Решение от 5 июня 2023 г. по делу № А45-10256/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45-10256/2022

резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 5 июня 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УК Заельцовское управление механизации» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к Государственному автономному учреждению Новосибирской области «Новосибирский лесхоз» (ОГРН <***>), д.п. Кудряшовский Новосибирского района Новосибирской области

с участием третьих лиц: 1) Министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области, 2) департамента имущественных и земельных отношений Новосибирской области, 3) общества с ограниченной ответственностью «Центр аналитики и оценки»;

о признании недействительным (незаконным) одностороннего увеличения арендной платы по договорам аренды нежилых помещений № 02/02/18 от 01.03.2018, № 03/02/18 от 01.03.2018, № 04/02/18 от 01.03.2018 и № 16/12/19 от 16.12.2019, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность № 3 от 13.01.2023, диплом, паспорт; ФИО2, доверенность № 1 от 13.01.2023, диплом, паспорт,

ответчика: ФИО3, доверенность № 12/2022 от 12.12.2022, паспорт;

третьи лица: 1) не явился, извещен, 2) ФИО4, доверенность №13471-02/38 от 08.08.2022, служебное удостоверение №101, 3) не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «УК Заельцовское управление механизации» (далее - ООО "УК ЗУМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к Государственному автономному учреждению Новосибирской области «Новосибирский лесхоз» (далее – ответчик, ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз") с исковыми заявлениями о признании недействительным (незаконным) одностороннего увеличения арендной платы по договорам аренды нежилых помещений № 02/02/18 от 01.03.2018, № 03/02/18 от 01.03.2018, № 04/02/18 от 01.03.2018 и № 16/12/19 от 16.12.2019, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения.

Определениями Арбитражного суда Новосибирской области от 16.06.2022 и от 02.08.2022 по делу № А45-10256/2022 в одно производство для совместного рассмотрения были объединены дела № А45-10256/2022 (по иску о признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 02/02/18 от 01.03.2018, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения), № А45-12869/2022 (по иску о признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 03/02/18 от 01.03.2018, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения), № А45-15691/2022 (по иску о признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 16/12/19 от 16.12.2019, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения) и № А45-15692/2022 (по иску о признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 04/02/18 от 01.03.2018, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения). Объединённому делу присвоен номер № А45-10256/2022.

Поскольку с момента подачи исков в суд и до даты судебного заседания 09.02.2023 г. истцом были осуществлены арендные платежи по каждому из договоров аренды (№ 02/02/18, № 03/02/18, № 04/02/18 и № 16/12/19) за новый расчётный период - февраль 2023 г. в размерах, незаконно установленных ответчиком оспариваемыми решениями № 36 от 20.12.2021 и № 19 от 31.01.2022, то сумма неосновательного обогащения ответчика, то есть часть полученных от истца платежей в качестве арендной платы по каждому из договоров (№ 02/02/18, № 03/02/18, № 04/02/18 и № 16/12/19) в размере превышения величин сверх обоснованного увеличения арендной платы, увеличилась, в связи с чем истец просит взыскать:

1. По договору аренды нежилых помещений № 02/02/18 от 01.03.2018 г. за период аренды февраль 2023 г. (1 расчётный период), истец осуществил в пользу ответчика платежи на сумму 2 254,05 рублей. Из перечисленной истцом суммы 2 254,05 рублей, часть денежных средств в размере 137,45 рублей является для ответчика неосновательным обогащением. С учётом ранее заявленного размера требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по договору № 02/02/18, общий размер неосновательного обогащения, возникший за период с февраля 2022 г. по февраль 2023 г. подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет сумму 1 786,85 рублей.

2. По договору аренды нежилых помещений № 03/02/18 от 01.03.2018 г. за период аренды февраль 2023 г. (1 расчётный период), истец осуществил в пользу ответчика платежи на сумму 24 022,21 рублей. Из перечисленной истцом суммы 24 022,21 рублей, часть денежных средств в размере 13 466,11 рублей является для ответчика неосновательным обогащением. с учётом ранее заявленного размера требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по договору № 03/02/18, общий размер неосновательного обогащения, возникший за период с февраля 2022 г. по февраль 2023 г., подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет сумму 175 117,22 рублей.

