Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А05-14536/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-14536/2023
г. Архангельск
14 мая 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Тепличный <...>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, дом 7)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика - ФИО1 (доверенность от 09.01.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее - ответчик) с требованием об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 12 кв.м, расположенного по адресу: <...>, межу истцом и ответчиком:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене      400 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 12.03.2024 №078-ПО-2024.

Ответчик с иском не согласился по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что рыночная стоимость имущества определена в соответствии с отчётом об оценке №2-98/23 от 13.10.2023.

Определением от 13.02.2024 по делу № А05-14536/2023 назначена экспертиза, производство по делу приостановлено до окончания проведения экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуникову Константину Владимировичу.

Письмом от 13.03.2024 общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" которому поручено проведение экспертизы, представило в материалы дела заключение эксперта №078-ПО-2024 от 12.03.2024.

Протокольным определением от 11.04.2024 производство по делу №А05-14536/2023 возобновлено.

В соответствии с выводом эксперта истец уточнил предмет требования и просил урегулировать разногласия по договору, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 400 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 12.03.2024 №078-ПО-2024".

Уточнение предмета исковых требований принято судом.

Ответчик с заключением судебной экспертизы не согласен, настаивает на установлении цены продажи в соответствии с отчётом об оценке №2-98/23 от 13.10.2023 в сумме 678 000 руб.

В судебное заседание явился эксперт общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуников Константин Владимирович, который дал суду пояснения по представленному в материалы дела экспертному заключению от 12.03.2024 №078-ПО-2024.

Истец, извещенный по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

Заслушав эксперта, представителя ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.01.2021 между Обществом и Администрацией муниципального образования "Северодвинск" заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/812-21, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 29 кв.м, расположенное в городе Северодвинске по адресу: проспект Морской, дом 56, кадастровые номера помещений 29:28:104151:2794 и 29:28:104151:2797 для использования: обслуживание жилищно-коммунального хозяйства (в том числе управление многоквартирными домами).

18.04.2023 между Обществом и Администрацией подписано дополнительное соглашение №03-13/011-23 к договору аренды №03-07/812-21 от 20.01.2021, в котором в связи с технической инвентаризацией помещения, расположенного по адресу: <...>, раздел 1 договора №03-07/812-21 от 20.01.2021 аренды, изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения (согласно прилагаемому плану), общей площадью 29 кв.м расположенные в Северодвинске по адресу: проспект Морской, дом 56, кадастровый номер объектов: 29:28:104151:2954 (17 кв.м) и 29:28:104151:2951 (12 кв.м), вид деятельности: платные образовательные услуги.

13.09.2023 истец обратился к ответчику с заявлением от 04.09.2023 о реализации преимущественного права на приобретение помещения площадью 12 кв.м.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 03.11.2023 №196-рфэ утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 12 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, городской округ "Северодвинск", <...>, кадастровый номер 29:28:104151:2951. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в сумме 678 000 руб. без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 13.10.2023 №2-98/23.

Письмом от 08.11.2023 №11-04-04/8460 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Пункт 2.1. договора изложен Комитетом в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 678 000 (Шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 13.10.2023 №2-98/23.

Общество, не согласившись с редакцией пункта 2.1. договора, направило в адрес Комитета заявление от 30.11.2023 №16, предложив установить цену продажи нежилого помещения в сумме 540 000 руб.

Письмом от 05.12.2023 №11-04-04/9184 ответчик уведомил истца об отклонении протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно статьи 3 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона №159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого нежилого помещения.

Согласно статьи 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо №92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, определением суда от 13.02.2024 назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 13.09.2023, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" Дуникову К.В.

Согласно экспертному заключению №078-ПО-2024 от 12.03.2024 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 13.09.2023 составляет 400 000 руб.

Истец с учетом вывода эксперта уточнил редакцию пункта 2.1. договора и просил установить цену продажи нежилого помещения в размере 400 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Ответчик с заключением судебной экспертизы не согласился, настаивает на установлении цены в размере 678 000 руб., указывая на то, что данная цена также установлена по результатам оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Вместе с тем, судом отклоняются данные возражения ответчика. Суд отмечает, что именно в связи с оспариванием результатов оценки досудебного отчета в период судебного разбирательства и была назначена судебная экспертиза.

Составленное по результатам судебной экспертизы заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание поставленного перед экспертом вопроса, описание процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации. Привлеченный судом эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд не имеет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения.

На вопросы ответчика, возникшие в связи с представлением в материалы дела  заключения №078-ПО-2024 от 12.03.2024, экспертом в судебном заседании 14.05.2024 даны исчерпывающие ответы, также представлено письменное мнение.

Учитывая изложенное, возражения ответчика судом отклоняются, а результаты судебной экспертизы суд признает верными.

При таких обстоятельствах заявленное требование истца подлежит удовлетворению судом, рыночная стоимость нежилого помещения определяется по состоянию на 13.09.2023 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 400 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.1. договора принимается судом с указанием реквизитов экспертного заключения в следующей редакции: "2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 400 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 12.03.2024 №078-ПО-2024".

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Расходы по оплате судебной экспертизы понесенные истцом в размере 15 000 руб., в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ, также относятся на ответчика.

Комитетом на депозитный счет Арбитражного суда Архангельской области перечислены денежные средства в сумме 15 000 руб. для проведения судебной экспертизы по платежному поручению №203934 от 01.02.2024. Поскольку оплата услуг эксперта за проведение экспертизы произведена судом по платежному поручению №14 от 16.01.2024 в сумме 15 000 руб., перечисленных на депозит арбитражного суда Обществом, в данном случае суд возвращает Комитету уплаченные денежные средства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 12 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

- "2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 400 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 12.03.2024 №078-ПО-2024".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Двор" (ОГРН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области 15 000 руб., перечисленных за производство экспертизы по платежному поручению №203934 от 01.02.2024.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин