Решение от 6 октября 2019 г. по делу № А40-281092/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-281092/18-61-2112
07 октября 2019 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 октября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАНАМА" (127030 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА НОВОСЛОБОДСКАЯ 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: <***> )

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости №59-1129 от 05.11.2014,

при участии:

от истца – ФИО2 доверенность от 24.05.2019г.

от ответчика – ФИО3 доверенность от 29.11.2018г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАНАМА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) №59-1129 от 05.11.2014 г (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами по делам № А40-38190/17-105-377, А40-67384/18-23-485, А40-67411/18-16-433, между ООО «ДАНАМА» (истец, покупатель) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, продавец) заключен договор от 05 ноября 2014 года № 59-1129 купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70,2 кв.м и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 124 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004016:55.

Согласно п. 1.6 договора в соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты находятся в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи по акту приема-передачи.

Пунктами 3.2, 3.3, 3.4 договора предусмотрена ежемесячная оплата стоимости объектов в рассрочку под проценты в течение трёх лет со дня его заключения. Раздел 4 договора содержит соглашение о залоге приобретаемого здания.

ООО «ДАНАМА» 10.02.2015 обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона на объекты, являющиеся предметом купли-продажи по указанному договору.

Управление Росреестра по Москве направило в адрес истца уведомление № 77/011/002/2015-333-339; 77/011/022/2015-123-124 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты Договора в связи с отсутствием сведений о наличии права собственности города Москва на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 124 кв.м., кадастровый номер 77:01:0004016:55.

Истец 12.05.2015 г. обратился к ответчику с требованием об устранении причин, препятствующих государственной регистрации права собственности.

Департамент городского имущества г. Москвы направил в адрес истца письмо от 18.08.2017 г. № ДГИ-1-59934/17-1, в котором проинформировал истца об издании распоряжений относительно земельного участка кадастровый номер 77:01:0004016:55 и о выявленной необходимости внесении изменений в выпущенные распоряжения, а также в проект межевания квартала.

На образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004016:55 земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0004006:2369, 77:01:0004006:2370 зарегистрирована 10.04.2018 г. собственность г. Москвы.

Также Департамент городского имущества г. Москвы направил в адрес истца письмо от 23.08.2018 г. № ДГИ-И-62549/18 с предложением подписать Дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимости от 05.11.2014 г. № 59-1129, которое направлено на изменения предмета Договора в части, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004016:55 и корректировкой его границ. Ответчиком была изменена редакция п. 1.1. Договора купли-продажи в части передаваемых объектов недвижимости, п. 3.1. Договора купли-продажи, в соответствии с которым цена передаваемых объектов по договору составила 15 266 000 (пятнадцать миллионов двести шестьдесят шесть тысяч) рублей (п. 4 Дополнительного соглашения) и п. 3.5. Договора купли-продажи, которым предусмотрена стоимость каждого объекта недвижимости и размер ежемесячного платежа (п. 5 Дополнительного соглашения).

Не согласившись с ценой выкупаемых объектов, предусмотренной Дополнительным соглашением к договору купли-продажи, ООО «ДАНАМА» 19.09.2018 г. подписало указанное Дополнительное соглашение и 24.09.2018 г. направило Ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и приложением Отчета Оценщика ООО «КОНТИ» № 180921-0н от 21 сентября 2018 года.

В протоколе разногласий ООО «ДАНАМА» предлагало п.п. 4 и 5 Дополнительного соглашения, которыми внесены изменения в пункты 3.1. и 3.5. Договора купли-продажи объектов недвижимости изложить в другой редакции, поскольку ООО «ДАНАМА» посчитало цену объектов недвижимости, вновь предложенную Департаментом городского имущества города Москвы, завышенной.

Департамент письмом от 23.10.2018 № ДГИ-1-75586/18-1 известил истца о непринятии условий Дополнительного соглашения в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения Дополнительного соглашения к договору купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого здания составляет 70,2 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Здание площадью 70,2 кв.м. является отдельностоящим, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Как установлено судом, здание находится во владении истца на основании договора аренды с 2001 г.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия 4 договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Центроконсалт» выполнено экспертное заключение по делу № А40-281092/18-61-2112, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 22 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004006:2369 по состоянию на 16.02.2018 г. составляет 544 061 руб. без учёта НДС, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 100 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004006:2370 по состоянию на 19.02.2018 г. составляет 2 473 007 руб. без НДС.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «Центроконсалт», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемого здания, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости земельных участков в части согласования разногласий по пункту 4 Дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.5 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора (п. 4 Дополнительного соглашения к договору купли-продажи) урегулированы в судебном порядке, п. 5 Дополнительного соглашения к договору подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа за Объект 2 и 3 в размере 83 807 руб. 45 коп.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»

Поскольку в данном случае в судебном порядке урегулированы разногласия при заключении договора, и стоимость имущества определена по результатам проведения экспертизы, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, относятся на лиц, понесших такие расходы. В отсутствие установленного нарушения права истца со стороны ответчика распределение судебных расходов по правилам ст. 110 АПК РФ, как в случае удовлетворения либо отказа в удовлетворении требований в данном случае не производится. Соответствующие разъяснения также даны в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДАНАМА" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, возникшие при заключении Дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости №59-1129 от 05.11.2014г., изложены спорные пункты договора в следующий редакции:

п. 4 Дополнительного соглашения «Изложить абзац 1 пункта 3.1 Договора в следующей редакции: «п. 3.1. Цена Объектов составляет 11 813 068 (одиннадцать миллионов восемьсот тринадцать тысяч шестьдесят восемь) рублей, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 07 августа 2014г. № 738Г/1128, выполненным ООО «АБН-Консалт», и заключением эксперта по делу № А40-281092/18-61-2112, выполненным ООО «Центроконсалт». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.»».

п. 5 Дополнительного соглашения «Изложить пункт 3.5 Договора в следующей редакции: «п. 3.5. За Объект 1 в размере 8 796 000 (восемь миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 244 333 (двести сорок четыре тысячи триста тридцать три) рубля 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 7700301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

За Объекты 2 и 3 в размере 3 017 068 (три миллиона семнадцать тысяч шестьдесят восемь) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 83 807 (восемьдесят три тысячи восемьсот семь) рублей 45 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 7700301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объектов и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре.»».

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова