Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А56-87105/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-87105/2024
20 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 при участии: от истца: не явился (извещен) от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 20.11.2024 от третьих лиц: не явились (извещены)

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Авантаж» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2025 по делу № А56-87105/2024 (судья Парнюк Н.В.,), принятое по иску (заявлению) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Авантаж» третьи лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «Транспортная Компания БАРС» 2. общество с ограниченной ответственностью «Спарк»

о расторжении договора аренды от 10.01.2001 № 02-ЗД-03378

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Авантаж» (далее – Общество) с иском о расторжении договора аренды от 10.01.2001 № 02-ЗД-03378.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2025 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой.

В судебном заседании стороны дали пояснения по делу. Ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в суд не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Согласно пункту 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, Между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Транспортная компания Барс» (далее - ООО «ТК «Барс», арендатор) был заключен договор аренды 10.01.2001 № 02-ЗД-03378 (далее - Договор) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литовская ул., д. 16, литера А, на срок 49 лет.

В настоящее время, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, ООО «ТК Барс» передало право аренды участков с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375, ранее предоставленных ООО «ТК Барс» по Договору Обществу на основании соглашения от 17.08.2023 о замене стороны по Договору.

По мнению Комитета, Общество не может являться арендатором двух вышеуказанных земельных участков в связи со следующими обстоятельствами.

Первоначально предметом Договора являлся земельный участок площадью 29 311 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Литовская ул., д. 16, литера А.

В связи с обращением ОАО «АТП-34» (в дальнейшем прекратило свою деятельность на основании определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу № А56-11188/2001 о завершении конкурсного производства) Комитетом были подготовлены варианты раздела земельного участка 29 311 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Литовская ул., д. 16, литера А (далее - Участок) с учетом нахождения на Участке как здания литера Е, являющегося собственностью Санкт-Петербурга, так и зданий, являющихся на тот момент собственностью ООО «ТК «Барс», ООО «Барс Сервис», ОАО «АТП-34» (последующие собственники -ООО «Энергопром», ООО «Грузовые причалы»).

На основании согласованного Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга письмом от 26.03.2015 № 2020-5-2045/15 варианта раздела Участка Комитетом было обеспечено проведение топогеодезических работ и, учитывая отказ пользователей расположенных на Участке зданий от его раздела, раздел Участка на семь земельных участков на основании схемы раздела Участка, согласованной Комитетом 16.11.2015 в судебном порядке.

Раздел Участка произведен на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2016 по делу № А56-19024/2016, оставленного без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу в установленном порядке осуществлен кадастровый учет семи образованных в соответствии с судебными актами по делу № А56-19024/2016 земельных участков, в том числе участков с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-71306/2016 отказано в удовлетворении иска ООО «ТК Барс» о признании незаконным действий Комитета, направленных на раздел Участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 по делу № А56-72441/2019 ООО «ТК Барс» отказано в удовлетворении требований об установлении иных границ образованных из Участка земельных участков с учетом необходимости и использования участков

собственниками объектов недвижимости, расположенных на нем, о признании недейственными результатов установления границ, выполненных на основании схемы раздела земельного участка, согласованной Комитетом 16.11.2015.

ООО «ТК Барс» обратилось в Комитет по вопросу повторного раздела Участка в связи с приобретением в собственность всех зданий, расположенных на Участке, за исключением нежилого здания литера Е, относящегося к собственности Санкт-Петербурга.

Судебными актами по делу № А56-18650/2017 было удовлетворено исковое заявление Комитета о признании отсутствующим права собственности ООО «Грузовые причалы» на здание литера К, расположенного на Участке, в связи с ее уничтожением (сносом).

Судебными актами по делу № А56-9702/2019 ООО «ТК Барс» было отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга на литер Е.

Судебными актами по делу № А56- 24602/2008 ОАО «АТП-34» было отказано в признании незаконным действий Комитета по учету литер Е в качестве недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, а судебными актами по делу № А56-72270/2016 отказано в удовлетворении требований ООО «ТК Барс» о признании литер Е самовольной постройкой и ее сносе.

Договор аренды здания литера Е от 16.09.2015 № 02-А005102, ранее заключенный Комитетом с ООО «ТК Барс», был расторгнут судебными актами по делу № А56- 52354/2019 в связи с наличием задолженности по арендной плате за период 01.07.2018- 31.03.2019.

Ранее в связи с обращением ООО «ТК Барс» со ссылкой на учредительный договор общества и свидетельство о регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на Участке, с ООО «ТК Барс» был заключен Договор аренды Участка от 10.01.2001 № 02-ЗД-03378 (Договор) на срок 49 лет.

Вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 по делу № А56-37918/2005 установлено, что Договор является недействительным в части аренды площади земельного участка, занятой зданиями, принадлежащими на праве собственности ОАО «АТП 34» (в дальнейшем объекты перешли к ООО «Грузовые причалы») и необходимой для их использования.

В целях соблюдения положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), эффективного распоряжения государственным имуществом в виде вовлечения в гражданско-правовой оборот нежилого здания литера Е и образованного путем раздела Участка земельного участка площадью 8339 кв.м, на котором расположен литер Е (собственность Санкт-Петербурга), Комитетом в арбитражный суд было направлено исковое заявление к ООО «ТК Барс» о признании Договора недействительным в части аренды площади земельного участка площадью 28 597 кв.м. (Участка), не занятой принадлежащим ООО «ТК Барс» на праве собственности нежилым зданием (литера А), а также о применении последствий недействительности соответствующей части сделки.

Данное исковое заявление рассматривалось в арбитражном деле № А56- 100528/2018.

С учетом повторного обращения ООО «ТК Барс» по вопросу раздела Участка и факта приобретения ООО «ТК Барс» в собственность всех расположенных на Участке зданий (за исключением здания литера Е - собственность Санкт- Петербурга, литера К - утрачена (снесена), по делу № А56-100528/2018 было заключено мировое соглашение на следующих условиях:

1. ООО «ТК Барс» обеспечивает государственную регистрацию прекращения права собственности на нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, улица Литовская, дом 16, литер К в связи с прекращением существования такого объекта;

2. Комитет дает согласие ООО «ТК Барс» на образование новых земельных участков из нижеприведенных земельных участков, ранее образованных из Участка:

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сампсониевское, Литовская улица, участок 20, площадью 74 кв. м., кадастровый номер 78:36:0005122:1371,

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сампсониевское, Литовская улица, участок 19, площадью 4244 кв. м., кадастровый номер 78;36:0005122; 1372, земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сампсониевское, Литовская улица, участок 15, площадью 13390 кв. м., кадастровый номер 78:36:0005122:1373,

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сампсониевское, Литовская улица, участок 21, площадью 2411 кв. м., кадастровый номер 78:36:0005122:1376,

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сампсониевское, Литовская улица, участок 18, площадью 714 кв. м., кадастровый номер 78:36:0005122:1377.

3. ООО «ТК Барс» осуществляет подготовку документов, необходимых для постановки на кадастровый учет образуемых новых земельных участков, включая Схему расположения образуемого земельного участка (образуемых земельных участков), осуществляет юридические и фактические действия, направленные на постановку на государственный кадастровый учет и (или) регистрацию прав вновь образуемых участков;

4. ООО «ТК Барс» и Комитет после образования новых земельных участков вносят соответствующие изменения в договор аренды № 02-ЗД-03378 от 10.01.2001, при этом ООО «ТК Барс» отказывается от права аренды земельных участков под зданием литера Е (собственность Санкт-Петербурга) и литера К (объект прекратил свое существование).

В соответствии с мировым соглашением по делу № А56-100528/2018 выполнено перераспределение пяти из семи земельных участков, ранее образованных из Участка в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2016 по делу № А56-19024/2016.

Такие земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1595, 78:36:0005122:1596, 78:36:0005122:1597 приобретены ООО «ТК Барс» в собственность ввиду нахождения на них объектов недвижимости, находящихся в собственности данного лица.

Ранее образованные из Участка земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1375, 78:36:0005122:1374, не перераспределялись по условиям мирового соглашения, поскольку не были заняты объектами недвижимости, принадлежащими ООО «ТК Барс»: один участок образован для эксплуатации здания литер Е, являющегося собственностью Санкт-Петербурга, а другой участок был образован для эксплуатации здания литера К, которое прекратило свое существование и права на которое прекратились ввиду гибели (утраты) вещи.

При этом, ООО «ТК Барс» отказалось от права аренды данных участков, поскольку они не являются необходимыми для эксплуатации принадлежащих ООО «ТК Барс» объектов недвижимости, для чего и было выполнено перераспределение

пяти участков в соответствии с вышеуказанным распоряжением Комитета и условиями мирового соглашения.

Вместе с тем, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «ТК Барс» передало право аренды участков с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375 по Договору ООО «Специализированный застройщик «Авантаж» на основании соглашения о замене стороны по Договору от 17.08.2023.

Мировое соглашение является гражданско-правовой сделкой, к которой применяются нормы как процессуального, так и гражданского права.

Следовательно, Комитет полагает, что по условиям Мирового соглашения право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375 подлежит прекращению, поскольку такое обязательство было принято ООО «ТК Барс» - правопредшественником ООО «Специализированный застройщик «Авантаж» в Договоре.

Учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1595, 78:36:0005122:1596, 78:36:0005122:1597 приобретены в частную собственность, предметом Договора в настоящее время являются только земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375, которые не заняты объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Специализированный застройщик «Авантаж».

При этом, такие участки были образованы для эксплуатации задания литера Е (собственность Санкт-Петербурга) и здания литера К (прекратило существование, что повлекло прекращение ранее существующих прав ввиду гибели вещи).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет обратился в суд с иском о расторжении Договора.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда

в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, Другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка ого арендатором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение аренды земельного участка со стороны арендатора.

В настоящем деле оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке не имеется, поскольку право аренды земельных участков с кадастровым номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375 подлежало прекращению в связи с отказом ООО «ТК Барс» от права аренды данных участков, поскольку они не являются необходимыми для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, что и было выполнено при перераспределении пяти участков в соответствии с распоряжением Комитета и условиями мирового соглашения по делу № А56-100528/2018. Отсутствующее право аренды не могло перейти к ООО «Специализированный застройщик «Авантаж» на основании соглашения от 17.08.2023 о замене стороны по договору.

Как следует из материалов дела, правопредшественник Общества, ООО «ТК Барс» отказалось от права аренды земельных участков под зданием литера Е (собственность Санкт-Петербурга) и литера К (объект прекратил свое существование).

Учитывая данные обстоятельства, Общество не может являться обладателем правом аренды земельного участка, занятого зданием литер Е, не являющимся его собственностью, а также правом аренды участка, на котором располагалось утраченное (снесенное) здание литера К., поскольку оно является отсутствующим.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Мировое соглашение является гражданско-правовой сделкой, к которой применяются нормы как процессуального, так и гражданского права.

Более того, земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1595, 78:36:0005122:1596, 78:36:0005122:1597 приобретены в частную собственность, предметом Договора в настоящее время являются только земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0005122:1374, 78:36:0005122:1375, которые не заняты объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Специализированный застройщик «Авантаж».

На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам,

фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2025 по делу № А56-87105/2024 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи С.В. Изотова

Н.Е. Целищева