Постановление от 27 октября 2025 г. по делу № А58-6946/2024

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145 тел. <***>, тел./факс <***>

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А58-6946/2024
г. Чита
28 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года

В полном объеме постановление изготовлено 28 октября 2025 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей: Марковой О.А., Скажутиной Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривоноговой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июня 2025 года по делу № А58-6946/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью муниципальный специализированный застройщик «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании внести изменение в договор о развитии застроенной территории в границах части квартала «43» городского округа «город Якутск» от 20.01.2020,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), Прокуратуры города Якутска, открытое акционерное общество «Якутский комбинат строительных материалов и конструкций» (ИНН <***>; ОГРН <***>), Департамента имущественных и земельных отношений Окружной Администрации города Якутска (ИНН <***>; ОГРН <***>), ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО31

Михайловича, ФИО6, ФИО7, ФИО8,ФИО9 Миноры Галычбековны, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29; ФИО30.

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью муниципальный специализированный застройщик «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Окружной администрации города Якутска (далее – ответчик, Администрация) с требованием об обязании внести изменение в договор о развитии застроенной территории в границах части квартала «43» городского округа «город Якутск» от 20.01.2020 в виде исключения из 1 раздела «Предмет договора» подпункта 3 пункта 1.5. следующего содержания: «<...>», как нарушающие права третьих лиц

Определением суда от 02.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее – Прокуратура).

Определением суда от 31.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены открытое акционерное общество «Якутский комбинат строительных материалов и конструкций» (далее – ОАО «ЯКСМК»), Департамент имущественных и земельных отношений Окружной Администрации города Якутска (далее – ДИиЗО).

Определением суда от 30.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Прокуратура города Якутска (далее – городская Прокуратура). Определением суда от 30.01.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО31, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 Минора Галычбековна, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29.

Определением суда от 31.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО30.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июня 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт

Заявитель апелляционной жалобы указывает на следующее:

 Истец не доказал наличие существенных изменений обстоятельств (ст. 450–451 ГК РФ), которые могли бы служить основанием для изменения условий договора.

 Права третьих лиц, на которые ссылается истец, не являются основанием для исключения объекта из договора о развитии застроенной территории.

 Договор заключён 20.01.2020, срок обращения в суд истёк 20.01.2023 (ст. 196, 200 ГК РФ).

 Земельный участок с кадастровым номером 14:36:103013:70 был учтён ещё в 2007 г., и истец должен был знать о нём при заключении договора.

 ООО МСЗ «АРТ» не предоставило в установленный срок благоустроенные жилые помещения для переселения жителей (п. 3.1.4 договора), что является обязательным условием для предоставления земельного участка в аренду.

 Нарушены условия календарного плана и обязательства по передаче жилья до 31.12.2024.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 15.08.2025, 24.09.2025.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Окружной администрации города Якутска от 05.09.2017 № 1473р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу или реконструктции.

20.09.2019 Окружной администрацией города Якутска принято распоряжение № 1466р «О развитии застроенной территории в границах части квартала «43» городского округа «город Якутск».

20.01.2020 между Окружной администрацией города Якутска и обществом с ограниченной ответственностью МСЗ «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» заключен договор о развитии застроенной территории в границах части квартала «43» городского округа «город Якутск» (далее – договор от 20.01.2020).

Указанный договор заключен на основании протокола о результатах открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартала «43», № 19- ЗТ/ЭФ-19 от 31.12.2019 (п. 1.2 Договора).

Согласно пункта 1.4. и 1.5 Договора в перечень адресов, зданий, строений, признанных аварийными и подлежащих сносу или реконструкции, а также неудовлетворительного ветхого состояния, в квартале «43» указаны адреса: <...> площадь застраиваемой территории составляет 14 976.2102 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. цена заключения договора составляет 2 547 000 руб.

По условиям пункта 3.3.5. договора Администрация обязуется в срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки Общества о предоставлении в аренду прошедших государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории для строительства и после выполнения лицом, заключившим договор с органами местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1. и 3.1.6. договора, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствие с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Согласно пункту 4.2. договора любые изменения и (или) дополнения в договоре, включая изменения и (или) дополнения в Приложениях к договору, осуществляются путем подписания обеими сторонами дополнительных соглашений, оформленных в письменной форме, являющихся неотъемлемой частью договора и обязательных к исполнению.

23.03.2021 между сторонами заключен договор аренды земельного участка, заключённый с юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем № 09-1/2021- 0062 (далее – договор аренды), по условиям которого Администрация предоставляет, а Общество принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:103013:3619, находящийся по адресу: Республики Саха (Якутия), г. Якутск, площадью 10167 кв.м., для многоэтажной жилой застройки (высотной застройки), сроком с 23.03.2021 по 31.12.2027.

Указанный земельный участок передан Обществу 25.03.2021 по акту приема-передачи земельного участка от 23.03.2021.

В протоколе рабочего совещания заместителя главы городского округа «город Якутск» ФИО32 по проблемным вопросам ООО МСЗ «Агентство по развитию территории» городского округа «город Якутск» в рамках договоров о развитии

застроенной территории № Пр-174-Рт от 23.03.2023 в седьмом вопросе отражено предложение по вопросу образования и предоставления земельного участка под многоквартирный жилой дом по адресу ул. Дзержинского, 43/3, который расположен в границах земельного участка многоквартирного жилого дома по ул. Халтурина, д. 14/3.

В письме от 13.03.2024 № сз870/ПД Окружной администрации города Якутска указано, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:103013:70, расположены многоквартирные дома по адресу ул. Дзержинского, 43/3, и ул. Халтурина, д. 14/3, которые принадлежат на праве собственности третьим лицам (физическим лицам, проживающим в МКД по адресу: ул. Халтурина, д. 14/3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21.08.2024 № КУВИ-001/2024-211747168, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 14:36:105028:658 не прикреплен к земельному участку.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.08.2024 № КУВИ-001/2024-214880377, 21.08.2024 № КУВИ001/2024-211641354 следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 14:36:103013:503, расположен на земельном участке с кадастровым номером 14:36:103013:70 с местоположением <...> квартал «43».

В ответе на обращение истца к ответчику о предоставлении земельного участка от 19.09.2024 № 11032-ДИЗО/24 Администрацией отказано в предоставлении земельного участка, поскольку в ходе рассмотрения обращения установлено, что границы запрашиваемого земельного участка пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 14:36:103013:70.

Истец в целях исполнения обязательств, учитывая невозможность сноса жилого многоквартирного дома по адресу ул. Дзержинского, 43/3, без предоставления в аренду земельного участка неоднократно обращался к ответчику с просьбой решить этот вопрос и исключить указный многоквартирный дом из пункта 1.5. договора.

Между тем, ответчик эффективных действий по решению указанного вопроса не предпринял, просьбу об исключении многоквартирного дома не удовлетворил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями: статей 8, 12, 195, 199, 200, 307, 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс

Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи,

изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Предметом спора является требование об изменении условий договора о развитии застроенной территории.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями договора в соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в

отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом

местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной норме решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, в письме Окружной администрации города Якутска от 13.03.2024 № сз870/ПД указано, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:103013:70 расположены многоквартирные дома по адресам: ул. Дзержинского, 43/3, и ул. Халтурина, д. 14/3, которые принадлежат на праве

собственности третьим лицам (физическим лицам, проживающим в МКД по адресу: ул. Халтурина, д. 14/3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21.08.2024 № КУВИ-001/2024-211747168 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 14:36:105028:658, не прикреплен к земельному участку.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.08.2024 № КУВИ-001/2024-214880377, 21.08.2024 № КУВИ001/2024-211641354 следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 14:36:103013:503, расположен на земельном участке с кадастровым номером 14:36:103013:70 с местоположением <...> квартал «43».

В ответе на обращение истца к ответчику о предоставлении земельного участка от 19.09.2024 № 11032-ДИЗО/24 Администрацией отказано в предоставлении земельного участка, поскольку в ходе рассмотрения обращения установлено, что границы запрашиваемого земельного участка пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 14:36:103013:70.

Истец в целях исполнения обязательств, учитывая невозможность сноса жилого многоквартирного дома по адресу ул. Дзержинского, 43/3, без предоставления в аренду земельного участка неоднократно обращался к ответчику с просьбой решить этот вопрос и исключить указный многоквартирный дом из пункта 1.5. договора.

Между тем, ответчик эффективных действий по решению указанного вопроса не предпринял, просьбу об исключении многоквартирного дома не удовлетворил.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции, установив, что у ответчика отсутствует возможность предоставить земельный участок, на котором расположен спорный 13 многоквартирный дом без нарушений прав третьих лиц (собственников земельного участка, на котором расположен спорный многоквартирный дом), пришел к верному выводу о том, что подпункт 3 пункта 1.5 договора о развитии застроенной территории в границах части квартала «43» городского округа «город Якутск» от 20.01.2020 следующего содержания: «<...>» должен быть исключен.

Судебная коллегия вывода суда первой инстанции поддерживает и полагает необходимым отметить следующее.

Судом первой инстанции правомерно квалифицировано требование истца как требование об изменении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является допустимым способом защиты гражданских прав (п. 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный способ прямо соответствует сути спора и направлен на восстановление баланса прав и обязанностей сторон.

Как указывалось ранее, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в силу статей 307, 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по решению суда при наличии существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда исполнение его условий без изменений нарушает баланс интересов сторон.

Суд первой инстанции обоснованно признал, что невозможность предоставления администрацией встречного исполнения (земельного участка, не обремененного правами третьих лиц) является именно таким существенным изменением, возникшим по причинам, не зависящим от истца. Данное обстоятельство исключает возможность надлежащего исполнения договора в первоначальном виде и объективно требует корректировки его условий.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец должен был знать о правах третьих лиц на земельный участок при заключении договора, не основан на материалах дела.

Из представленных документов следует, что факт пересечения границ земельных участков и принадлежности спорного участка собственникам дома по ул. Халтурина, 14/3 был официально подтвержден лишь в 2023 году, что подтверждается протоколом совещания от 23.03.2023 № Пр-174-РТ, до этого момента у истца не было и не могло быть достоверных сведений о таких ограничениях.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на ненадлежащее исполнение истцом условий договора (в частности, не передачу жилых помещений по пункту 3.1.4 договора) не имеют правового значения для оценки законности решения. Суд первой инстанции верно указал, что спорное требование касается не оценки исполнения обязательств по

договору, а устранения объективного противоречия в его предмете, вызванного невозможностью исполнения со стороны администрации.

Суд первой инстанции обоснованно применил нормы статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункта 5 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ, установив, что органы местного самоуправления не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в долевой собственности граждан, без их согласия, что делает исполнение договора в части дома по адресу ул. Дзержинского, 43/3 невозможным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что решение администрации о предоставлении земельного участка, принадлежащего третьим лицам, противоречило бы закону, а потому исключение данного адреса из предмета договора соответствует требованиям законодательства и направлено на восстановление правомерного баланса интересов сторон.

Кроме того, суд учитывает правовую позицию прокуратуры и физических лиц – собственников спорного многоквартирного дома о необходимости исключения спорного многоквартирного дома из договора развития территории в целях скорейшего расселения аварийного дома (т. 4, л.д. 78-79).

Довод администрации о пропуске срока исковой давности также правомерно отклонен судом первой инстанции. Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что ООО МСЗ «Агентство по развитию территорий» узнало о невозможности исполнения договора в части дома № 43/3 не ранее марта 2023 года, когда в протоколе совещания заместителя главы г. Якутска от 23.03.2023 были впервые отражены сведения о наложении границ земельных участков. Иск был подан 31.07.2024, то есть в пределах трёхлетнего срока, установленного статьёй 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, довод о пропуске срока исковой давности несостоятелен.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих правомерность выводов суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июня 2025 года по делу № А58-6946/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.М. Бушуева

Судьи О.А. Маркова

Е.Н. Скажутина