3. по договору аренды нежилых помещений № 04/02/18 от 01.03.2018 г. за период аренды февраль 2023 г., истец осуществил в пользу ответчика платежи на сумму 8 661,73 рублей. Из перечисленной истцом суммы 8 661,73 рублей, часть денежных средств в размере 954,8 рублей является для ответчика неосновательным обогащением. С учётом ранее заявленного размера требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по договору № 04/02/18, общий размер неосновательного обогащения, возникший за период с февраля 2022 г. по февраль 2023 г., подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет сумму 12 412,4 рублей.

4. по договору аренды нежилых помещений № 16/12/19 от 16.12.2019 г. за период аренды февраль 2023 г. (1 расчётный период), истец осуществил в пользу ответчика платежи на сумму 97 614 рублей. Из перечисленной истцом суммы 97 614 рублей, часть денежных средств в размере 54 583 рублей является для ответчика неосновательным обогащением. С учётом ранее заявленного размера требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по договору № 16/12/19, общий размер неосновательного обогащения, возникший за период с февраля 2022 г. но февраль 2023 г., подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет сумму 709 579 рублей.

Дело рассматривается в отсутствие надлежаще уведомлённых Министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области, и общества с ограниченной ответственностью «Центр аналитики и оценки» в порядке положений пункта 3 статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключены 4 договора аренды от 01.03.2018 № 02/02/18, 03/02/18 и 04/02/18 и договор 16/12/19 от 16.12.2019, предметом которых являются: нежилое помещение общей площадью 15,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-489, нежилое помещение общей площадью 68,8 кв.м., нежилое помещение общей площадью 696 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-492, нежилое помещение общей площадью 53,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-487, расположенные по адресу: <...>.

Арендодатель передал арендатору во временное пользование и владение за плату нежилые помещения.

Договоры аренды были заключены сторонами по итогам публичных торгов, прошли процедуру государственной регистрации

Срок действия договоров аренды до 28.02.2023 года.

Размер арендной платы за предоставленные в аренду нежилые помещения согласно п.3.1. установлен:

в размере 2 000 руб. по ставке 133,33 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения для помещения 15, 0 кв.м.,

для нежилого помещения общей площадью 68,8 кв.м. - в размере 9 000руб. по ставке 130, 81 руб. за 1 кв.м. общей площади;

для нежилого помещения общей площадью 696 кв.м. - в размере 37 000 руб. по ставке 53, 16 руб. за 1 кв.м. общей площади;

для нежилого помещения общей площадью 53,9 кв.м. - в размере 7 700руб. по ставке 142, 86 руб. за 1 кв.м. общей площади.

Указанный размер арендной платы был определен арендодателем на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 10.11.2017, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Оцелот», представленных истцом в материалы дела 23.05.2023 года.

Согласно п. 3.2. арендатор вносит арендные платежи на расчетный счет арендодателя ежемесячно до третьего числа отчетного месяца.

В соответствии с п. 3.3. договоров аренды арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением рыночной стоимости объектов аренды. В этих случаях арендодатель направляет письменное уведомление арендатору, который обязан принять его к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

20 декабря 2021 года от арендодателя в адрес истца поступило письмо от 20.12.2021 № 236, в соответствии с которым ответчик сообщил об одностороннем увеличении арендной платы по договорам аренды с 01.02.2022 года.

В ответ на письмо арендодателя ООО «УК Заельцовское управление механизации» направило ответчику письмо от 22.12.2021 с просьбой предоставить обоснование увеличения арендной платы в виде отчета оценщика.

