Оренбург».

Управление жилищной политики администрации города Оренбурга направило в адрес Оренбургского филиала ОАО «ЭнергосбыТ Плюс», ООО «ОренбургВодоканал», филиал АО «Газпром газораспределение Оренбург» в городе Оренбурге, филиал ПАО «МРСК Волги – «Оренбургэнерго» Оренбургский производственный отдел письмо от 27.08.2018 № 1-22/8012 с просьбой произвести работы (проверку отключения) в рамках своей компетенции по отключению от городских коммуникаций фактически расселенных аварийных домов (всем гражданам предоставлены благоустроенные жилые помещения), в том числе по адресу: <...>, литер АА1.

Согласно акту филиала ПАО «МРСК Волги – «Оренбургэнерго» Оренбургский производственный отдел дом по ул.Постникова, 46 лит. АА1 отключен от энергоснабжения 27.08.2018 (т. 5 л.д. 114-115).

В ответ на запрос ООО «Мастер КИП» от 07.09.2018 (т. 4 л.д. 58) Управление жилищной политики администрации города Оренбурга письмом от 03.10.2018 № 1-22/12614 (т. 4 л.д. 63) направило директору Кураковой С.Л. документы, на основании которых дом признан аварийным: акт обследования № 413 от 28.12.2011, заключение о признании многоквартирного дома пригодным непригодным) для постоянного проживания № 413 от 28.12.2011, технический отчет по результатам детального обследования строительных конструкций жилого здания № 46/52 по ул.Постникова/ул.Орджоникидзе (литер АА1) города Оренбурга. Документы получены представителем общества ФИО5 10.10.2018, что следует из отметки на тексте письма.

Ответчик ссылается на то, что в связи с признанием дома аварийным и отключением его от энергоснабжения, на основании письма ООО «ОренФуд» исх. № б/н от 05.09.2018 (т. 5 л.д. 118), соглашением от 10.09.2018 ООО «Мастер КИП» и ООО «ОренФуд» расторгли договор аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012.

Так же сторонами было заключено соглашение от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора аренды № 27 от 12.05.2012 (т. 5 л.д. 119), согласно которому стороны пришли к соглашению о выплате компенсации арендатору по договору – ООО «ОренФуд» затрат, связанных с досрочным расторжением вышеназванного договора аренды, в сумме 1 200 000 руб.

На основании письма ООО «Мастер КИП» директору ООО «ОренФуд» б/н от 06.09.2018 (т. 5 л.д. 120), ответчик просит перенести образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы по договору № 01/15 аренды нежилого помещения от 01.03.2015, заключенного с ООО «ОренФуд» в сумме 1 200 000 руб. без НДС, на сумму компенсации по письму ООО «ОренФуд» № б/н от 05.09.2018. К данному письму приложен акт сверки взаимных расчетов (т. 5 л.д. 121), согласно которому после переноса остатка дебиторской задолженности по договору № 01/15 аренды нежилого помещения от 01.03.2015 составит 0,00 руб.

Согласно представленной ответчиком в материалы дела справке о расшифровке платежей по платежным поручениям ООО «ОренФуд» по договору аренды № 27 от 12.05.2012 за период 2016-2018 гг. (т. 5 л.д. 123) за указанный период арендатором выплачено ответчику арендных платежей на общую сумму 3 036 000 руб., что также подтверждается приложенными к данной справке платежными поручениями (т. 5 л.д. 124-150).

Письмом от 08.05.2019 № 0128/2597 (т. 4 л.д. 64-65) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в ответ на обращение от 16.04.2019 по вопросу передачи в собственность Обществу «Мастер КИП» жилого здания по адресу: <...> признанного аварийным и подлежащим сносу, сообщил, что основания для внесения изменений в заключение Межведомственной комиссии от 28.12.2011 № 413 и постановление администрации города Оренбурга № 1934-п в части изменения формулировок принятого решения – реконструкция жилого дома вместо проведения работ по его сносу (демонтажу), отсутствуют. Мероприятия муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 годы», утвержденной постановлением Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 № 788-п, в отношении собственников жилых помещений многоквартирного дома литер АА1 по ул.Постника/Орджоникидзе, 46/52 г.Оренбурга выполнены в полном объеме. Законных оснований для дальнейшего использования многоквартирного дома не предусмотрено.

ООО «Мастер КИП» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1934-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446013:2 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» в части, касающейся изъятия нежилых помещений в многоквартирном доме литера АА и доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, принадлежащих ООО «Мастер КИП».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.09.2019 по делу №А47-121272018 заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» требования удовлетворены. Признаны недействительными пп. 1 п. 1 и пп. 2 п. 1 постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1934-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446013:2 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» в части, касающейся изъятия нежилых помещений в многоквартирном доме литера АА и доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, принадлежащих ООО «Мастер КИП». Суд обязал Администрация города Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.09.2019 по делу №А47-121272018 отменено, в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2020 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 по делу № А47-12127/2018 Арбитражного суда Оренбургской области оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» – без удовлетворения.

Письмом от 15.05.2020 № 01-28/2455 (т. 1 л.д. 18) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга во исполнение постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1934-п направил в адрес ответчика проект соглашения об изъятии для подписания, согласно которому рыночная выкупная стоимость подлежащего изъятию нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок определена на основании отчета ООО «Гарант-Оценка» № 3000-60/7 по состоянию на 30.03.2020 в размере 5 970 000 руб. (т. 1 л.д. 29-70).

Письмом от 20.07.2020 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга повторно направил в адрес ответчика проект соглашения об изъятии для подписания в срок до 05.08.2020.

В ответ на данное письмо ответчик направил в адрес Главы города Оренбурга, Администрации города Оренбурга, Комитета по управлению имуществом города Оренбурга предложение от 05.08.2020 (т. 4 л.д. 87) о самостоятельном сносе аварийного дома за счет средств собственников дома и земельного участка – ООО «Мастер КИП» и Администрации города Оренбурга. Одновременно ответчик направил адресатам сообщение о созыве общего собрания собственников помещений жилого дома и нежилых помещений для решения вопроса о самостоятельном сносе аварийного здания.

Как следует из протокола от 25.08.2020 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> общее собрание собственников помещений признано неправомочным, в связи с присутствием на собрании только одного собственника – ООО «Мастер КИП».

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в письме от 03.09.2020 № 01-28/4802 (т. 4 л.д. 93) отклонил предложение ООО «Мастер КИП» о самостоятельном сносе аварийного дома в связи с тем, что жильцы дома расселены, соглашение об изъятии недвижимого имущества не заключено.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела в суде по ходатайству ответчика определением от 22.04.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с учетом стоимости доли Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 под многоквартирным жилым домом, на момент проведения исследования, при возмещении вследствие изъятия для муниципальных нужд.

От Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» в материалы дела 24.05.2021 поступило заключение эксперта № 284/21Э от 20.05.2021, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с учетом стоимости доли Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 под многоквартирным жилым домом, на момент проведения исследования, при возмещении вследствие изъятия для муниципальных нужд составляет 4 300 000 руб., в том числе: стоимость доли в размере 0,0284 га в праве собственности на земельный участок площадью 773 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0446013:2, 2 435 000 руб.

На основании указанного экспертного заключения истец уточнил исковые требования в части размера выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества до 4 300 000 руб., что принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ определением суда от 26.07.2021.

В ходе судебного разбирательства ответчик ссылался на то, что в связи с признанием дома аварийным и его изъятием, Обществом «Мастер КИП» понесены убытки в виде упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы за период с момента расторжения договора аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 (10.09.2018) до даты окончания срока действия данного договора (12.05.2022), а также стоимости выплаченной по соглашению от 06.09.2018 арендатору компенсации в сумме 1 200 000 руб.

По ходатайству ответчика определением суда от 05.03.2022 судом назначена дополнительная судебная экспертиза для ответа на следующий вопрос:

1) Определить размер убытков, в том числе упущенной выгоды, Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП», связанных с изъятием у него для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114.

Проведение дополнительной судебной экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6, ФИО7

Определением от 23.05.2012 судом отказано в удовлетворении ходатайства Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» об обеспечении вознаграждения за проведение дополнительной экспертизы, в связи с этим по ходатайству ответчика произведена замена экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6 и ФИО7 на эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Чернева» ФИО8, в рамках назначенной определением арбитражного суда от 05.03.2022 дополнительной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ФИО8 № 09/22 от 22.08.2022 размер убытков, в том числе упущенной выгоды, Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП», связанных с изъятием у него для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, составляет 5 714 378,35 руб.


Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение N 47).

Верховным Судом Российской Федерации в определении N 309-КГ18-13252 от 20.11.2018 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также указано на наличие у собственника недвижимого имущества оснований для защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе, права на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О сформировал правовую позицию о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В силу нормы статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в порядке пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При оценке довода ответчика о том, что до принятия решения об изъятии нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок ему не было направлено в установленном законом порядке требование о сносе многоквартирного дома, признанного аварийным, суд исходит из обстоятельств рассматриваемой конкретной ситуации. Так, на основании акта обследования № 413 от 28.12.2011 и заключения межведомственной комиссии № 413 от 28.12.2011 многоквартирный дом по адресу: <...> признан аварийным и непригодным для постоянного проживания. Постановлением Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 гг.» дом включен в указанную адресную программу. На момент обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением граждане – собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме расселены в благоустроенные жилые помещения. В частности, постановлением Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1934-п решено изъять не только нежилое помещение, собственником которого является общество «Мастер КИП», но и жилые помещения иных лиц (собственников квартир №№ 8, 9, 10, 11, 13), в отношении которых уже приняты предусмотренные частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации меры защиты их прав как собственников помещений в аварийном доме – предоставлены иные жилые помещения, как это следует, в частности, из письма Управления жилищной политики Администрации города Оренбурга от 27.08.2018 № 1-22/8012. Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга № 20 от 18.01.2018 (т. 4 л.д. 41-43) квартира № 13 по ул.Постникова, д. 46 г.Оренбурга исключена из состава муниципальной казны и закреплена на праве оперативного управления за Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга. Постановлением Администрации города Оренбурга от 18.07.2018 № 2365-п (т. 4 л.д. 46-48) жилые помещения – квартиры № 8, № 9 и № 11 аварийного дома по адресу: <...> включены в состав муниципальной казны муниципального образования «город Оренбург».

Учитывая указанные обстоятельства, отсутствие доказательств надлежащего направления ответчику, как собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, признанного аварийным, требования о его сносе в порядке, предусмотренном положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и как следствие, вывод о несоблюдении установленного указанной нормой порядка, будет иметь формальный характер, более того, внесет правовую неопределенность в правоотношения физических лиц – собственников жилых помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления, что в совокупности не будет направлено на обеспечение восстановления прав ответчика, которые подлежат безусловной защите в связи с изъятием принадлежащего ему на праве собственности имущества для муниципальных нужд в силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Доводы ответчика о намерении самостоятельно осуществить снос (реконструкцию) дома, не свидетельствуют о нарушении правового интереса общества, поскольку такой интерес подлежит защите при определении выкупной цены изымаемого имущества.

Из правовых позиций, сформулированных в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, следует, что целью принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа является скорейшее освобождение территории муниципального образования от жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В постановлении от 28.11.2019 по делу №А47-12127/2018 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении требований ООО «Мастер КИП» о признании недействительными пп. 1 п. 1 и пп. 2 п. 1 постановления Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1934-п и отказывая в удовлетворении заявленных им требований, также указал, что исходя из нормы подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка в данном случае является частью мероприятий по защите прав собственников помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным: в данном конкретном случае признание недействительным решения об изъятии земельного участка и объектов недвижимости само по себе не отменит тех правовых последствий, которые предусмотрены действующим законодательством для случаев признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и уже наступили для иных собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...> Программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Город Оренбург" на 2013 - 2017 г.г." утверждена постановлением Администрации от 15.04.2013 N 788-П, которое в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2020 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 по делу № А47-12127/2018 Арбитражного суда Оренбургской области оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» – без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика в данной части судом отклоняются.

В силу нормы статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в порядке пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 той же статьи при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе рассмотрения дела в суде по ходатайству ответчика определением от 22.04.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с учетом стоимости доли Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 под многоквартирным жилым домом, на момент проведения исследования, при возмещении вследствие изъятия для муниципальных нужд.

От Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» в материалы дела 24.05.2021 поступило заключение эксперта № 284/21Э от 20.05.2021, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с учетом стоимости доли Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 под многоквартирным жилым домом, на момент проведения исследования, при возмещении вследствие изъятия для муниципальных нужд составляет 4 300 000 руб., в том числе: стоимость доли в размере 0,0284 га в праве собственности на земельный участок площадью 773 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0446013:2, 2 435 000 руб.

