Решение от 25 августа 2017 г. по делу № А54-995/2017

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-995/2017
г. Рязань
25 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2017 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Костюченко М.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело заявлению закрытого акционерного общества "Дружба" (г. Рязань, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>),

при участии третьего лица: ФИО2 (г. Рязань), действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО3 (г. Рязань),

о признании незаконными действий по внесению записи о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 в одностороннем порядке

в судебном заседании 15.08.2017 объявлен перерыв до 22.08.2017

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО4, представитель по доверенности от 20.10.2016, личность установлена на основании паспорта; ФИО5, представитель по доверенности от 15.04.2016, личность установлена на основании паспорта;

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

от третьего лица: до перерыва - ФИО6, представитель по доверенности от 09.11.2016, личность установлена на основании паспорта, после перерыва - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

закрытое акционерное общество "Дружба" (далее - заявитель, ЗАО "Дружба", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Рязанской области, Управление) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО2, действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО3, о признании незаконными действий по внесению записи о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 в одностороннем порядке.

Представители заявителя требования поддержали.

Представитель заинтересованного лица судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, против удовлетворения требований возражал. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие указанного лица, извещенного о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лиц поддержал позицию регистрирующего органа.

Из материалов дела следует, что между застройщиком ЗАО «Дружба» и участниками: ФИО2, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО3, заключен договор от 22.12.2014 № 222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с данным договором застройщик обязался построить (создать) двухкомнатную квартиру (строительный № 15), общей проектной площадью 64,78 кв.м., проектной жилой площадью 37,5 кв.м., расположенную на 3 этаже в жилом доме №1 (1-я очередь строительства), на земельном участке кадастровый номер 62:29:0150005:2070, по адресу: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, а участники: ФИО2 и ФИО3 - уплатить обусловленную договором цену в размере 3 100 000 руб. и принять квартиру - объект долевого строительства.

14.01.2015 Управлением Росреестра по Рязанской области в ЕГРП внесена запись №62-62/001-01/468/2014-130/1 о государственной регистрации указанного договора.

30.11.2016 ФИО6, действующим на основании доверенности от имени ФИО3 и ФИО2 через Государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области» поданы заявления о государственной регистрации расторжения договора от 22.12.2014 № 222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

13.01.2017 Управлением на основании представленных документов произведена государственная регистрация расторжения договора от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (№ записи 62:29:0150005:2070-62/001/2017-1).

Не согласившись с действиями регистрирующего органа по внесению указанной записи ЗАО "Дружба" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что требование заявителя подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку документы на государственную регистрацию представлены 30.11.2016 к отношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в п. 1 настоящей статьи.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

В соответствии со ст. 9, 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов, представленных для регистрации права, их действительность и наличие соответствующих прав у лица, обратившегося за регистрацией. Регистрирующим органом производится проверка законности сделки и устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Согласно п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Названные положения обуславливают специальный порядок осуществления регистрационных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Из материалов дела следует, что заявления ФИО3 и ФИО2 о государственной регистрации расторжения договора от 22.12.2014 № 222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поданные 30.11.2016, были основаны на неисполнении ЗАО "Дружба" обязанности по передаче объекта долевого строительства участникам не позднее 31.12.2015.

Судом установлено, что решением Советского районного суда города Рязани от 10.05.2017 признан недействительным односторонний отказ ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 от исполнения договора от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, признан исполненным договор от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а объект долевого строительства: квартира № 15 по адресу: г. Рязань, район Солотча, д. 10Б признан переданным ФИО2 и ФИО3 по одностороннему акту о передаче объекта долевого строительства от 20.07.2016. Кроме того, суд решил восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации договора от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого от 14.01.2015 за № 62-62/001-01/468/2014-130/1. В указанной части решение районного суда города Рязани от 10.05.2017 оставлено в силе апелляционным определением Рязанского областного суда от 26.07.2017.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Советским районным судом города Рязани при рассмотрении гражданского дела по спору между ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 и ЗАО "Дружба" установлено, что обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 222014/ДУ 8 от 22 декабря 2014 года являются исполненными, поскольку ФИО2 и ФИО3 полностью оплатили цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 222014/ДУ 8 от 22 декабря 2014 года, а застройщик ЗАО «Дружба», в свою очередь, в соответствии с ч.6 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ подписал и направил в адрес ФИО2 и ФИО3 односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, для дальнейшей государственной регистрации права собственности на квартиру №15 по адресу: г.Рязань, р-н Солотча. д. 10Б.

Кроме того, судом общей юрисдикции установлено наличие недобросовестного осуществления ФИО2 гражданских прав со стороны участников данного договора, выразившегося в создании такой ситуации, при которой у застройщика ЗАО "Дружба" отсутствовало намерение передать указанным участникам объект долевого строительства в установленный законом срок (не позднее 31.12.2015), хотя сам объект к тому времени был уже построен (введен в эксплуатацию).

В абзаце 3 части 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.

Незаконность сделки свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующему законодательству.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

Судом установлено, что регистрирующим органом не выполнена обязанность, предусмотренная п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, по уведомлению ЗАО "Дружба" в течение рабочего дня о подаче ФИО2 и ФИО3 заявления о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, основанного на одностороннем отказе от исполнения договора.

Данные действия лишили Общество возможности представить свои возражения против внесения такой записи, а Управление - проверить правомерность расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 222014/ДУ 8 от 22 декабря 2014 года в одностороннем порядке с учетом всех обстоятельств, связанных с исполнением сторонами договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что Управлением Росреестра по Рязанской области не проведена надлежащая правовая экспертиза представленных участником долевого строительства документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.

Действия заинтересованного лица нарушают права заявителя, так как одностороннее расторжение договора по заявлению участника долевого строительства в данном случае влечет для Общества отрицательные последствия в виде возврата денежных средств, уплаченных по договору и обязанности уплатить проценты в двойном размере.

Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив что, оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При установленных обстоятельствах дела требование о признании незаконными действия Управления по внесению записи о государственной регистрации расторжения договора долевого участив в строительстве от 22.12.2014 № 222014/ДУ 8 в одностороннем порядке является обоснованным, подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 3000 рублей подлежат взысканию с Управления в пользу Общества.

Поскольку решение Советского районного суда г. Рязани от 10.05.2017 в части восстановления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации договора от 22.12.2014 №222014/ДУ 8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого от 14.01.2015 за № 62-62/001-01/468/2014-130/1 до настоящего времени не исполнено, суд считает необходимым обязать заинтересованное лицо устранить нарушение прав и законных интересов ЗАО "Дружба" в установленном порядке.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) по внесению записи о государственной регистрации расторжения договора долевого участив в строительстве от 22.12.2014 № 222014/ДУ 8 в одностороннем порядке, проверенные на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признать незаконными.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) в установленном порядке устранить нарушение прав и законных интересов закрытого акционерного общества "Дружба" (г. Рязань, ОГРН <***>), допущенное совершением вышеуказанных действий, признанных судом незаконными.

2. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества "Дружба" (г. Рязань, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья М.Е. Костюченко