В ответ на данное обращение арендодатель направил арендатору письма от 27.12.2021, к которым был приложен отчет ООО «Центр аналитики и оценки» от № 21/268-РС от 24.12.2021; № 21/269-РС от 24.12.2021, № 21/270-РС от 24.12.2021; № 21/271-РС от 24.12.2021, об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектами недвижимости по состоянию на 20.12.2021 года.

Согласно указанным отчетам оценщиком была определена рыночная стоимость права пользования и владения нежилым помещением общей площадью 15,0 кв.м., расположенном по адресу, <...>, по состоянию на 20.12.2021 в размере 2 254, 05 руб. в месяц по ставке 150,27 руб. за 1 кв.м.; нежилым помещением общей площадью 68,8 кв.м., в размере 24 022, 21 руб., нежилым помещением общей площадью 696 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-492, в размере 97 614, 00 руб., нежилым помещением общей площадью 53,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-487, в размере 8 661, 73 руб.

В ответ на указанные действия арендодателя арендатор направил ответчику досудебную претензию от 19.01.2022 исх. № 01/22, в которой указал, что одностороннее увеличение арендной платы произошло с нарушением установленного порядка, поскольку представленные отчеты об оценке в нарушение п. 3.3. договоров не содержали сведений об изменении рыночной стоимости объектов аренды - арендуемых нежилых помещений, отчеты выполнены с многочисленными нарушениями действующего законодательства.

В дальнейшем арендодателем было направлено письмо от 31.01.2022 исх.№ 19, которым он указал, что с 01.02.2022 размер арендной платы по договорам аренды будет исчисляться в соответствии с полученными отчетами об оценке.

Также от арендодателя в адрес арендатора поступили счета от 26.01.2022 по оплате арендной платы с новым размером арендной платы.

Истец ссылается на то, что в соответствии с официальным уведомлением арендодателя от 20.12.2021, увеличение арендной платы по договорам аренды уже произошло, следовательно, ответчик в нарушение условий договора аренды повторно, направив письмо от 31.01.2022 года, изменил размер арендной платы.

В ответ на указанное обращение арендатора арендодатель своим письмом от 10.03.2022 б/н указал, что размер арендной платы по договору аренды увеличен с 01.02.2022 и будет установлен в соответствии с отчетами об оценке от 24.12.2021. Изложенную позицию арендодатель также подтвердил в последующем в письме от 29.03.2022 исх.№ 59.

При рассмотрении данного дела истец заявил о фальсификации отчетов оценщика ООО «Центра аналитики и оценки», а также распоряжения ответчика № 1 от 26.01.2022 года.

Ответчик в судебном заседании от 29.03.2023 года исключил из числа доказательств отчеты оценщика ООО «Центра аналитики и оценки» и распоряжение № 1 от 26.01.2022 года, полагая, что спор может быть рассмотрен в отсутствие данных доказательств при наличии иных доказательств, обосновывающих позицию истца.

Заявления истца рассмотрены, по результатам заявлений о фальсификации документы исключены из числа доказательств, что отражено в протокольном определении от 29.03.2023 года.

Как пояснил ответчик, ответчик произвел увеличение арендной платы по договорам аренды однократно на основании уведомления исх. № 19 от 31.01.2022 и отчетов об установлении рыночной стоимости права пользования и владения объектами недвижимости №21/268-РС от 24.12.2021; №21/269-РС от 24.12.2021, №21/270-РС от 24.12.2021; №21/271-РС от 24.12.2021.

Письмо от 20.12.2021 ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" неоднократно просило считать не актуальным и считать его ошибочным.

Письмо ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" № 236 от 20.12.2021 не подлежало применению, поскольку исключено из гражданского оборота действиями и письмами ответчика.

Как пояснил ответчик, письмо ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" от 20.12.2021 содержало ссылку на отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, но в виду технических ошибок, размеры арендной платы указанные в этом письме ошибочные, не соответствующие отчетам об оценке рыночной стоимости арендной платы, что ответчик позднее исправил.

ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" в целях изменения арендной платы с 01.02.2022 руководствовалось только отчетами об оценке рыночной стоимости арендной платы (21/268-РС от 20.12.2021; №21/269-РС от 20.12.2021, 21/270-РС от 20.12.2021; 21/271-РС от 20.12.2021), на основании которых выставлялись счета об оплате, поэтому надлежащим уведомлением арендодателя об изменении размера арендной платы следует считать уведомление от 31.01.2022 № 19.

ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" не давало поводов считать письмо № 236 от 20.12.2021 актуальным, ответчик никогда не выставлял к оплате счета по ценам, указанным в этом письме.

Суд приходит к выводу, что направление в адрес ответчика письма от 20.12.2021 года с учетом дальнейших действий ответчика и данным им пояснений как истцу, так и суду, не свидетельствует о том, что арендодатель считал данное письмо актуальным, действий по взысканию арендной платы в размерах, указанных в нем, никогда не принимал, просил считать его ошибочным.

Следовательно, данное письмо юридической значимости не имеет, и не является основанием полагать, что его направление в адрес арендатора повлекло увеличение размера арендной платы и обязанность арендатора вносить арендные платежи, согласно указанным в них размерах.

Исковые требования в части признания уведомления от 20.12.2021 № 236, как принятых незаконно ответчиком решений, нарушающих права арендатора, суд оснований не находит.

Рассмотрев исковые требования в остальной части, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 3.3. договоров аренды арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением рыночной стоимости объектов аренды. В этих случаях арендодатель направляет письменное уведомление арендатору, который обязан принять его к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с п.22 Постановления N 73, если в отсутствие государственного регулирования платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это право может быть им реализовано пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, без их существенного превышения, поскольку иное поведение арендодателя может свидетельствовать о злоупотреблении им своим правом и служить основанием отказа судом в защите его прав на основании п.2 ст. 10 ГК РФ.

Как уже было отмечено, в п. 3.3. договора аренды стороны определили условия и основания одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем: в связи с изменением рыночной стоимости объекта аренды, что соотносится со ст. 421 ГК РФ.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истец полагает, что в рассматриваемом случае положения п.3.3. договоров аренды следует применять во взаимосвязи с п.22 Постановления N 73, предоставляющим арендодателю право на одностороннее изменение арендной платы по договору аренды пропорционально изменению рыночной стоимости объекта аренды без злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).

Как следует из нормативных правовых актов, действовавших на момент заключения договоров аренды, данное условие установлено в соответствии с нормативными актами города Новосибирска по типовой форме, утвержденной распоряжением департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 06.09.2022 № 1194-р, приказом департамента от 12.01.2012 года № 31 «Об утверждении порядка сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в государственной собственности Новосибирской области, в которых установлено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением рыночной стоимости объектов аренды.

Изменение условий повышения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Новосибирской области при условии изменения рыночной стоимости арендной платы произошло позднее даты заключения договоров аренды с указанием типовой формы, которая появилась только в 2021 году, в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 16 апреля 2019 г. N 147-п « Об установлении порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Новосибирской области, предоставленным в аренду».

Истец в обоснование своих возражений в части необоснованного увеличения размера арендной платы ответчиком ссылается также на отчеты ООО “Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности” на дату 20.12.2022 года, из которых усматривалось увеличение рыночной стоимости арендуемых по договорам объектов и увеличение размера арендных платежей непропорционально росту цен на рынке недвижимости за период действия договора аренды.

При рассмотрении спора была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью аудиторская организация «Оценка бизнеса и финансов» ФИО5 от 31.10.2022 № 10/31-01 рыночная стоимость объектов оценки составила по состоянию на 20.12.2022 года:

нежилое помещение общей площадью 15,0 кв.м. - 346 000, 00 руб.

нежилое помещение общей площадью 68,8 кв.м. – 1 589 000, 00 руб.

нежилое помещение общей площадью 696 кв.м. – 6 142 000, 00 руб.

нежилое помещение общей площадью 53,9 кв.м. – 1 245 000, 00 руб.