На основании указанного экспертного заключения истец уточнил исковые требования в части размера выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества до 4 300 000 руб., что принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ определением суда от 26.07.2021.

Изложенная ответчиком в возражениях критическая оценка заключения экспертов № 284/21Э от 20.05.2021 не может быть принята судом во внимание, поскольку по существу сводится к его умозаключениям о возможных сомнениях в достоверности выводов экспертов без представления конкретных, нормативно, методологически либо арифметически обоснованных обстоятельств, свидетельствующих о такой недостоверности.

Так, ссылка ответчика на невозможность проверки сведений об объектах-аналогах, использованных при сравнительной оценке, не свидетельствуют о фактической недостоверности изложенных экспертом характеристик объектов недвижимости. При этом ответчиком нормативно не необоснованно, в силу каких требований при проведении оценки недопустимо использовать общедоступные объявления о публичной продаже, учитывая отсутствие у эксперта полномочий по натурному осмотру имущества, принадлежащего иных лицам, не являющихся участниками спора.

Довод ответчика о неверном отражении на страницах 5-6 заключения № 284/21Э от 20.05.2021 сведений о трудовом стаже экспертов в области экспертно-оценочной деятельности, не является основанием для вывода об умышленном искажении такой информации с целью введения в суд заблуждение, поскольку при выборе экспертной организации и кандидатур экспертов суд, в первую очередь, руководствовался сведениями об их специальности и квалификации в области оценки недвижимого имущества.

Довод ответчика о том, что в заключении экспертов отсутствуют данные о возможности (невозможности) применения различных подходов для определения рыночной стоимости нежилого помещения, судом отклоняется, поскольку на странице 21 заключения № 284/21Э от 20.05.2021 имеется информация о том, что в рамках данного исследования экспертами было принято решение использовать только сравнительный подход к определению рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку согласно п. 22 ФСО № 7 сравнительный подход рекомендуется применять для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное количество образцов для исследования (объектов-аналогов) с известными ценами сделок и (или) предложений. Сравнительный подход – совокупность методов определения стоимости, основанных на сравнении исследуемого объекта с образцами для исследования, в отношении которых имеется информация о ценах. В силу достаточного количества информации по сегменту рынка купли-продажи встроенных помещений торгово-офисного назначения, ее открытости и доступности результат рыночной стоимости, полученный в рамках сравнительного подхода, может рассматриваться как наиболее качественный и объективный.

Таким образом, эксперты обосновали использование при проведении оценки именно сравнительного подхода, что не противоречит положениям п. 10 ФСО №1, как ошибочно полагает ответчик.

Довод ответчика о том, что эксперты необоснованно отказались от применения корректировки «Состояние отделки» при выборе сравнительного подхода (стр. 27 заключения), судом отклоняется, поскольку согласно таблице на странице 26 заключения «Корректировка цен предложений образцов для исследования (объектов-аналогов) объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 находятся в удовлетворительном состоянии. Это объясняет отказ экспертов от введения корректировки «Состояние отделки», который эксперты обоснованно разъяснили тем, что исследуемый объект недвижимости расположен в жилом доме, находящимся в аварийном состоянии и обладающим высокой степенью износа. Физическое состояние здание отражает состояние внутренней отделки входящих в него помещений. Таким образом, введение дополнительной корректировки на состояние отделки в данном случае является избыточным. При этом, состояние нежилого помещения усматривается из приложенных к заключению № 284/21Э от 20.05.2021 фотографий (страницы 15-19 заключения), из которых усматривается объективное состояние помещения, верно оцененное экспертами как неудовлетворительное.

Довод ответчика о применении экспертами неподтвержденного значения скидки на торг, что, по его мнению, приводит к искажению итоговой стоимости объекта недвижимости, судом отклоняется, с учетом объяснения корректировок, используемых в расчете, которое эксперты изложили на странице 28 заключения № 284/21Э от 20.05.2021, кроме этого, использование корректировок относится к сфере профессиональной компетенции экспертов, а пояснения относительно порядка использования таких коэффициентов даны экспертом ФИО7 в пояснениях суду в судебном заседании 24.08.2021.

Таким образом, недостоверность и методологическая противоречивость выводов экспертов, ответчиком не доказана, в силу чего его довод о том, что заключение № 284/21Э от 20.05.2021 не отвечает критериям достоверности и методологической обоснованности, подлежит отклонению.

