Решение от 25 октября 2021 г. по делу № А33-15356/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

25 октября 2021 года

Дело № А33-15356/2021

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 октября 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 25 октября 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Восток" (ИНН 2465137940, ОГРН 1152468064000)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий,

в присутствии:

от истца: ФИО1, директора на основании выписки из ЕГРЮЛ, ФИО2, представителя по устному ходатайству,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 30.12.2020,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Восток" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка под размещение офисного здания общей площадью 5238,3 кв.м., по адресу: <...> на земельном участке площадью 955,26 кв.м. с кадастровым номером (КН 24:50:04 00 069:190) на условиях договора аренды земельного участка от 13.02.2017 № 128 с учетом индексации.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 23.06.2021 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание на 25.08.2021.

Истец исковые требования поддержал, ответчик исковые требования не признал.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

В связи с поступлением отзыва ответчика в судебном заседании, для представления дополнительных доказательств и обоснований ответчиком, для дополнительного исследования и оценки доказательств протокольным определением от 25.08.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 11.10.2021.

Истцом представлены в судебном заседании письменные возражения на отзыв ответчика, приобщены к материалам дела

Ответчик возразил против удовлетворения заявленных исковых требований. Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с новыми пояснениями истца, истец возразил против отложения судебного разбирательства в связи с отсутствием новых доказательств.

С учетом возражений истца, для изучения судом и ответчиком возражений истца на отзыв ответчика, для дополнительного исследования и оценки доказательства в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 18.10.2021. После перерыва судебное заседание продолжено. Истец иск поддержал. Ответчик иск не признал.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 03.12.2013 № 2961-арх, извещения о проведении торгов опубликованного в газете «Городские новости» от 05.12.2013 № 187, протокола о результатах торгов от 22.04.2014 б/н между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) заключен договор аренды от 31.01.2014 № 223 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190, находящегося по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, общей площадью 955,0 кв.м, для строительства офисного здания.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 29 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства без проведения торгов, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.11.2012 № 234-р, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Восток» был заключен договор аренды от 13.02.2017 № 128 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190, находящегося по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, общей площадью 955,0 кв.м, для использования в целях завершения строительства офисного здания.

Срок действия договора аренды определен в п. 2.1 и составляет с 22.01.2017 по 21.01.2020 (три года).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830 степень готовности 12%, площадью 5 238,3 кв.м. зарегистрировано за ООО «Восток», находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля году департаментом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190, в ходе которого установлено, что земельный участок огражден, на участке находятся металлические конструкции на бетонном основании - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830, пункт охраны.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-18897/2020 от 08.09.2020 суд отказал департаменту в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830 степенью готовности 12%, площадью 5 238,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400069:190, в связи с недоказанностью фактического отсутствия спорного объекта.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-29071/2020 от 24.12.2020 суд отказал департаменту в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства у ООО «Восток» степенью готовности 12%, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, площадью 5 238,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0400069:4830, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», в связи с тем, что ответчик доказал, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления.

С учетом указанных судебных актов, департаментом был подготовлен и направлен в адрес ООО «Восток» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190 сроком на три года.

Ознакомившись с проектом договора ООО «Восток» направил в департамент протокол разногласий, по результатам рассмотрения которого департамент оставил свою редакцию договора. Общество не согласилось с размером арендной платы.

В целях урегулирования разногласий возникших при заключении договора общество обратилось в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, утвержденном распоряжением администрации г. Красноярска 23.05.2013 № 110-р, департамент является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также распоряжение земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 03.12.2013 № 2961-арх, извещения о проведении торгов опубликованного в газете «Городские новости» от 05.12.2013 № 187, протокола о результатах торгов от 22.04.2014 б/н между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) заключен договор аренды от 31.01.2014 № 223 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190, находящегося по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, общей площадью 955,0 кв.м, для строительства офисного здания.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 29 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства без проведения торгов, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.11.2012 № 234-р, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Восток» был заключен договор аренды от 13.02.2017 № 128 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190, находящегося по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, общей площадью 955,0 кв.м, для использования в целях завершения офисного здания.

Срок действия договора аренды определен в п. 2.1 и составляет с 22.01.2017 по 21.01.2020 (три года).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830 степень готовности 12%, площадью 5 238,3 кв.м зарегистрировано за ООО «Восток», находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-18897/2020 от 08.09.2020 суд отказал департаменту в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400069:4830 степенью готовности 12%, площадью 5 238,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400069:190, в связи с недоказанностью фактического отсутствия спорного объекта.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-29071/2020 от 24.12.2020 суд отказал департаменту в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства у ООО «Восток» степенью готовности 12%, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Мате Залки, площадью 5 238,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0400069:4830, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», в связи с тем, что ответчик доказал, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления.

