Постановление от 24 декабря 2019 г. по делу № А76-16289/2018




АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8216/19

Екатеринбург

24 декабря 2019 г.


Дело № А76-16289/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2019 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2019 по делу № А76-16289/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее - общество «Гринфлайт») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи № 5/2017-зем земельного участка с кадастровым номером 74:36:0714001:13861, по следующим пунктам, изложив их в редакции арендатора:

пункт 2.1 договора: «Стоимость участка составляет 12 749 000 руб. Указанная стоимость определена на основании отчёта независимого оценщика от 08.02.2018 г. №0802-18/3»;

пункт 7.2 договора «Изменение указанного в пункте 1.2 договора целевого использования участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации»;

пункт 7.3 договора «В случае неисполнения обязанности, указанной в пункте 3.2.2 договора, а также в случае ненадлежащего ее исполнения, права покупателя на участок могут быть прекращены в соответствии с законодательством и настоящим договором».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузьмин Андрей Вениаминович, общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес».

Решением суда первой инстанции от 26.04.2019 требования истца удовлетворены частично. Спорные пункты договора изложены в следующей редакции: пункт 2.1 договора - «Стоимость участка составляет 12 749 000 руб. Указанная стоимость определена на основании заключения эксперта от 26.02.2019 №190121300»; пункт 7.2 договора «Изменение указанного в пункте 1.2 договора целевого использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, но не ранее полного выполнения обязательств по комплексному освоению Участка (Условий Комплексного Освоения), предусмотренных разделами III и IV договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.12.2010 № 351/зем и дополнительным соглашением от 28.08.2012 № 5 к договору УЗ № 00703-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 30.12.2010, протоколом № 927 о результатах открытого аукциона от 03.12.2010, информационным сообщением о проведении аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот № 12) на основании распоряжения первого заместителя главы Администрации города Челябинска от 26.10.2010 № 7943-к и пунктами 3.2.2 и 7.1 настоящего договора, в том числе обязательств по строительству объектов, предусмотренных утверждённой в установленном порядке на момент заключения настоящего договора документацией по планировке территории.»; пункт 7.3 договора - «В случае неисполнения обязанности, указанной в пункте 3.2.2 договора, а также в случае ненадлежащего ее исполнения, права покупателя на участок могут быть прекращены в соответствии с законодательством и настоящим договором».

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Гринфлайт» просит указанные судебные акты отменить в части, заявленные требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает решения судов в части отказа обществу «Гринфлайт» в изложении пункта 7.2 в редакции общества незаконным и необоснованным, вынесенными с нарушением норм материального права. Полагает, что выводы судов относительно принятия редакции пункта 7.2 договора в редакции ответчика, не соответствуют условиям договора № 351/зем купли-продажи права на заключение договора аренды трех земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.12.2010, положениям действующего законодательства и ограничивают права заявителя.

По мнению заявителя, редакция пункта, предложенная ответчиком и утвержденная судами, допускает возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не ранее фактического строительства объекта в соответствии с документацией по планировке территории, которая действует на момент заключения договора купли-продажи. Между тем, общество «Гринфлайт» полагает, что после приобретения права собственности на земельный участок, строительство объекта на нем будет невозможно при противоречии (несовпадении) в наименовании объекта, подлежащего строительству на земельном участке в документации по планировке территории и в правоустанавливающих документах на земельный участок.

Заявитель настаивает на том, что действующее законодательство не содержит запрета на последующее изменение документации по планировке территории, что может повлечь за собой изменение вида разрешенного использования земельного участка. По мнению заявителя, утвержденная судом редакция пункта 7.2 договора может создать ситуацию, при которой общество «Гринфлайт» будет лишено возможности использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.

Таким образом, суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, а именно в части отказа в изложении пункта 7.2 договора в редакции общества «Гринфлайт».

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0714001:1386 площадью 11 295 кв. м, расположен по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, жилой дом № 12 Краснопольской площадки № 1 микрорайон № 56, поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «строительство спортивно-досугового комплекса с подземной автостоянкой».

Между открытым акционерным обществом «ЮКЖСИ» (арендатор) и комитетом (арендодатель) 30.12.2010 подписан договор УЗ № 007031-К-2010 аренды земельного участка площадью 354 174 кв. м в состав которого вошли участки с кадастровыми номерами 74:36:0714001:237 площадью 174 686 кв. м, 74:36:0714001:238 площадью 101029 кв. м и 74:36:0714001:239 площадью 78 459 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора редакции соглашения от 28.08.2012).

Договор заключен по результатам открытого аукциона.

В последующем на основании договора уступки прав и обязанностей, права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к обществу «Гринфлайт».

По условиям пункта 1.1 договора участок находится в ведении муниципального образования для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком действия до 03.12.2015.

К указанному договору 28.08.2012 подписано дополнительное соглашение № 5, согласно которому в аренду передается участок площадью 11 295 кв. м с номером 74:36:0714001:1386 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Общество «Гринфлайт» 14.05.2015 направило в адрес комитета предложение № 685 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0714001:1386 площадью 11 295 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, жилой дом №12 Краснопольской площадки №1 микрорайон № 56 для строительства спортивно-досугового комплекса с подземной автостоянкой, указав, что срок действия договора аренды участка истекает.

В адрес комитета 01.07.2016 за № 607 и 31.08.2017 за № 644 поступило повторные предложения о выкупе участка.

В 2018 г. комитет направил в адрес общества для подписания проект договора № 5/2017-зем купли-продажи участка.

Рассмотрев проект договора, общество «Гринфлайт» 09.02.2018 направило в адрес комитета, подписанный со своей стороны с протоколом разногласий договор № 5/2017-зем.

Комитет уведомлением от 13.04.2018 №10855 отказался от подписания протокола разногласий.

Отказ комитета в заключении договора в редакции, представленной обществом «Гринфлайт», послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая решение об отказе в изложении пункта 7.2 договора в редакции общества «Гринфлайт», суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Определяя условие пункта 7.2 договора, суды приняли во внимание обстоятельство того, что правомочия истца на приватизацию земельного участка возникли в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015), как у арендатора, которому данный земельный участок был предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

При этом собственник или арендатор указанных в пункте 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, то есть соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

Суды установили, что согласно документации по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации г. Челябинска от 17.05.2018 № 200-п в границах спорного земельного участка предусмотрено размещение спортивных объектов без зрителей, что соответствует установленному для данного участка виду разрешенного использования – для строительства спортивно-досугового комплекса с подземной автопарковкой.

Также, из материалов дела суды выявили, что спорный земельный участок предоставляется истцу в собственность в льготном порядке без проведения торгов, цена участка определена на основании выполненного оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, при составлении которого оценщик использовал такой критерий сегментации рынка как разрешенное использование земельного участка, что в свою очередь повлияло на установленный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку участок предназначен исключительно для строительства социально значимого объекта - спортивно-досугового комплекса.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, пункт 7.2 договора купли-продажи № 5/2017-зем обоснованно принят судами в редакции комитета.

Доводы общества «Гринфлайт» о возможном изменении в будущем вида разрешенного использования земельного участка, что при наличии указанного договорного условия может повлечь нарушение прав общества с ограниченной ответственностью Гринфлайт», являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены судом, учитывая, что такие доводы являются предположительными и не влияют на правильность принятого судебного акта.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Поскольку определением Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2019 заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с общества «Гринфлайт» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.


Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2019 по делу № А76-16289/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» в федеральный бюджет государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий С.Э. Рябова



Судьи Н.Г. Беляева



М.В. Торопова