По изложенным мотивам суд приходит к выводу о том, что установленная экспертами в заключении № 284/21Э от 20.05.2021 рыночная стоимость объекта недвижимости и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является достоверной и может быть принята для совершения сделки по выкупу недвижимого имущества для муниципальных нужд, в силу чего исковые требования, с учетом положений статьи 49 АПК РФ, признаются судом обоснованными.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации приведет примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника помещения, подлежащего изъятию, в частности, убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ответчик при рассмотрении настоящего дела ссылается на то, что изъятием нежилого помещения ему причинены убытки в виде стоимости неполученной арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 за период с момента расторжения данного договора (10.09.2018) до момента окончания срока его действия (12.05.2022), а также в виде стоимости компенсации, выплаченной арендатору нежилого помещения по соглашению от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора № 27 от 12.05.2012, в размере 1 200 000 руб.

Согласно заключению эксперта ФИО8 № 09/22 от 22.08.2022 размер убытков, в том числе упущенной выгоды, Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП», связанных с изъятием у него для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, составляет 5 714 378,35 руб.

Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 заключен уже после признания дома аварийным и непригодным для постоянного проживания. Вместе с тем, как установлено судом, об этом ответчику стало известно только в апреле 2017 года, что подтверждается письмами Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 11.04.2017 № 1-28/1928, от 17.04.2017 № 1-28/1916 (т. 1 л.д. 105-106, 107), в соответствии с которыми Обществу «Мастер КИП» в ответ на его запрос были направлены документы, а именно: акт обследования многоквартирного дома, заключение о признании дома непригодным для постоянного проживания, решение межведомственной комиссии по признанию дома аварийным и подлежащим сносу, заключение «Инженерной группы «БСБ» и проект соглашения об изъятии указанного помещения. Постановление № 1934-п от 19.05.2017 получено Обществом «Мастер КИП» 04.07.2018, что не оспаривается ответчиком.

Из системного толкования норм статьей 49, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что последовательность мероприятий по изъятию строений и земельных участков для муниципальных нужд, в том числе уведомление собственника о планируемом изъятии, обусловлена принципами правовой определенности и разумных ожиданий, поскольку изъятие недвижимого имущества сопряжено с прекращением права собственности частного лица на него, в силу чего такое лицо должно быть защищено от возложения на него необоснованных рисков ведения хозяйственной деятельности в отношении имущества, планируемого к изъятию.

Таким образом, своевременное уведомление собственника нежилого помещения о планируемом изъятии позволило бы минимизировать его возможные убытки, которые возникли у собственника именно по причине признания дома аварийным, непригодным для постоянного проживания и подлежащим изъятию в связи с этим.

Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 расторгнут соглашением сторон от 10.09.2018. Причина, по которой стороны пришли к соглашению расторгнуть договор, в данном соглашении не указана. Вместе с тем, в материалах дела имеется направленное в адрес ООО «Мастер КИП» письмо ООО «ОренФуд» (арендатора по договору № 27 от 12.05.2012) исх. № б/н от 05.09.2018 (т. 5 л.д. 118), в котором ООО «ОренФуд» предлагает обоюдно решить вопрос о досрочном расторжении договора № 27 аренды нежилого помещения от 12.05.2012, заключенного сроком на 10 лет, с 10.09.2018, в связи с невозможностью возобновления подачи электрической энергии в кафе «Буфет».

Отключение дома от энергоснабжения подтверждается актом филиала ПАО «МРСК Волги – «Оренбургэнерго» Оренбургский производственный отдел, согласно которому дом по ул.Постникова, 46 лит. АА1 отключен от энергоснабжения 27.08.2018 (т. 5 л.д. 114-115).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что причиной расторжения договора аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012, используемого в целях размещения точки общественного питания (кафе «Буфет»), послужил факт признания дома по ул. Постникова/ ул. Орджоникидзе, д. 46/52 г.Оренбурга аварийным и отключение в связи с этим его от энергоснабжения после отселения жильцов.

Учитывая изложенное, доводы Общества «Мастер КИП» о наличии у него убытков, как у собственника нежилого помещения, подлежащего изъятию, признаются судом обоснованными.

