Решение от 2 июня 2024 г. по делу № А82-15355/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-15355/2023
г. Ярославль
03 июня 2024 года
Резолютивная часть решения принята  22 мая 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью "Юсодент"

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к  комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1

об урегулировании разногласий


при участии:

от истца – ФИО2 (представитель по доверенности от 29.08.2023, диплом),

от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности от 21.02.2024 № 16, диплом), 



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Юсодент" обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к  комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, просило

урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли продажи № 831/в от 26.07.2023 года следующего недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358, расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: <...>, изложив спорный пункт договора в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 2 078 500 руб. (два миллиона семьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 27 марта 2024, исполнитель: ФИО4);

рыночную стоимость недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: <...> с НДС установить равной 2 317 000 (два миллиона триста семнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

В судебном заседании 22.05.2024 истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли продажи № 831/в от 26.07.2023 года следующего недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: <...>, изложив спорный пункт договора в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 2 078 500 руб. (два миллиона семьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 27 марта 2024, исполнитель: ФИО4).

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования с учётом уточнения поддержал.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, приведенным в отзыве, а также в ходе рассмотрения дела.

Третье лицо явку в судебное заседание не обеспечило, направило письменные пояснения.

В судебном заседании, состоявшемся 22.05.2024, объявлялся перерыв до 22.05.2024 до 14 час. 00 мин., после которого судебное заседание продолжено.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия третьего лица.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Юсодент" (далее также общество) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее также Комитет) заключены:

1) договор аренды недвижимого имущества №1221-3 от 27 мая 2021 года на срок с 01.06.2021 по 31.05.2031 года, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование диспетчерский пункт, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , по адресу: <...>,

2) договор №26430-н от 01.07.2021 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка на срок с 01.06.2021 по 31.05.2031 года, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:239 площадью 294 кв.м. из  земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания диспетчерской по адресу: <...>.

Указанные выше объекты аренды были переданы истцу по акту приема-передачи.

08.06.2023 общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта.

25.07.2023 принято постановление № 815 об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <...>.

В адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества № 831/в от 26.07.2023 в п. 2.1 которого предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 3 555 150 руб. без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Отчет № 086/2023, исполнитель ЧПО ФИО1).

Не согласившись с установленной в проекте договора выкупной стоимостью объектов, истцом был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № 831/в от 26.07.2023 с протоколом разногласий в отношении условий о выкупной цене. Согласно протоколу разногласий истцом было предложено изложить п. 2.1. Договора в редакции истца и установить выкупную стоимость в размере 1 923 026,67 рублей без учета НДС, определенную по состоянию на 08.06.2023 обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт-инвест" отчет № №01-н/08/23.

Подписанный истцом договор купли-продажи с протоколом разногласий направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом № 5 от 22.08.2023. Ответчик письмом от 28.08.2023№0111/746623 известил истца о не принятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Наличие спора о выкупной цене объектов недвижимости явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что стоимость имущества определена в установленном порядке частнопрактикующим оценщиком ФИО1 в отчете № 086/2023 от 28.06.2023 в рамках заключенного муниципального контракта от 19.06.2023 № 27/е-2023 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушений контракта не выявлено

Частнопрактикующим оценщиком ФИО1 представлены пояснения о том, что при определении рыночной стоимости спорного объекта использован сравнительный подход к оценке (метод сравнения продаж), так как данный подход наиболее точно отражает ту стоимость объекта, которая сложилась на рынке для данного объекта на дату оценки.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству истца  определением от 19.12.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная оценка" ФИО4.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. соответствует ли отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 086/2023 на 08.06.2023 требованиям законодательства об оценочной деятельности?

2. в случае несоответствия отчета, определить размер рыночной стоимости следующих объектов недвижимости: нежилое здание общей площадью 94,6 кв.м. кадастровый номер 76:23:010101:15358 и земельный участок общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер 76:23:050102:239, по адресу: <...>, на 08.06.2023.

В соответствии с заключением эксперта от 27.03.2024 отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 086/2023 на 08.06.2023 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики (Стандартам профессиональных организаций), которые были использованы экспертом при проведении работы, итоговую стоимость объекта оценки, полученную в исследуемом отчете нельзя признать достоверной. Итоговая величина стоимости нежилого здания (диспетчерской), общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 и земельного участка, на котором оно расположено, общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер 76:23:050102:239, по адресу: <...> на 08.06.2023 составляет 2 078 500 руб. без НДС (2 317 000 руб. с НДС),  в том числе, стоимость здания 1 192 500 руб. без НДС, стоимость земельного участка 886 000 руб. без НДС.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются нормами Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Полномочия продавца муниципального имущества от имени муниципального образования город Ярославль осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, который выступает стороной по договору купли-продажи и направлял проект договора.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества подтверждается материалами дела.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли в части выкупной цены спорного объекта.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно выкупной цены спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорного недвижимого имущества, ответчиком был представлен отчет частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 28.06.2023 № 086/2023, согласно которому стоимость здания с земельным участком, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 555 150 руб. без НДС.

Определением суда от 19.12.2023 удовлетворено ходатайство истца о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная оценка" ФИО4 от 27.03.2024 рыночная стоимость здания с земельным участком по состоянию на 08.06.2023, НДС не облагается, составляет 2 078 200 руб.

Представленное по результатам экспертизы заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, категоричны, не содержат противоречий. В ходе экспертизы было проведено ознакомление и изучение обстоятельств дела, произведены необходимые расчеты.

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком не приведены доводы, направленные на опровержение отчета эксперта (противоречие в выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки и др.), не заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Отчет частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 28.06.2023 № 086/2023 не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, получен вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах исковые требования общества с учётом уточнения подлежат удовлетворению.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и результатов рассмотрения настоящего спора расходы истца на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. отнесены на ответчика.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Юсодент" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, возникшие при заключении договора купли продажи № 831/в от 26.07.2023 года следующего недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: <...>, изложив спорный пункт договора в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 2 078 500 руб. (два миллиона семьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 27 марта 2024, исполнитель: ФИО4).

Взыскать с  комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юсодент" (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина