Решение от 13 октября 2022 г. по делу № А40-101755/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-101755/22-94-762
г. Москва
13 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2022 года


Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЮКСЪ ОТЕЛЬ" (125009, <...>, пом. IVa, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 771001001)

к заинтересованному лицу – Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001) об оспаривании решения Департамента городского имущества города Москвы в части отказа перерасчета арендной платы по дополнительному соглашению № М-01-056534 от 01.07.2021 г. к договору аренды № М-01-056534 от 23 апреля 2021 г., изложенные в ответах от 01.04.2022 № ДГИ-Э-28129//2-1, от 29.04.2021 № ДГИ-Э-42866/22-1

при участии:

от (заявителя): ФИО2 доверенность диплом,

от заинтересованного лица: ФИО3 диплом, доверенность 29.12.2021

УСТАНОВИЛ:

По уточненным требованиям ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЮКСЪ ОТЕЛЬ" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – заинтересованное лицо) об оспаривании решений в части отказа перерасчета арендной платы по дополнительному соглашению № М-01-056534 от 01.07.2021 г. к договору аренды № М-01-056534 от 23 апреля 2021 г., изложенные в ответах от 01.04.2022 № ДГИ-Э-28129/22-1, от 29.04.2021 № ДГИ-Э-42866/22-1, от 27.05.2022 № ДГИ-Э-63907/22-1, от 07.06.2022 № ДГИ-Э-64105/22-1.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, выслушав представителя общества, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, установил, что заявленное требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛЮКСЪ ОТЕЛЬ» (далее - Истец, Арендатор) является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001044:3684, 77:01:0001044:3192, 77:01:0001044:3191, входящих в состав нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0001077:1042, расположенного по адресу: 125009 Москва, р-н Тверской, ул. Тверская, д 10, строен 1.

23 апреля 2021 г. между Истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик, Арендодатель) заключен договор № М-01-056534 аренды земельного участка, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (Далее - Договор) в отношении земельного участка, площадью 5 273 (пять тысяч двести семьдесят три) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0001077:1000, имеющего адресный ориентир: <...>, в границах которого расположены объекты недвижимости Истца.

В соответствии с п. 1.1 Договора земельный участок предоставлен Истцу в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под гостиницу в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Размер годовой арендной платы по Договору определен в размере 7 931 495,67 руб. с использованием в расчете кадастровой стоимости равной 528 766 378,00 рублей (Приложение 2 к Договору № М-01-056534 от «23» апреля 2021 г.).

01 июля 2021 г. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы», обращением Арендатора от 25 июня 2021 г. № 33-5-6233 2/21-(0)-0, распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2021 г. № 27106 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору (далее - Дополнительное соглашение).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 25.08.2021 (запись регистрации № 77:01:0001077:1000-77/051/2021-9).

П. 4.11 Дополнительного соглашения определено, что арендная плата по Договору аренды земельного участка от 23 апреля 2021 г. № М-01-056534 установлена в сумме 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка и 124,46 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 890 028 202 (восемьсот девяносто миллионов двадцать восемь тысяч двести два) руб. 66 коп. в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25 июня 2021 г. № КУВИ-002/2021-78168493. За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка. За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 0,02 % от кадастровой стоимости земельного участка. За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка. За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка. За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы рассчитан в Приложении 1 к дополнительному соглашению № М-01-056534 от 01.07.2021 г. к договору аренды № М-01-056534 от 23 апреля 2021 г. с использованием кадастровой стоимости равной 715 054 392,75 рублей. Указанная кадастровая стоимость определена ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по состоянию на 11.03.2021, о чем был составлен Акт об определении кадастровой стоимости от 15.04.2021 № АОКС-77/2021/000084.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, Истец обратился в ООО «Независимая экспертная оценка Вега», а в последствии в Московский городской суд в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 26 января 2022 г. по делу № 3 а-34/2022 кадастровая стоимость земельного участка по адресу: <...> установлена по состоянию на 11 марта 2021 в размере рыночной равной 655 390 318 рублей.

04 марта 2022 г. Истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о признании дополнительного соглашения утратившим силу, перерасчете арендной платы с использованием кадастровой стоимости, установленной вступившим в законную силу судебным актом, в размере рыночной равной 655 390 318 с сохранением условия о рассрочке.

01 апреля 2022 г. от Ответчика поступил ответ № ДГИ-Э-28129/22-1, согласно которого основания для перерасчета арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления на основании Решения Московского городского суда от 26 января 2022 г. по делу № 3а-34/2022 отсутствуют.

Не согласившись с принятым ответом, 01 апреля 2022 г. Истцом было направлено повторное обращение.

29 апреля 2022 г. от Ответчика поступил ответ № ДГИ-Э-42866/22-1, согласно которому, учитывая кадастровую стоимость установленную Решением Московского городского суда от 26 января 2022 г. по делу № 3а-34/2022 Арендодателем пересчитана арендная плата за период с 11 марта 2021 г. по 24 августа 2021 г. В перерасчете арендной платы, указанной в п.1.4 Дополнительного соглашения отказано, так как условия дополнительного соглашения от 01.07.2021 к договору аренды от 23.04.2021 № М-01-056534 подписаны сторонами без замечаний.

Заинтересованное лицо дополнительно направило в адрес Заявителя ответы от 27.05.2022 № ДГИ-Э63907/22-1 и от 07.06.2022 № ДГИ-Э-64105/22-1, в которых также указало на отсутствие оснований для перерасчета арендной платы за первый год аренды после изменения цели предоставления на строительство по договору аренды от 23.04.2021 № М-01-056534 на основании решения Московского городского суда от 26.01.2022 по делу №3а-34/2022.

Не согласившись с отказом заинтересованного лица, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

На основании п. 1 Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента в т.ч. по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

Департамент, являясь функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим, предоставление государственных услуг в сфере земельно - имущественных отношений, реализует возложенные на него полномочия в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, которым утверждены Административные регламенты предоставления Департаментом государственных услуг, положения которого строго соответствуют требованиям федерального законодательства.

Административные процедуры и (или) действия, установленные настоящими Административными регламентами, осуществляются в соответствии с Едиными требованиями к предоставлению государственных услуг в городе Москве, установленными Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2011 № 546-1111 «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в г. Москве» (далее - Постановление 546-ПП).

Согласно п. 3.3. Постановления № 546-ПП, форма запроса о предоставлении государственной услуги утверждается Административным регламентом предоставления государственной услуги. Согласно постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП с 01.08.2015 прием запросов на предоставление государственных услуг от юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, осуществляется только в электронной форме с использованием Официального сайта Мэра Москвы в разделе «Услуги и сервисы» https://www.mos.ru/services (далее - Официальный сайт). Услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям после получения индивидуального кода доступа к подсистеме «личный кабинет».

Предоставление государственных услуг физическим и юридическим лицам по письменным обращениям произвольной формы, а также прием запросов и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги от юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, на бумажном носителе, запрещено законом.

Согласно ч. 2 ст. 39.14 ЗК РФ порядок и способы подачи заявлений, требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» одним из основных принципов предоставления государственных услуг является правомерность предоставления государственных и муниципальных услуг органами, предоставляющими государственные услуги.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 6 указанного Федерального закона органы, предоставляющие государственные услуги, обязаны предоставлять государственные услуги в соответствии с административными регламентами.

Административный регламент - нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления государственной или муниципальной услуги (п. 4 ст. 2 указанного Федерального закона).

Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы устанавливает состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур (действий) и (или) принятия решений по предоставлению государственной услуги, осуществляемых по запросу (заявлению) физического или юридического лица либо их уполномоченного представителя.

Нормативно-правовыми актами четко определен круг полномочий и порядок действий о возможности и порядке предоставления государственных услуг Департаментом при осуществлении полномочий в сфере имущественно-земельных отношений в городе Москве.

Письмо Департамента № ДГИ-Э-157612/21-1 от 23.12.2021 не несет никаких обязательств и имеет информативно - разъяснительный характер в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (далее - 59 ФЗ).

Дополнительным соглашением от 01.07.2021 к договору аренды от 23.04.2021 № М-01-056534 внесены изменения для предоставления в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Для расчета указанной арендной платы применена кадастровая стоимость земельного участка исходя из первого года аренды.

Условия данного дополнительного соглашения согласованы сторонами. Разногласий по поводу определения размера арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка не возникало.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве.

Предлагаемый Истцом расчет платы за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) не соответствует действующему дополнительному соглашению от 01.07.2021 к договору аренды от 23.04.2021 № М-01-056534.

Согласно абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абз. первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Обращаясь в адрес Департамента за изменением цели предоставления земельного участка под строительство (реконструкцию) и подписывая дополнительное соглашение к договору с соответствующим условием о фиксированной плате за первый год договора аренды, арендатор был осведомлен об условиях изменения цели предоставления участка в установленном платы за первый год в фиксированном размере.

Порядок исчисления арендных платежей установлен распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15.12.2016 № 38689 и постановлением Правительства Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Таким образом, указанный фиксированный платеж не может быть пересмотрен после его согласования сторонами при заключении дополнительного соглашения.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия дополнительного соглашения были определены по усмотрению сторон.

При этом требования истца направлены на изменение действующего договора. Вместе с тем, обращений от истца с требованием внести изменения в действующий договор не поступало.

Требование истца об обязании произвести перерасчет арендной платы удовлетворению не подлежит, поскольку такая обязанность не предусмотрена законодательством.

Обязанность Департамента произвести перерасчет арендной платы не закреплена условиями договора аренды земельного участка от 23.04.2021 № М-01-056534.

Оценка применения конкретной кадастровой стоимости арендной платы может быть дана при рассмотрении спора о наличии (отсутствия) у арендатора обязанности по оплате и заявленные требования подлежат исследованию в рамках требований об оплате арендной платы или возврате оплаченной арендной платы, или иных спорах, которые могут возникнуть между сторонами по исполнению договора.

Если арендатор не согласен с условиями заключенного договора аренды, он вправе в установленном порядке ставить перед арендодателем вопрос об изменении условий договора (глава 29 ГК РФ). Арендатор указанный способ защиты права не использовал.

Надлежащим образом оформленное заявление на оказание государственной услуги в Департамент не поступало.

Таким образом, действия истца направлены на пересмотр условий договора аренды в одностороннем порядке с нарушением норм действующего законодательства в части формы и порядка внесения изменений в договор аренды недвижимости.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом 8 гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с чем, требования заявления удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина распределяется в порядке ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

Исходя из изложенного, и руководствуясь ст.ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 81, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.О. Харламов