Согласно заключению эксперта ФИО8 размер упущенной выгоды определен им как сумма неполученной арендной платы за все время действия расторгнутого договора аренды № 27 от 12.05.2012, а именно: с 01.10.2018 по 12.05.2022 (43 календарных дня и 12 дней в мае 2022 года) 3 991 612,90 руб. Размер убытков ООО «Мастер КИП» составляет сумму компенсации 1 200 000 руб. по соглашению от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора № 27 от 12.05.2012. Итого, размер убытков и упущенной выгоды без учета накоплений составляет 1 200 000 + 3 991 612,90 руб. = 5 191 612,90 руб. Помимо этого, к этой сумме экспертом применена ставка накоплений в виде ключевой ставки ЦБ РФ, с целью приведения недополученных доходов с дат в прошлом к дате присуждения, с учетом которой размер убытков, в том числе упущенной выгоды, Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП», связанных с изъятием у него для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, составляет 5 714 378,35 руб.

При оценке данного экспертного заключения в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что сторонами договора аренды было заключено соглашение от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора аренды № 27 от 12.05.2012 (т. 5 л.д. 119), согласно которому стороны пришли к соглашению о выплате арендатору по договору – ООО «ОренФуд» затрат, связанных с досрочным расторжением вышеназванного договора аренды, в сумме 1 200 000 руб.

В силу п. 2 соглашения от 06.09.2018 арендатор – ООО «ОренФуд» обязуется заключить дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора № 27 аренды нежилого помещения от 12.05.2012, заключенного между ООО «Мастер КИП» и ООО «ОренФуд», с последующей его регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Росреестра по Оренбургской области).

Соглашение от 10.09.2018 о расторжении договора аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 содержит отметку о том, что оно зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 11.09.2018, то есть, на следующий день после его подписания.

С учетом этого, обоснованность размера компенсации суммой – 1 200 000 руб., в отсутствие в деле подтверждающих эту сумму доказательств, а также сведений о том, какие затраты, связанные с досрочным расторжением договора аренды, были понесены обществом «ОренФуд», принимая во внимание ту формулировку, которую стороны изложили в соглашении от 06.09.2018, суд считает недоказанной (ст. 65 АПК РФ).

Из пояснений ответчика, а также текста письма ООО «ОренФуд» исх. № б/н от 05.09.2018 следует, что сумма компенсации в размере 1 200 000 руб. определена обществом «ОренФуд» за время простоя кафе; время, затраченного на процедуру подготовки и регистрации расторжения договора; затрат, необходимых для оформления аренды нового помещения и стоимости неотделимых улучшений, вложенных ООО «ОренФуд» в арендуемые помещения кафе «Буфет».

Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды, при условии письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Согласно п. 8.4 договора при окончании срока договора или досрочном прекращении его, арендодатель может возместить арендатору произведенные им затраты, направленные на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого объекта и его помещений, включая стоимость произведенных неотделимых без вреда для имущества улучшений, после предоставления арендатором письменных согласований с арендодателем, произведенных ремонтных работ, реконструкций, перепланировок, неотделимых улучшений, проектно-сметной документации, платежных документов и актов приема выполненных работ.

Документы, поименованные в п. 8.4 договора, в материалы дела ответчиком не представлены.

Сумма компенсации была выплачена ответчиком арендатору путем взаимозачета на основании письма б/н от 06.09.2018 (т. 5 л.д. 120), а именно, переноса образовавшейся задолженности по уплате арендной платы по договору № 01/15 аренды нежилого помещения от 01.03.2015, заключенного с ООО «ОренФуд», в сумме 1 200 000 руб. без НДС на сумму компенсации по письму ООО «ОренФуд» № б/н от 05.09.2018.

При таких обстоятельствах, следует признать, что какие-либо расходы, связанные с договоренностью сторон договора аренды о выплате арендатору суммы компенсации в размере 1 200 000 руб. по соглашению от 06.09.2018, Обществом «Мастер КИП» фактически не были понесены, в связи с этим, убытки в этой части у ответчика отсутствуют.

Судом также учтено состояние нежилого помещения, фотографии которого приложены к заключению ООО «Авантаж» № 284/21Э от 20.05.2021, оцененное экспертами как неудовлетворительное, в связи с чем, вызывает сомнение довод ответчика и ссылка ООО «ОренФуд» в письме исх. № б/н от 05.09.2018 о произведенных арендатором неотделимых улучшениях арендованного нежилого помещения.

