Решение от 10 октября 2023 г. по делу № А13-9659/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А13-9659/2023
город Вологда
10 октября 2023 года



Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Логиновой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика» о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41, площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия, оформленного письмом от 18.07.2023 № 28-720, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Устьелес»,

при участии от общества – ФИО2 по доверенности от 25.05.2023, от комитета – ФИО3 по доверенности от 01.09.2023, от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 03.03.2023.



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области (далее - комитет) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41, площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия, оформленного письмом от 18.07.2023 № 28-720 (с учетом уточнения предъявленных требований, принятого судом).

В обоснование предъявленных требований общество указывает, что основанием для обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду послужил факт нахождения на данном участке двух объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности, что отражено в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 17.05.2019. Нахождение данных объектов на спорном земельном участке подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении этого участка от 21.04.2023.

Комитет в отзыве на заявление предъявленные требования отклонил, считает отказ в предоставлении земельного участка законным и обоснованным. В отзыве на заявление и в судебном заседании представитель комитета пояснил, что решение об отказе в предоставлении земельного участка, без проведения торгов принято на основании пункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку указанный в заявлении ООО «Биоэнергетика» земельный участок предоставлен ООО «Устьелес» на праве аренды.

Определением суда от 07.09.2023 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Устьелес» (далее – третье лицо, ООО «Устьелес»).

Представитель третьего лица в отзыве на заявление и в судебном заседании поддержал позицию комитета и указал, что спорный земельный участок, предоставлен на праве аренды ООО «Устьелес». На земельном участке расположено здание с кадастровым номером 35:26:0203013:170, принадлежащее на праве собственности ООО «Устьелес», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.08.2023. На земельном участке с кадастровым номером 35:26:0203013:41 заявителем расположен объект незавершенного строительства, который по смыслу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 17.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) не является ни зданием, ни сооружением, соответственно заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на данный земельный участок в соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ невозможно.

Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, у ООО «Биоэнергетика» на праве собственности имеется административное здание с кадастровым номером 35:26:0203013:55, площадью – 53,1 кв.м. и объект незавершенного строительством цеха по производству фанеры с кадастровым номером 35:26:0203013:56, площадью – 5 906,1 кв.м. Данные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 35:26:0203013:41, площадью 40 000 кв.м, расположенном по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия.

ООО «Биоэнергетика» 29.06.2023 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41 без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Цель использования земельного участка – для завершения строительства, эксплуатации и обслуживания цеха по производству фанеры площадью – 5 906,1 кв.м, кадастровый номер 35:26:0203013:56.

Письмом от 18.07.2023 № 28-720 комитет отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду на основании положений пункта 2 статьи 39.16, пунктов 2, 9 статьи 39.20 ЗК РФ. В обоснование отказа комитет указал, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости ООО «Устьелес» с кадастровым номером 35:26:0203013:170, испрашиваемый земельный участок передан в аренду ООО «Устьелес», согласие которого на передачу земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41 в аренду со множественностью лиц отсутствует.

Общество не согласилось с отказом комитета в предоставлении земельного участка, и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) условиями признания незаконными действий органов, осуществляющих публичные полномочия, являются несоответствие таких действий закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение ненормативным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве аренды иному лицу, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Данная норма предполагает защиту прав реального пользователя публичного земельного участка от посягательств третьих лиц на получение такого участка в собственность или в аренду. Положения указанной нормы подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов земельный участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом.

При этом, согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020 № 18-КАД20-26-К4 положения статьи 39.16 ЗК РФ, являющейся общей нормой, предусматривающей основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и подлежат применению в единстве с положениями статьи 39.20 ЗК РФ, являющейся по отношению к ней специальной нормой, предусматривающей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, то есть исключением из общего правила.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, статья 39.20 ЗК РФ не содержит оснований для отказа уполномоченного органа в заключении договора аренды, более того, в указанной норме закреплена обязанность указанного органа, в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка в аренду направить иным лицам, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что говорит об императивности данной нормы.

