Решение от 15 мая 2017 г. по делу № А19-57/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-57/2017

15.05.2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04.05.2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15.05.2017 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Г.Н. Грибещенко, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиной И.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРАДОБРЕЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 664075, <...>)

к МУНИЦИПАЛЬНОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 664023, <...>)

третьи лица: Управление Росреестра по Иркутской области (664056, <...>)

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (юридический адрес: <...>)

об обязании зарегистрировать договор аренды

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 18.07.2016);

от ответчика: представитель ФИО2 (доверенность №03 от 24.02.2017); представитель ФИО3 (доверенность №04 от 08.02.2017);

от третьих лиц:

от Росреестра: не явились, извещены надлежаще;

от КУМИ администрации г. Иркутска: не явились, извещены надлежаще;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРАДОБРЕЙ» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к МУНИЦИПАЛЬНОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС», третье лицо Управление Росреестра по Иркутской области с иском об обязании зарегистрировать договор аренды № 2 от 25.05.2015г., заключенный между ООО «БРАДОБРЕЙ» и МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» в отношении части нежилого помещения общей площадью 13,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 09.02.2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

Ответчик требование не признает, в отзыве на иск пояснил следующее: договором аренды между истцом и ответчиком не было предусмотрено обязанности ответчика обратится за регистрацией в течение определенного срока. Договор аренды № 2 был подписан между сторонами 25.05.2015, и сдан в Управление Росреестра по ИО для государственной регистрации 26.11.2015. Ранее 09.07.2015 в адрес ответчика от КУМИ г. Иркутска поступило предупреждение о нарушении договора аренды № 5359 от 11.12.2014 в отношении земельного участка, на котором находится здание по адресу: <...>. МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» 22.04.2016 от Управления Росреестра по ИО получило сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды № 2. МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» 11.02.2016 получило письмо от КУМИ г. Иркутска, из которого следует, что последний отзывает согласие от 06.04.2015 505-71-4201/2015 на сдачу в аренду части нежилого помещения общей площадью 13,1 кв.м. по адресу: <...>. В связи с отзывом КУМИ г. Иркутска согласия на передачу в аренду части нежилого помещения, МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» в дальнейшем с заявлением о государственной регистрации договора аренды не обращался.

КУМИ г. Иркутска в представленном отзыве на иск от 02.03.2017 пояснил, что спорный договор аренды не может быть зарегистрирован, поскольку из договора аренды № 2 от 25.05.2015 помещение предназначено для парикмахерской, в то время как КУМИ г. Иркутска давало согласие на предоставление в аренду помещения под «трамвайную станцию» (письмо от 06.04.2015 505-71-4201/2015). В судебное заседание 04.05.2017 представлены пояснения КУМИ г. Иркутска, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000033:2778, расположенный по адресу: <...> соответствии с Генеральным планом Иркутска и правилами землепользования находится в функциональной зоне «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» и размещение парикмахерской на данном земельном участке допустимо.

Росреестр надлежащим образом извещены о дате и времени рассмотрения дела в судебное заседании не явились, в отзыве от 03.02.2017 завил о рассмотрении дела без его участия.

Исследовав материалы дела, пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

В апреле 2015 ООО «БРАДОБРЕЙ» принимало участие в открытом аукционе (извещение № 100415/5219927/02), проводимом МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» на права заключения договора аренды части нежилого помещения общей площадью 13,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Протоколом № 1 от 13.05.2015 рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе по извещению № 100415/5219927/02 аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением только одной заявки от единственного участника ООО «БРАДОБРЕЙ».

До объявления аукциона МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» обратилось к Комитету городского обустройства г. Иркутска (КГО) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (КУМИ) за согласованием аукционной документации и сделки, которая могла быть совершена по итогам аукциона № 614 от 16.03.2015.

Распоряжением заместителя мэра – председателем комитета городского обустройства № 404-02-120/15 от 23.03.2015 и письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом № 505-71-4201/2015 от 06.04.2015 согласовали МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» аукционную документацию и сделку, совершаемую по итогам аукциона.

Между МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» (арендодатель) и ООО «БРАДОБРЕЙ» (арендатор) 25.05.2015 был подписан договор аренды нежилого помещения № 2, в соответствии с которым Ответчик предоставил Истцу во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 13,1 кв.м, на 1 этаже , расположенного в административном здании, назначение: трамвайная станция, по адресу: <...>, литер Бюро технической инвентаризации: И, общая площадь: 15,3 кв.м, кадастровый № 38:36:000033:4762, согласно выкопировке из технического паспорта, что подтверждается передаточным актом от 25.05.2015, подписанным сторонами (л.д. 20).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 38 АЕ 088157 от 05.06.2013 (л.д. 90) объект права: трамвайная станция, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь: 15,3 кв.м, инв. № 25:401:001:020198330, лит. И, адрес <...> передан МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» на праве хозяйственного ведения, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.06.2013 сделана запись о регистрации №38:38:01/110/2013-015.

В соответствии с п. 1.4 договора Договор заключен сроком на 10 лет с даты заключения.

Согласно п. 1.2 договора целевое использование объекта: оказание парикмахерских услуг.

В соответствии с п. 5.1 договор вступает в силу с момента его подписания, а в случае обязательной государственной регистрации – с момента государственной регистрации договора в установленном законодательством порядке.

Для государственной регистрации договор аренды нежилого помещения № 2 от25.05.2015 был сдан ответчиком в Росреестр 26.11.2015.

Вместе с тем, согласно сообщению Росреестра от 22.04.2016 № 001/056/2015-3628 ответчику было отказано в государственной регистрации договора на объект недвижимого имущества. Основанием отказа в регистрации договора аренды явилось: не предоставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно кадастрового паспорта с указанием арендуемой площади.

МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» полагая, что договор аренды № 2 является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, обратился к ООО «БРАДОБРЕЙ» с требованием об освобождении занимаемого помещения (письмо исх. 739 от 24.03.2016).

В связи с не освобождением занимаемого помещения 09.06.2016 ответчик МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковом заявлением к ООО «БРАДОБРЕЙ» об обязании возврата нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды № 2. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23.08.2016 по делу А19-9398/2016 исковые требования оставлены без удовлетворения. Постановлением Четвертого Арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 решение Арбитражного суда Иркутской области от 23.08.2016 по делу А19-9398/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Истец, считая что МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» уклоняется от государственной регистрации договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом ст. 71 АПК РФ суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что согласного пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1.4 договора Договор заключен сроком на 10 лет с даты заключения, следовательно в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор № 2 от 25.05.2015 подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что ответчик не исполнил предусмотренную п. 5.1 договора обязанность по предоставлению необходимых для государственной регистрации документов.

Согласно сообщению Росреестра от 22.04.2016 № 001/056/2015-3628 ответчику было отказано в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества: не представлены документы, необходимых для государственной регистрации прав, а именно кадастрового паспорта с указанием арендуемой площади.

Поскольку договор аренды не зарегистрирован, МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» обратился к истцу с требованием об освобождением занимаемого помещения (письмл исх. № 739 от 24.03.2016). При этом, полагая что договор аренды № 2 от 25.05.2015 является не заключенным, ответчик обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ООО «БРАДОБРЕЙ» об обязании возвратить нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды № 2.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23.08.2016 по делу А19-9398/2016 исковые требования оставлены без удовлетворения. Решением суда установлено, что в договоре № 2 от 25.05.2015 сторонами согласованы все существенные условия, имущество передано в пользование и принято ответчиком без каких-либо замечаний, оснований считать договор незаключенным, не имеется, в т.ч. к возврату имущества арендодателю при наличии действующего срочного договора. Так же в решении установлено, что сделка – договор № 2 от 25.05.2015 совершена с соблюдением публичных процедур, при наличии согласия собственника на ее совершения. Факт последующего отзыва согласия собственника после заключения договора аренды № 2 от 25.05.2015 не свидетельствует о несоответствии указанной сделки закону, поскольку на момент совершения аукциона согласие собственника было дано.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суд полагает установленным, что указанная сделка аренды является соответствующей закону.

Следовательно, доводы ответчика о том, что у арендодателя отсутствуют основания для государственной регистрации заключенного с истцом договора аренды поскольку собственником муниципального имущества было отозвано согласие на аренду части нежилого помещения судом отклоняются, так как не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора и не освобождают ответчика от обязанности осуществить все необходимые действия, направленные на государственную регистрацию договора.

Довод ответчика и КУМИ г. Иркутска об использовании земельного участка под арендованным объектом недвижимости с нарушением разрешенного вида использования судом отклоняется, поскольку из пояснений КУМИ г. Иркутска от 04.05.2017 следует, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000033:2778, расположенный по адресу: <...> соответствии с Генеральным планом Иркутска и правилами землепользования находится в функциональной зоне «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» и размещение парикмахерской на данном земельном участке допустимо.

Более того, истец, оспаривая доводы КУМИ г. Иркутска пояснил, что КУМИ г. Иркутска и КГО согласовали истцу аукционную документацию и сделку совершаемую по итогам аукциона (Договор аренды № 2 от 25.05.2015), в связи с чем до проведения аукциона, и до подписания договора аренды № 2 от 25.05.2015, КУМИ г. Иркутска знало, что часть помещения будет сдаваться под размещение объектов бытового обслуживания населения – бани, химчистки, прачечные, мастерские по ремонту часов, бытовой техники, ремонту и изготовлении мебели, ателье, пункты проката, парикмахерские, другие объекты бытового обслуживания населения. Кроме того, МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» не занимается парикмахерскими услугами или иными формами социально-бытового обслуживания населения – данной деятельностью занимается только арендатор помещения. МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» осуществляет лишь деятельность по сдаче помещения в аренду, собирание арендных платежей (в т.ч. платежи за использование земельного участка), выполняет иные функции арендодателя.

Так же суд отмечает, что требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Учитывая изложенное, а так же выше установленные обстоятельства тому, что ответчик как арендодатель отказывается от совершенной сделки аренды, о чем заявлено так же в рамках настоящего дела ответчиком и третьим лицом - собственником нежилого помещения, в т.ч. ранее путем предъявления иска о возврате предмета аренды, суд усматривается, что действия ответчика свидетельствуют об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора аренды.

При наличии обстоятельств уклонения арендодателя, истец как арендатор вправе предъявить иск о понуждении другой стороны совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

В таком случае решение арбитражного суда при установлении факта уклонения ответчика от государственной регистрации и удовлетворении иска по существу является основанием для такой государственной регистрации независимо от действий ответчика.

Как следует из сообщения Росреестра от 22.04.2016 № 001/056/2015-3628 изначально ответчику было отказано в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, поскольку арендодателем не был представлен кадастровый паспорт на объект аренды, как обособленное нежилое помещение.

Между тем, ответчиком в материалы дела представлена кадастровая выписка от 17.03.2016 № 3800/601/16-130208 части нежилого помещения (площадь 15.3 кв.м.), расположенного по адресу <...> .

Согласно данным выписки на кадастровый учет за учетным номером 38:36:000033:4762/1 поставлена часть нежилого помещения – объект аренды по договору № 2 площадью 13.1 кв.м.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд полагает, что требование ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРАДОБРЕЙ» об обязании МУНИЦИПАЛЬНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» зарегистрировать договор аренды № 2 от 25.05.2015г., заключенный между ООО «БРАДОБРЕЙ» и МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» в отношении части нежилого помещения общей площадью 13,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы истца по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются в пользу истца.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое требование удовлетворить.

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды № 2 от 25.05.2015г., заключенный между ООО «БРАДОБРЕЙ» и МУП «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» на часть нежилого помещения общей площадью 13,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ФИО4, ул. 4.

Взыскать с МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «ИРКУТСКГОРЭЛЕКТРОТРАНС» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРАДОБРЕЙ» расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Г.Н. Грибещенко