Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А54-3112/2024

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-3112/2024
г. Рязань
23 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Афанасьевой И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коняевой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  первого заместителя прокурора Рязанской области

к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области (ОГРН <***>, Рязанская область)

к обществу с ограниченной ответственностью "Спасское" имени В.А. Стародубцева (ОГРН <***>, Рязанская область)

третье лицо: администрация муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области

о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.3.2, 3.3.3, 7.4 договора аренды земельного участка № А-66-22 от 25.04.2022, заключенного между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области и ООО "Спасское" имени В.А. Стародубцева,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, помощник прокурора, доверенность №8-17-2024 от 05.09.2024;

от ответчика (ООО "Спасское" имени В.А. Стародубцева): ФИО2, представитель по доверенности №57 от 22.05.2024;

от иного ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом; 



установил:

первый заместитель прокурора Рязанской области обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области и к обществу с ограниченной ответственностью "Спасское" имени В.А. Стародубцева о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.3.2, 3.3.3, 7.4 договора аренды земельного участка № А-66-22 от 25.04.2022, заключенного между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области и ООО "Спасское" имени В.А. Стародубцева.

При рассмотрении спора суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области.


В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие ответчика (отдела по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области)  и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика (ООО "Спасское" имени В.А. Стародубцева) в иске просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

Прокуратурой Рязанской области проведена проверка соблюдения законодательства в сфере землепользования, в ходе которой установлено, что между Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  "Спасское" имени В.А. Стародубцева (арендатор) 25.04.2022 заключен договор аренды земельного участка № А-66-2022, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:08:0045903:650, местоположение: Российская Федерация, Рязанская область, Михайловский район, Михайловское городское поселение, вблизи с. Зайчино, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 59 700 кв.м.

Вышеназванный договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12.04.2022, победителем которого признано ООО "Спасское".

Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что  он подлежит расторжению досрочно в одностороннем порядке в случае использования арендатором участков не в соответствии с целевым назначением, определенным пунктом 1.3 настоящего договора, а также в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух сроков оплаты (в полном объеме с учетом погашения пени).

Пунктом 3.3.2 договора закреплено право арендатора передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя.

Согласно п.3.3.3 договора, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора:

- при условии обязательного уведомления арендодателя по договору, заключенному на срок более лет;

- при условии письменного согласия арендодателя по договору, заключенному на сок 5 лет или менее лет.

В пункте 7.4 договора указано, что помимо случаев, предусмотренных законом, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в следующих случаях: задолженность по арендной плате за 6 месяцев и более; использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением; нарушение земельного законодательства, нарушение условий договора, принятие решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Ссылаясь на несоответствие содержащихся в пунктах 3.1.2, 3.3.2, 3.3.3, 7.4 договора условий требованиям действующего законодательства, прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходит из следующего.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 указанной нормы права по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (часть 4 ст. 450 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя установлено ст. 619 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

При этом п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Таким образом, пункты 3.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка не соответствуют вышеуказанным нормам права.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 01.06.2015, внесены изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В данном случае, согласие арендодателя на перенаем, не имеет правового значения в силу установленного законом запрета на уступку прав и обязанностей.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, предусмотренная пунктами 3.3.2, 3.3.3 договора возможность замены стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой.

Вышеизложенное подтверждено судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (определения от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020, от 20.04.2023 № 303-ЭС23-4681 по делу № А51-3402/2022).

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов. Учитывая, что истец и Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области в силу ст.333.37 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины, с общества с ограниченной ответственностью  "Спасское" имени В.А. Стародубцева   в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 3.1.2, 3.3.2, 3.3.3, 7.4 договора аренды земельного участка № А-66-22 от 25.04.2022, заключенного между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области и ООО "Спасское" имени В.А. Стародубцева.

2. Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Спасское" имени В.А. Стародубцева (ОГРН <***>, Рязанская область) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 000 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.



Судья                                                                           И.В. Афанасьева