Относительно упущенной выгоды в размере стоимости недополученной арендной платы по договору аренды за период с 01.10.2018 по 12.05.2022, суд исходит из того, что данные убытки подлежат возмещению в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 824 000 руб. из расчета 92 000 руб. в месяц (размер арендной платы в соответствии с условиями п. 6.1 договора аренды) за период с 28.11.2019 по 08.09.2020, то есть, с момента принятия Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления по делу №А47-12127/2018 до даты обращения Администрации города Оренбурга в суд с рассматриваемым иском.

При определении данного периода суд исходит из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, в частности, принимая во внимание, что постановление № 1934-п от 19.05.2017 получено Обществом «Мастер КИП» 04.07.2018. Соглашением от 10.09.2018 договор аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 расторгнут. Общество «Мастер КИП» 27.09.2018 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного постановления. В рамках дела №А47-12127/2018 определением от 31.10.2018 приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия постановления № 1934-п от 19.05.2017. Решением арбитражного суда от 11.09.2019 требования общества «Мастер КИП» были удовлетворены, суд признал недействительным пп. 1 п. 1 и пп. 2 п. 1 постановления № 1934-п от 19.05.2017 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446013:2 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» в части, касающейся изъятия нежилых помещений в многоквартирном доме литера АА и доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, принадлежащих ООО «Мастер КИП». Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 решение суда от 11.09.2019 отменено, в удовлетворении требований ООО «Мастер КИП» отказано. Определением от 24.12.2019 обеспечительные меры, принятые определением от 31.10.2018, отменены. Администрация города Оренбурга, письмом № 01-28/2455 от 15.05.2020 направило обществу «Мастер КИП» проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с определением выкупной стоимости имущества на основании отчета № 3000-60/7, составленного ООО «Гарант-Оценка» по состоянию на 30.03.2020. В связи с отказом от заключения соглашения, Администрация города Оренбурга 08.09.2020 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

С учетом изложенной хронологии событий, суд приходит к выводу о том, что процедура изъятия недвижимого имущества начата изданием постановления № 1934-п от 19.05.2017, действие которого было приостановлено на основании определения арбитражного суда от 31.10.2018 по делу №А47-12127/2018, до момента принятия определения от 24.12.2019 об отмене обеспечительных мер в виде приостановления действия указанного постановления, следовательно, на момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском срок действия решения об изъятии, установленный частью 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в три года со дня его принятия, не истек. При таких обстоятельствах, довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется.

Таким образом, следует признать, что после расторжения договора аренды 10.09.2018 действие постановления было приостановлено 31.10.2018 и возобновлено 24.12.2019, что не может не влиять на определение момента начала возникновения убытков в виде упущенной выгоды у собственника подлежащего изъятию недвижимого имущества. Взыскание упущенной выгоды по дату истечения срока действия договора № 27 от 12.05.2012 (12.05.2022), суд считает необоснованным, так как на момент оценки рыночной стоимости нежилого помещения ООО «Гарант-Оценка» (30.03.2020) его состояние уже оценено экспертом как неудовлетворительное, следовательно, объективная возможность ведения в помещении деятельности в сфере общественного питания, с учетом обязательности соблюдения санитарно-эпидемиологических и иных требований, после 2020 года судом не усматривается.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу об отклонении выводов эксперта ФИО8, изложенных в заключении № 09/22 от 22.08.2022, и устанавливает размер возмещения ответчику убытков в сумме 824 000 руб.

Государственная пошлина в размере 6 000 руб. относится на ответчика, истец освобожден от ее уплаты согласно ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять принадлежащую Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» долю в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, расположенный по адресу: <...> и принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» нежилое помещение № 1 общей площадью 171,6 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с выплатой возмещения в размере 4 300 000 (четыре миллиона триста тысяч) руб., составляющих рыночную стоимость нежилого помещения и доли в праве на земельный участок, а также 824 000 руб. убытков, установив следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества и убытков выплачивается Администрацией города Оренбурга в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга за счет средств бюджета города Оренбурга в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления на счет правообладателя;

- правообладатель освобождает и передаёт нежилое помещение Администрации в течение 5 дней с момента получения возмещения.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» на нежилое помещение № 1 общей площадью 171,6 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, и на долю в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья О.В. Бочарова