Указанные значения свидетельствуют о том, что у арендодателя на момент направления уведомления от 31.01.2022 года, следуя буквальному толкованию договора, о котором указывает истец, имелось право на одностороннее увеличение размера арендной платы.

Факт изменения стоимости объектов аренды не оспаривается истцом и отображен в имеющихся в материалах дела отчетах оценщика и судебной экспертизы.

Таким образом, пропорция рыночной стоимости объектов аренды в части увеличения составила 6, 13 %, 6, 07 %, 14, 02 %, 6, 14 % соответственно.

Также эксперты при проведении судебной экспертизы определили и рост арендной платы по состоянию на 20.12.2021 года, который в сопоставлении с установленными арендодателем размерами арендной платы составили:

в части нежилого помещения общей площадью 15,0 кв.м. – 2 295, 05 руб. против 2 254, 05 руб.,

в части нежилого помещения общей площадью 68,8 кв.м. – 19 264, 00 руб. против 24 022, 21 руб.,

в части нежилого помещения общей площадью 696 кв.м. – 73 080 руб. против 97 614, 00 руб.,

в части нежилого помещения общей площадью 53,9 кв.м. – 8 840, 00 руб. против 8 661, 73 руб.

Ответчик не согласен с экспертным заключением в части определения стоимости аренды в отношении нежилого помещения общей площадью 68,8 кв.м., нежилого помещения общей площадью 696 кв.м., представил в материалы дела рецензию специалиста на данное заключение, обратился в суд с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Судом был вызван в судебное заседание эксперт К-ных, А.В., который ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле, дал пояснения по выводам в части неудовлетворительного состояния помещения площадью 696 кв.м. и площадью 68, 8 кв.м. Письменные пояснения эксперта приобщены в материалы дела. Эксперт пояснил, что оценивал объекты визуально, делал вывод по конструктивным элементам здания.

Рассмотрев в судебном заседании от 18.04.2023 года заявление ответчика о назначении повторной судебной экспертизы с учетом представленных истцом и ответчиком доказательств, суд пришел к выводу об отсутствии основания для его удовлетворения, поскольку эксперт подробно ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле, пояснил, что пришел к выводу о неудовлетворительном состоянии кровли путем визуального осмотра и наличию в кровли отверстий на момент осмотра, что не позволило эксперту прийти к выводу об удовлетворительном состоянии данного здания, предназначенного для склада материальных ценностей.

Как следует из представленных ответчиком документов – актов осмотра, актов выполненных работ, кровля была лишь частично отремонтирована, находилась в аварийном состоянии, и доказательств проведения ответчиком ее капитального ремонта к 01.02.2022 году на ретроспективную дату оценки и дату осмотра, ответчиком не представлено. Истцом также представлен акт осмотра помещений от 10.04.2023 года, из которого следует, что состояние кровли не улучшилось со временем.

Также состояние кровли в неудовлетворительном состоянии, неработоспособное состояние ворот спорного помещения подтверждается актом осмотра от 03.05.2023 года, составленном при участии департамента имущества и земельных отношений.

Заслушав пояснения эксперта, исследовав экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение, вопреки доводам истца, не содержит противоречий в выводах эксперта, неоднозначных выводов, и не вызывает у суда сомнений в обоснованности данного заключения.

Несогласие истца с отдельными подходами или методикой проведенной по делу судебной экспертизы, не является безусловным основанием для назначения повторной экспертизы по делу.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречий экспертное заключение не содержит.

Принимая во внимание полученные от эксперта сведения, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств того, что размер арендной платы, установленный ответчиком с 01.02.2022 года, произведен непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности в отношении нежилых помещений общей площадью 15,0 кв.м., 53, 9 кв.м.

Доводы истца о том, что в части помещений площадью 696 кв.м. и 68, 8 кв.м. установленный арендодателем размер арендной платы непропорционально высок по сравнению со средними рыночными ставками, уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества в данной местности, в ходе судебного разбирательства подтвердились.

При этом правомерны доводы ответчика о том, что договором аренды не предусмотрен механизм расчета повышения размера арендной платы, а только право арендодателя на такое увеличение.

