Решение от 6 марта 2020 г. по делу № А67-10494/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 10494/2019

06.03.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2020 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования «Томский район» в лице Администрации Томского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 222 382,89 руб.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности № 02-16/2887 от 25.12.2019 г.,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 02.09.2019 г.,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Томский район» в лице Администрации Томского района обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) о расторжении договора аренды № 32 от 05.07.2018 г. и взыскании 222 382,89 руб., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 г. по 31.07.2019 г. в размере 211 730,24 руб., пени в размере 10 652,65 руб. за период с 10.01.2019 г. по 31.07.2019 г.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьи 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировав существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, выразившимся в том, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату; данное обстоятельство является основанием для расторжения договора судебном порядке по требованию арендодателя.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнение к нему исковые требования не признал, указал, что истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора. Также указал, что на арендуемом земельном участке ЖСК «Октябрь-2013» возвел объект незавершенного строительства со степенью готовности 18% по адресу: Томская область, Томский район, МО «Спасское сельское поселение», <...>, право собственности зарегистрировано 28.12.2017 г. Управлением Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Томской области. В результате принятия решения судом о расторжении договора аренды земельного участка от 05.07.2018 г. № 32, возникают последствия, предусмотренные статьей 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 61-64, 151-153).

В возражениях на отзыв истец указал на необоснованность доводов ответчика, изложенных в отзыве на иск (л.д. 93).

В ходе судебного разбирательства от истца поступило заявление, в соответствии с которым истец отказывается от требований о взыскании 222 382,89 руб., на расторжении договора аренды № 32 от 05.07.2018 г. настаивает.

Рассмотрев заявление истца о частичном отказе от исковых требований о взыскании 222 382,89 руб., суд считает возможным принять отказ истца от иска в части требований о взыскании основного долга и неустойки, поскольку заявление о частичном отказе от иска подписано представителем ФИО2, полномочия которой на отказ от иска подтверждены доверенностью № 02-16/3553 от 19.12.2019 г. (л.д. 149), частичный отказ от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В этой связи, суд прекращает производство по делу в части требований о взыскании основного долга и неустойки в размере 222 382,89 руб.

Таким образом, суд рассматривает по существу требование истца о расторжении договора аренды № 32 от 05.07.2018 г.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на расторжении договора аренды по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему.

В прениях представителем ответчика приведены дополнительные доводы, которые в письменном виде приобщены к материалам дела.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.07.2018 г. на основании решения Арбитражного суда Томской области от 30.05.2018 г. по делу № А67-1303/2018 между Администрацией Томского района (арендодателем) и жилищно-строительным кооперативом «Октябрь-2013» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 32 (л.д. 11, 12).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7 227 кв.м., с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, для проектирования и строительства объекта «Многофункциональное здание общественного назначения с автостоянками (Гостиничный комплекс, тип «апартаменты»), расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Земельный участок предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на три года. Начало действия договора аренды 05.07.2018 г., окончание 04.07.2021 г.

Как указано в пункте 3.1 договора, размер арендной платы установлен в приложении № 1 к договору (расчет арендной платы; л.д. 12) и определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка на текущий год.

Ставки арендной платы за использование земельных участков устанавливаются и утверждаются Администрацией Томского района ежегодно (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Как указано в пункте 6.2 договора, договор может быть расторгнут в соответствии со статьей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендованный земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 05.07.2018 г. (л.д. 13).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-80/2019 от 29.03.2019 г. в пользу муниципального образования «Томский район» в лице Администрации Томского района с ЖСК «Октябрь-2013» взыскана задолженность по арендной плате за период с 05.07.2018 г. по 30.11.2018 г. в размере 129 358, 48 руб., а также пени за период с 01.08.2018 г. по 30.11.2018 г. в размере 3 828,29 руб. (л.д. 95-97).

С целью досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией № 02-33/1988 от 08.08.2019 г., в которой указал, что задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2019 г. составляет 211 730,24 руб. и пени в размере 11 248,17 руб., истец предложил погасить задолженность, установил срок рассмотрения претензии 30 дней. Истец указал, что в случае отказа от исполнения данных требований или неисполнения их по истечении указанного срока в полном объеме, данное уведомление считается предложением расторгнуть договор по соглашению сторон (л.д. 9, 10).

Уклонение ответчика от решения вопроса о расторжении договора по соглашению сторон явилось основанием для обращения Администрации Томского района с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что гражданские права и обязанности согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял ответчику претензию № 02-33/1988 от 08.08.2019 г., в которой указал, что задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2019 г. составляет 211 730,24 руб. и пени в размере 11 248,17 руб., истец предложил погасить задолженность, установил срок рассмотрения претензии 30 дней. Кроме того указал, что в случае отказа от исполнения данных требований или неисполнения их по истечении указанного срока в полном объеме, данное уведомление считается предложением расторгнуть договор по соглашению сторон (л.д. 9, 10).

Таким образом, до обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта третьего статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Томской области по делу №А67-80/2019, следует, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по спорному договору аренды земельного участка.

Как указал истец в ходатайстве об уточнении исковых требований, ответчик решение суда по делу А67-80/2019 не исполнил. В настоящее время ответчик также имеет задолженность по арендной плате по договору земельного участка № 32 от 05.07.2018 г. в сумме 158 797,68 руб. за период с 01.08.2019 г. по 31.01.2020 г.

Задолженность ответчиком в период рассмотрения спора погашена частично.

Принимая во внимание период образования задолженности и ее размер, суд считает возможным квалифицировать допущенное ответчиком нарушение как существенное, поскольку истец систематически лишался права на своевременное и полное получение тех денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договоров аренды.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходная часть местных бюджетов формируется, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы негативно сказывается на формировании доходной части бюджета и на финансировании расходных обязательств муниципального образования.

Доводы ответчика о наличии на земельном участке незавершенного объекта недвижимости, судом отклоняется, поскольку наличие у ответчика незавершенного объекта недвижимости не препятствует возможности реализации арендодателем своего права на отказ от договора в случае нарушения второй стороной его условий.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15 февраля 2011 года, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Ссылки ответчика на невозможность окончания строительства в связи с неправомерными действиями третьих лиц судом отклоняются, поскольку обстоятельства, на которые ссылается ответчик, при их подверженности влекут иные правовые последствия и не могут ограничивать истца в его праве на расторжение договора.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды земельного участка № 32 от 05.07.2018 г., является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказ муниципального образования «Томский район» в лице Администрации Томского района от иска в части требования о взыскании 222 382,89 руб. принять, производство по делу в этой части прекратить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 32 от 05.07.2018 г., заключенный между Администрацией Томского района и жилищно-строительным кооперативом «Октябрь-2013».

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья Р.А. Ваганова