С учетом указанных судебных актов, департаментом подготовлен и направлен в адрес ООО «Восток» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190 сроком на три года.

Ознакомившись с проектом договора ООО «Восток» направил в департамент протокол разногласий, по результатам рассмотрения которого департамент оставил свою редакцию договора. Общество не согласилось с размером арендной платы.

В целях урегулирования разногласий возникших при заключении договора общество обратилось в суд.

Как установлено судом между сторонами существуют разногласия только в цене договора аренды.

В обоснование исковых требований общество указывает: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска не отказывает в продлении договора земельного участка, но увеличивает размер арендной платы с 6 660, 26 руб. до 54 542, 93 руб. в месяц, что отображается в проекте договора аренды земельного участка, а также протокола разногласий с сопроводительным письмом со стороны ООО «Восток» и протоколом согласования разногласий со стороны департамента; согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе уменьшить свои платежи, если условия найма ухудшились не по его вине. Имущество должно отвечать условиям соглашения об аренде, риски обратного возлагаются на арендодателя; если поведение владельца участка стало препятствием для его целевого использования, платить за него ООО «Восток» не должно; суды должны выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, т.е. осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности доводов ответчика о правомерности заключения договора аренды в целях завершения строительства с определением размера арендной платы в пунктах 3.1, 3.3 договора аренды в редакции департамента, исходя из следующего.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 1, 65 Земельного кодекса РФ, основным принципом регулирования земельных правоотношений является платность использования земли.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании протокола о результатах торгов от 22.01.2014 департаментом заключен договор аренды от 31.01.2014 № 223 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400069:190 для строительства офисного здания, срок аренды с 22.01.2014 по 21.01.2017. Размер арендной платы составлял 54 551,26 руб. в месяц.

Дополнением от 15.07.2016 № 3660 к указанному договору арендатора заменили на ООО «Восток».

На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между департаментом и ООО «Восток» заключен договор аренды указанного земельного участка № 128 от 13.02.2017 сроком действия с 22.01.2017 по 21.01.2020 (три года) в целях завершения строительства офисного здания.

Обществу (арендатору) по результатам торгов департамент (арендодатель) предоставил в аренду по договору от 31.01.2014 № 223 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400069:190 для строительства офисного здания; ввиду того, что Общество в период действия указанного договора аренды не завершило строительство объекта, департамент подготовил проект договора аренды без торгов в порядке реализации права, которое по существу, является льготным, на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства; оснований для изменения арендной платы за пользование этим участком по сравнению с условиями, определенными в договоре аренды № 223 от 31.01.2014 согласно требованиям аукциона, не имеется, так как арендатор по настоящее время не построил установленный в договоре объект, при таком положении требование Общества является необоснованным.

Таким образом, заключение нового договора аренды в целях завершения строительства не изменяет и не отменяет существенных условий первоначального договора, заключенного по результатам аукциона, в том числе условий о размере и порядке внесения арендной платы. Иное толкование положений закона привело бы к нарушению прав неограниченного круга лиц (потенциальных участников аукциона).

Согласно части 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Подпункт 3 части 8 статьи 448 ГК РФ уточняет, что изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, допускается только в том случае, если такие изменения не повлияют на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Указанный довод департамента подтверждается судебной практикой Определением Верховного суда РФ от 22.01.2020 № 309-ЭС19-25599, Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 № 18АП-15154/2017 по делу № А47-4118/2017.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Восток" об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка с кадастровым номером (КН 24:50:04 00 069:190), об определении пунктов 3.1, 3.3 договора аренды земельного участка в редакции арендодателя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Истец не представил доказательства в обоснование требования о заключении договора аренды земельного участка с определением размера арендной платы за земельный участок в размере, согласно предложенной им редакции договора аренды. Доводы истца об уменьшении арендной платы со ссылкой на пункт 4 статьи 614 ГК РФ в связи с ухудшением условий найма не по его вине подлежат отклонению как не доказанные и противоречащие правовому регулированию арендных отношений, вытекающих из договоров аренды, заключенных на торгах.

Разногласия сторон подлежат урегулированию, суд определяет пункты 3.1, 3.3 договора аренды земельного участка в редакции арендодателя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска согласно представленному в дело истцом договору аренды земельного участка 2021 года, подписанному ответчиком. Условия предложенные истцом в протоколе разногласий не подлежат принятию.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Восток" отказать, урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка с кадастровым номером (КН 24:50:04 00 069:190), определить пункты 3.1, 3.3 договора аренды земельного участка в редакции арендодателя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Г.Г. Петроченко