Как следует из материалов дела, факт роста цены объектов недвижимого имущества и факт соответственно роста рыночной стоимости арендной платы установлен экспертным заключением, полученным в ходе рассмотрения дела, представленным истцом отчетом оценщика, поэтому доводы истца о том, что основания для повышения арендной платы не имелось, поскольку истец не производил оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, что в ходе рассмотрения дела было подтверждено, правовой значимости не имеют.

Ответчик при увеличении размера арендной платы исходил из того, что при заключении договоров аренды размер арендной платы был установлен не на основании рыночной стоимости объектов аренды, а на основании рыночной стоимости арендной платы, в материалы дела 23.05.2025 года представил отчёты об оценке, на основании которых была определена цена аренды при заключении договора, поэтому заказав отчеты об оценке в 2021 году, также исходил из необходимости определения рыночной стоимости права аренды.

Истец, обращаясь с иском, представил в материалы дела отчеты о рыночной стоимости объектов аренды, выполненных ООО «Западно-Сибирский центр независимой оценки», из которых усматривается, что рыночная стоимость объектов аренды увеличилась по состоянию на 20.12.2021 года:

С 326 000 рублей до 346 000 рублей, по судебной экспертизе – 345 000 рублей,

С 1 498 000 рублей до 1 589 000 рублей, по судебной экспертизе – 1 757 000 рублей,

С 5 387 000 рублей до 6 142 000 рублей, по судебной экспертизе – 6 265 000 рублей,

С 1 173 000 рублей до 1 245 000 рублей, по судебной экспертизе – 1 174 000 рублей.

Таким образом, истец имел право на изменение арендной платы в сторону ее увеличения, начиная с 01.02.2022 года, что подтверждено отчетами, представленными истцом в материалы дела, экспертным заключением.

Следуя разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума № 73, суд пришел к выводу, что увеличение арендной платы в части помещений площадью 15 кв.м., и 53, 9 кв.м., осуществлено арендодателем пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенного превышения средних рыночных ставок не имело место быть.

Учитывая результаты произведённой по делу экспертизы, отчеты, представленные истцом в материалы дела, суд пришел к выводу о доказанности факта увеличения рыночной стоимости спорного имущества по сравнению с предыдущим периодом пользования этим имуществом, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения учреждением арендной платы чаще, чем один раз в год, суд приходит к выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено учреждением в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды, предусмотренными п. 3.3. данных договоров.

Следовательно, исковые требования в части признания недействительным уведомления от 31.01.2022 года № 19 об увеличении размера арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 02/02/18 от 01.03.2018 г., в части помещения площадью 15 кв.м., по договору аренды нежилых помещений № 04/02/18 от 01.03.2018 в части помещения 53, 9 кв.м., взыскания неосновательного обогащения, и установления предлагаемого истцом размера арендной платы, в этой части удовлетворению не подлежат.

В части помещения площадью 696 кв.м. и помещения площадью 68, 8 кв.м., установлено, что размеры арендной платы с 01.02.2022 года превышают рыночные значения арендной платы за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период: в части - помещения 696 кв.м. – на 24 534 рубля, в части помещения 68, 8 кв.м. – на 4 758 рублей 21 копейки, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, поэтому на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным уведомлений от 31.01.2022 года к договорам аренды помещения 696 кв.м. и помещения 68, 8 кв.м., и взыскания неосновательного обогащения в этой части.

Обоснованным размером арендной платы за помещения 696 кв.м. считать 73 080 руб., 68, 8 кв.м. - 19 264, 00 руб.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Истец просит взыскать неосновательное обогащение за период с февраля 2022 года по за февраль 2023 года (за 13 месяцев) .

Факт внесения арендной платы согласно условиям договора аренды ответчик не оспаривает.

Как установил суд, согласно заключению эксперта размер превышения рыночных ставок арендной платы с 01.02.2022 года составил в части - помещения 696 кв.м. – на 24 534 рубля, в части помещения 68, 8 кв.м. – на 4 758 рублей 21 копейки.

Тогда размер неосновательного обогащения составит по помещению 696 кв.м.: 24 534 х 13 = 318 942 рубля; по помещению 68, 8 кв.м. - 4 758 рублей 21 коп х 13 месяцев = 61 856 рублей 73 копеек.

Итого сумма неосновательного обогащения составила: 380 798 рублей 73 коп.

Арендная плата, установленная ответчиком, по мнению истца, превышает указанную истцом пропорцию, на которую изменилась арендная плата.

Однако предложенный ответчиком механизм расчета не устраивает истца, который вправе самостоятельно определить механизм увеличения размера арендой платы, а ответчик обязан доказать, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

При этом исходить при увеличении размера арендной платы путем предложенной истцом пропорции необходимости в данном случае суд не усматривает, поскольку это более сложный механизм расчетов - определение пропорции изменения рыночной стоимости не исключает арифметических ошибок сторон в его подходе; что определяя рыночную стоимость права пользования объектом по состоянию на соответствующую дату, независимый оценщик исходит из конъюнктуры рынка, то есть из условий продажи на товарном рынке в соответствующий период, зависящих от соотношения величины спроса и предложения, ценовой эластичности и прочих социально-экономических и природных факторов. Установленная независимым оценщиком или экспертом на основании рыночной стоимости объекта аренды рыночная стоимость права пользования данным объектом на условиях аренды по состоянию на 20.12.2021 года представляет собой отражение конъюнктуры рынка, существующей в этот момент.

На основании изложенного, суд полагает, что за основу расчетов следует взять определенную экспертом рыночную стоимость права аренды.

Расходы истца по уплате государственной пошлины распределяются с учетом уплаченной государственной пошлины по всем делам и пропорциональности удовлетворения исковых требований на 42 %, в части неимущественных требований – 6 требований из 11, в связи с чем часть расходов подлежит возмещению ответчиком, в остальной части - взысканию с истца в доход федерального бюджета с учетом предоставленной истцу отсрочки по уплате государственной пошлины при увеличении истцом размера исковых требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение ГУП Новосибирской области "Новосибирский лесхоз" (ныне ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз"), оформленное письмом исх. № 19 от 31.01.2022, об одностороннем увеличении с 01.02.2022 арендной платы до размера 24 022,21 рублей в месяц по договору аренды нежилых помещений № 03/02/18 от 01.03.2018 в отношении нежилого помещения общей площадью 68,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Установить для ООО "УК Заельцовское управление механизации" по договору аренды нежилых помещений № 03/02/18 от 01.03.2018 в отношении нежилого помещения общей площадью 68,8 кв.м., расположенного по адресу, <...> арендную плату в размере 19 264, 00 руб. в месяц, начиная с 01.02.2022;

Взыскать с ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" в пользу ООО "УК Заельцовское управление механизации" неосновательное обогащение по данному договору в размере 61 856 рублей 73 копеек.

Признать недействительным решение ГУП Новосибирской области "Новосибирский лесхоз" (ныне ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз"), оформленное письмом исх. № 19 от 31.01.2022, об одностороннем увеличении с 01.02.2022 арендной платы до размера 97 614 рублей в месяц по Договору аренды нежилых помещений № 16/12/19 от 16.12.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 696 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-492, расположенного по адресу: <...>;

Установить по договору аренды нежилых помещений №16/12/19 от 16.12.2019 в отношении нежилого помещения общей площадью 696 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54-54-01/354/2011-492, расположенного по адресу: <...> для ООО "УК Заельцовское управление механизации" арендную плату в размере 73 080 рублей в месяц, начиная с 01.02.2022.

Взыскать с ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" в пользу ООО "УК Заельцовское управление механизации" неосновательное обогащение по договору в размере 318 942 рубля.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" в пользу ООО "УК Заельцовское управление механизации" 44 887-00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с ГАУ НСО "Новосибирский лесхоз" 17 326-00 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова