Решение от 12 июня 2019 г. по делу № А41-106945/2018

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-106945/18
13 июня 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.В.Гринева, при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общество  с  ограниченной  ответственностью "ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" (127051 Москва город бульвар цветной дом 30стр. 1 пом. I ком. 32, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.09.2005, ИНН: <***>)

к Администрация Рузского городского округа Московской области (143103 <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2002, ИНН: <***>)

Третье Лицо:

Общество с Ограниченной Ответственностью "Восточное"(143144, Московская Область, Город Руза, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2018, ИНН: <***>)

о  признании  отказа в  продлении  срока  действия  Договора  аренды  земельного  участка  № 268 от 11.11.2013г. незаконным,  обязать  продлить  действия  договора,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Общество  с  ограниченной  ответственностью "ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" (далее – заявитель, общество) обратилось в суд к Администрации Рузского городского округа Московской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями о  признании  отказа в  продлении  срока  действия  Договора  аренды  земельного  участка  № 268 от 11.11.2013г. незаконным,  обязать  продлить  действия  договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с Ограниченной Ответственностью "Восточное".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель заявителя и третьего лица поддержал требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 200 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (ныне Администрация Рузского городского округа Московской области, далее по тексту: Арендодатель и/или Ответчик) и ООО «ТехноСтройОлимп» (далее по тексту: Арендатор или Заявитель) заключен 11.11.2013 года ДОГОВОР №268 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020315:3732, общей площадью 60 791 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Рузский Муниципальный район, г/п Тучково, п.Тучково, разрешенное использование «для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов с объектами инфраструктуры», категория земель - земли населенных пунктов (далее по тексту: земельный участок). Срок аренды установлен до 10.10.2018 года.

В соответствии с разработанной проектной документацией на указанном участке предусмотрено строительство 8 многоэтажных жилых домов (позиции 1-8) и торгово-офисного здания с автостоянкой.

Как пояснило общество, строительство жилых домов завершено, о чем выдано разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

В отношении Объекта - торгово-офисного здания с автостоянкой были проведены работы, свидетельствующие о начале строительства данного объекта.

В связи с истечением срока действия договора в целях завершения строительства торгово-офисного здания общество обратилось в адрес администрацией по вопросу продления срока действия договора (т. 1, л.д. 85).

11.10.2018г. администрация ответила отказом, указав на то, что участок с кадастровым номером 50:19:0020315:3732 перешел в общую долевую собственность владельцев помещений в возведенных многоквартирных домах (т. 1, л.д. 87).

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждаются производство обществом работ по строительству торгово-офисного здания на арендованном земельном участке в период действия договора аренды №268 от 11.11.2013г., при этом факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

Соответственно, судом установлены правовые основания для предоставления в аренду общества участка по договору №268 от 11.11.2013г. на новый срок однократно для завершения строительства.

Отказывая в предоставлении участка, администрация сослалась на выбытие участка в порядке ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Соответственно, после регистрации прав собственности в жилых домах, возведенных на участке с кадастровым номером 50:19:0020315:3732, в долевую собственность собственников перешел не весь участок, а лишь та есть часть, необходимая для размещения и обслуживания соответствующего жилого дома.

В проектной документации определены площади для эксплуатации жилых домов и торгово-офисного здания

№


Объект-жилой дом, номер позиции

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Пусковой этап

Площадь по

проектной

документацией

кв.м.

1
дом, позиция 1

RU50-26-3704-2015 от 30.12.2015

I
17496,57

2
дом ,позиция 2

RU50-26-3705-2015 от 30.12.2015



3
дом, позиция 3

RU50-26-6301-2016 от 25.11.2016

II

11 628,60

4
дом, позиция 4

RU50-26-6302-2016 от 25.11.2016

III

9 351.91.

5
дом, позиция 5

RU 50-60-91134-2017 от 14.09.2017

VI

5 909,32

6
дом, позиция 6

RU50-60-7774-2017от 28.03.2017

V
5 433,20

7
дом, позиция 7

RU50-26-6933-2016 от 27.12.2016

IV

5 952,30

8
дом, позиция 8

RU50-26-6934-2016 от 27.12.2016



9
торгово-офисное здание с автостоянкой

ведутся проектные работы

VII

5 019,10

Таким образом, в площади             5 019,10 кв.м земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020315:3732 не выбывал из земель государственной неразграниченной собственности, вопреки доводам администрации.

В указанной площади общество имеет преимущественное право на продление договора аренды №268 от 11.11.2013г. однократно для завершения строительства торгово-офисного здания с автостоянкой.

Ссылка администрации на решение МВК также не может быть принята во внимание.

Структура исполнительных органов государственной власти Московской области утверждена постановлением Губернатора Московской области от 16.09.2013 года № 221-ПГ, в соответствии с которой в систему органов исполнительной власти входят: Правительство Московской области, Министерства Московской области, Комитеты и  Главные управления Московской области.

Межведомственная комиссия по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области формируется при Градостроительном совете Московской области в целях формирования позиции органов исполнительной власти, подготовки материалов для рассмотрения на заседаниях и проектов решений Градостроительного совета Московской области (пункт 12.3 Положения о Градостроительном совете Московской области, утвержденного постановлением Правительства Московской области от 18.03.2013 года № 180/9).

При этом сам Градостроительный совет Московской области, как коллегиальный орган, создан в целях формирования и практической реализации единой градостроительной политики и рационального использования земель для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности на территории Московской области (пункты 1, 2 Положения о Градостроительном совете Московской области).

Следовательно, решения, принимаемые на заседаниях Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области отражают только позицию органов исполнительной власти Московской области по тому или иному вопросу и носят рекомендательный характер для органа государственной власти или органа местного самоуправления к полномочиям которого относится принятие того или иного решения по тем вопросам, которые обсуждались на заседании комиссии.

Следовательно, поскольку решения данной комиссии носят рекомендательный характер, они не могут подменять собой процедуру предоставления земельных участков, предусмотренную нормами федерального законодательства.

На иные основания администрация не ссылается.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (п. 2 ст. 201 АПК РФ).

Таким образом, отказ в продлении срока действия договора №268 от 11.11.2013г. является неправомерным, данное требование подлежит удовлетворению.

В целях устранения нарушенных прав заявителя суд обязывает Администрацию Рузского городского округа продлить действие договора №268 от 11.11.2013г. на новый срок.

Руководствуясь  статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



Р Е Ш И Л:

Требования удовлетворить.

1. Признать отказ в продлении срока действия Договора аренды земельного участка №268 от 11.11.2013г. незаконным

2. Обязать Администрацию Рузского городского округа продлить действие договора №268 от 11.11.2013г. на новый срок.

Решение может быть обжаловано в предусмотренном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                              А.В.Гринева