ООО «Биоэнергетика» является собственником административного здания с кадастровым номером 35:26:0203013:55, площадью – 53,1 кв.м. и объекта незавершенного строительством цеха по производству фанеры с кадастровым номером 35:26:0203013:56, площадью – 5 906,1 кв.м, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 35:26:0203013:41, следовательно, имеет исключительное право на приобретение данного участка или его части в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Наличие права пользования данным участком на основании договора аренды ООО «Устьелес» не может являться основанием для отказа обществу в реализации его исключительного, в силу закона, права на получение в аренду части земельного участка пропорционально площади его недвижимого имущества.

Комитет также в обоснование отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41 ссылается на отсутствие согласия ООО «Устьелес» на передачу этого земельного участка в аренду с множественностью лиц в комплекте документов, представленных ООО «Биоэнергетика» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В силу пункта 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 данной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

При этом отсутствие согласия ООО «Устьелес» как первоначального арендатора земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41 на его передачу в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора не поименовано законодателем в качестве основания для отказа в инициировании заключения такого договора. Порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов включает в себя несколько последовательных стадий, предъявление согласия, предусмотренного пунктом 9 статьи 39.20 ЗК РФ, на стадии подачи заявления о предоставлении земельного участка не предусмотрено.

Кроме того, данное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения заявленных в порядке главы 24 АПК РФ требований.

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Из указанного следует, что положения статьи 39.20 ЗК РФ возлагают на владельцев объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности или ином вещном праве объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды. Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех правообладателей недвижимого имущества, расположенного на одном земельном участке; в конкретном рассматриваемом случае это - соглашение о вступлении в уже действующий договор.

При отсутствии согласия уполномоченный орган обращается в суд с требованием о понуждении заключения такого соглашения в соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, отказав ООО «Биоэнергетика» в предоставлении земельного участка по договору аренды письмом от 18.07.2023 № 28-720, комитет фактически лишил заявителя права пользования принадлежащим ему на праве собственности имуществом в виде административного здания с кадастровым номером 35:26:0203013:55 и объекта незавершенного строительством цеха по производству фанеры и возможности реализации исключительных прав, предусмотренных ЗК РФ.

При этом наличие на земельном участке перечисленных объектов недвижимости при законном использовании земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил наделяет собственника недвижимости теми же правами на использование части земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, что и права лица, получившего весь земельный участок во временное владение и пользование по договору аренды.

Пункт 10 статьи 39.20 ЗК РФ устанавливает, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 данной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей объектов недвижимого имущества либо по решению суда.

В указанном случае гарантии прав лиц совместно использующих земельный участок должны обеспечиваться законным (справедливым) определением площади земельного участка необходимого для использования зданий и сооружений.

Иные доводы комитета о невозможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41 ООО «Биоэнергетика» в аренду не подлежат рассмотрению, поскольку не являлись основаниями для отказа заявителю в предоставлении данного земельного участка, оформленного письмом от 18.07.2023 № 28-720.

При таких обстоятельствах, требования общества о признании незаконным отказа комитета в заключении договора аренды земельного участка, оформленного письмом от 18.07.2023 № 28-720 подлежат удовлетворению.

В соответствии статьей 110 АПК РФ при удовлетворении предъявленных требований уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит взысканию с комитета в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167, 170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

требования общества с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика», расположенного по адресу: <...>, зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1143537000067, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области обществу с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41, площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия, оформленный письмом от 18.07.2023 № 28-720 как несоответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области, расположенный по адресу: <...>, зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1223500012163, ИНН <***>, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика», в течение пятнадцати рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:26:0203013:41, площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия с соблюдением требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области, расположенного по адресу: <...>, зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1223500012163, ИНН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика», расположенного по адресу: <...>, зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1143537000067, ИНН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

В части признания незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.



Судья О.П. Логинова