Решение от 28 августа 2018 г. по делу № А41-1875/2018

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-1875/18
29 августа 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2018 года.


 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  ООО "ПОЗИТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 141260, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, РАЙОН ПУШКИНСКИЙ, РАБОЧИЙ <...>)

к Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

ООО "ПОЗИТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с  иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (с учетом уточнения) об   

- Урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 01-11\115 от 12.10.2017 г. с кадастровым номером 50:13:0050204:1493, площадью 2 734 кв.м., а именно:

     Изложить пункт 5.1. договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по Договору за участок составляет 128 062 рубля. Расчет арендной платы определен согласно заключению эксперта ФИО1

    Изложить пункт 5.3. договора в следующей редакции: «Арендная плата по договору за Участок составляет 32 016 рублей в квартал и перечисляется до 10 числа последнего месяца каждого квартала Арендатором по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора».

       Изложить пункт 5.5. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается:

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды Участка, но не чаще одного раза в 5 лет;

- при направлении уведомления в адрес арендатора.

  - Урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 01-1/116 от 12.10.2017 г. с кадастровым номером 50:13:0050204:1492, площадью 45 303 кв.м., а именно:

Изложить пункт 5.1. договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по Договору за участок составляет 1 785 480 рубля. Расчет арендной платы определен согласно заключению эксперта ФИО1

    Изложить пункт 5.3. договора в следующей редакции: «Арендная плата по договору за Участок составляет 446 370 рублей в квартал и перечисляется до 10 числа последнего месяца каждого квартала Арендатором по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора».

       Изложить пункт 5.5. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается:

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды Участка, но не чаще одного раза в 5 лет;

- при направлении уведомления в адрес арендатора».

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2016 г. по делу N А41-29468/15, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 г., суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Российской Федерации в Московской области в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности РФ на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050204:1492 и 50:13:0050204:1493 принять решение о предоставлении в аренду сроком на 49 лет ОАО "ПОЗИТ" земельного участка с кадастровым N 50:13:0050204:1493 и ООО "ПОЗИТ" земельного участка с кадастровым N 50:13:0050204:1492 и направить в адрес ОАО "ПОЗИТ" и ООО "ПОЗИТ" проекты соответствующих договоров.

     14 сентября 2016 г. произведена государственная регистрация права собственности  ООО "ПОЗИТ" на административно-складское здание общей площадью 951,3 кв. м. и складское здание общей площадью 1423,8 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым N 50:13:0050204:1493.

     Во исполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2016 г. по делу N А41-29468/15 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области направило в адрес ООО "ПОЗИТ" договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 01-11\115 от 12.10.2017 г. с кадастровым номером 50:13:0050204:1493, площадью 2 734 кв.м. по которому размер годовой арендной платы составляет 847 540 рублей (п.5.1.), арендная плата в квартал составляет 211 885 рублей (п.5.3.) и может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости Участка, но не чаще чем 1 раз в год (п.5.5.).

     Во исполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2016 г. по делу N А41-29468/15 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области направило в адрес ООО "ПОЗИТ" договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности  №     01-1/116 от 12.10.2017 г. с кадастровым номером 50:13:0050204:1492, площадью 45 303 кв.м. по которому размер годовой арендной платы составляет 13 137 870 рублей (п.5.1.), арендная плата в квартал составляет 3 284 467,5 рублей (п.5.3.) и может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости Участка, но не чаще чем 1 раз в год (п.5.5).

     Указанные договоры подписаны ООО "ПОЗИТ" с протоколом разногласий в части условий, касающихся размера арендной платы и сроков ее изменения (пункты 5.1., п.5.3 и п.5.5 договора).

     Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области не согласилось с подписанием договоров на предложенных обществом условиях.

    В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющих в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

 Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

    В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 жегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

    Между тем, представленные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Российской Федерации в Московской области отчеты ЗАО «Российская оценка» от 01.12.2016 г. № 1з/2016/1 и от 01.12.2016 № 1з/2016/2 составлены не в соответствии с указанным пунктом, кроме того, с даты их составления прошло более 6 месяцев.

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

 Определением Арбитражного суда Московской области от 20.02.3018 г. по  делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ФДС – оценка и аудит» ФИО2

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

«Определить по состоянию на дату проведения оценки рыночную стоимость годовой арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050204:1492 и 50:13:0050204:1493?».

 Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта ФИО3, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:13:0050204:1492 по состоянию на дату оценки составляет 1 400 978 рублей, а за земельный участок КН 50:13:0050204:1493 – 114 551 рублей.

    В связи с тем, что оценка стоимости земельных участков проведена без учета на них коммунальных сетей, по ходатайству ответчика определением суда от 26.06.2018 г. по настоящему делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено   эксперту  ФИО1  

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

«Определить по состоянию на дату проведения оценки рыночную стоимость годовой арендной платы за весь срок аренды за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0050204:1492, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, площадью 45 303 кв.м. и 50:13:0050204:1493 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, площадью 2 734 кв.м.».

   Согласно представленному заключению эксперта, ФИО1, рыночная стоимость годовой арендной платы за весь срок аренды за земельный участок с кадастровым номером 50:13:0050204:1492 составляет 87 488 515 рублей, а в отношении земельного участка КН 50:13:0050204:1493 – 6 275 053 рублей.

При исследовании заключения эксперта ФИО1 судом не выявлено наличия в заключении недостатков и противоречий, в частности при проведении оценки экспертом применяются верные   коэффициенты, сопоставимые аналоги.

Возражений по представленному заключению эксперта,    свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта, ответчиком не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о возможности принятия условий о стоимости аренды по договорам в редакции истца, изложенной в уточненном исковом заявлении, определенной на основании судебной экспертизы.

   Пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, установлено, что  при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

    Таким образом, доводы истца об изложении пункта 5.5. договоров аренды в предложенной им редакции являются обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 01-11\115 от 12.10.2017 г. с кадастровым номером 50:13:0050204:1493, площадью 2 734 кв.м.

     Изложить пункт 5.1. договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по Договору за участок составляет 128 062 рубля. Расчет арендной платы определен согласно заключению эксперта ФИО1

    Изложить пункт 5.3. договора в следующей редакции: «Арендная плата по договору за Участок составляет 32 016 рублей в квартал и перечисляется до 10 числа последнего месяца каждого квартала Арендатором по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора».

       Изложить пункт 5.5. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается:

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды Участка, но не чаще одного раза в 5 лет;

- при направлении уведомления в адрес арендатора.


   Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №  01-1/116 от 12.10.2017 г. с кадастровым номером 50:13:0050204:1492, площадью 45 303 кв.м.

Изложить пункт 5.1. договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по Договору за участок составляет 1 785 480 рубля. Расчет арендной платы определен согласно заключению эксперта ФИО1

    Изложить пункт 5.3. договора в следующей редакции: «Арендная плата по договору за Участок составляет 446 370 рублей в квартал и перечисляется до 10 числа последнего месяца каждого квартала Арендатором по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора».

       Изложить пункт 5.5. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается:

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды Участка, но не чаще одного раза в 5 лет;

- при направлении уведомления в адрес арендатора».


   Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "ПОЗИТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины,  60 000 рублей расходов по оплате услуг эксперта.


Решение может быть обжаловано.



Судья                                                         А.О. Уваров