Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А24-957/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-957/2024
г. Петропавловск-Камчатский
23 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2024 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Канахиной С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:250 от 06.04.2023 № 15-23 недействительным с момента подписания;

о восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Камчатский край, улица Звездная, 16/4 с кадастровым номером 41:01:0010119:250,


при участии:

от истца:

ФИО1 – представитель по доверенности № 12-2023 от 23.11.2023 (сроком до 31.12.2024), диплом КБ 60853 от 13.12.2011,

от ответчика:

ФИО2 – представитель по доверенности от 08.04.2024 (сроком на 1 год), диплом АВБ 0726784 от 30.07.2003,

ФИО3 – представитель по доверенности от 08.04.2024 (сроком на 1 год), диплом БВС 01411347 от 18.06.2002,

третье лицо:

не явились,



установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» (далее – ответчик, Общество, ООО «КСК») о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:250 от 06.04.2023 № 15-23 недействительным с момента подписания и о восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Камчатский край, улица Звездная, 16/4 с кадастровым номером 41:01:0010119:250.

Определением от 09.04.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – третье лицо, Управление Росреестра по Камчатскому краю).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, просил суд применить последствия признания сделки недействительной. Уточнил, что не поддерживает заявленное в качестве последствия признания оспариваемого договора недействительным, восстановление записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18. Подтвердил фактическое получение денежных средств по оспариваемому договору от ответчика.

Представители ответчика возражали относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра по Камчатскому краю, извещенное надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривает дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение представителем истца заявленных требований.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

17.04.2018 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель по договору) и ООО «КСК» (Арендатор по договору), зарегистрированным в качестве резидента свободного порта Владивосток, заключен договор аренды земельного участка № 52/18.

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером: 41:01:0010119:250, площадью 0,5100 га, расположенный по адресу: относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир здание школы № 31. Участок находится примерно в 120 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: камчатский край, г. Петропавловск - Камчатский, л. Звездная, д. 34 (далее – земельный участок), для реализации инвестиционного проекта в части строительства и эксплуатации двухуровневой автомобильной стоянки по ул. Звездная г. Петропавловск – Камчатский.

07.09.2022 в ЕГРН внесена запись № 41:01:0010119:16097-41/014/2022-1 о праве собственности Общества на объект недвижимого имущества «Двухуровневая автомобильная стоянка» с кадастровым номером 41:01:0010119:16097, площадь застройки 2 304,00 кв.м.

06.04.2023 между Управлением и ООО «КСК» заключен договор купли-продажи земельного участка № 15-23, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:250 приобретен Обществом за 1 053 292,80 рубля.

Оплата по названному договору осуществлена ООО «КСК» платежным поручением от 07.04.2023 № 12.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности Общества на указанный земельный участок зарегистрирован 17.04.2023.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23 заключен с нарушениями действующего законодательства, поскольку двухуровневая автомобильная стоянка не является объектом недвижимости, Управление обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность за плату собственнику расположенных на них объектов недвижимости предусмотрен подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗКРФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По смыслу указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Как разъяснено в пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что Управление обращалось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к ООО «КСК» о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект капитального строительства – двухуровневая автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010119:1697 (регистрационная запись от 07.09.2022 № 41:01:0010119:16097-41/014/2022-1).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 24.07.2023 по делу № А24-1629/2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2023, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.02.2024 № Ф03-6067/2023, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «КСК» на объект недвижимого имущества «Двухуровневая автомобильная стоянка» с кадастровым номером 41:01:0010119:16097, запись регистрации от 07.09.2022 № 41:01:0010119:16097-41/014/2022-1.

В рамках дела № А24-1629/2023 судами установлено то обстоятельство, что спорная автостоянка не соответствует критериям отнесения к объектам недвижимости и не обладает признаками объектов недвижимого имущества, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, в связи с чем право собственности на указанную автостоянку в качестве объекта недвижимости не подлежало регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В преамбуле оспариваемого договора купли-продажи от 06.04.2023 № 15-23 в качестве основания его заключения стороны сослались на статьи 39.1, 39.339.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 24.07.2023 по делу № А24-1629/2023 установлено, что спорная двухуровневая автомобильная стоянка объектом недвижимости не является.

Таким образом, у ООО «КСК» отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по правилам статей 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Продажа спорного земельного участка в отсутствие установленных законом оснований нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишенного возможности в установленном законом порядке реализовать свое право на его получение.

Изложенное свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Недействительная (ничтожная) сделка недействительна с момента совершения - независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, она не имеет юридической силы и не создает каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Довод ответчика о том, что до настоящего времени регистрирующим органом право собственности на двухуровневую автомобильную стоянку и запись о регистрации не отменена, не имеет правового значения, поскольку незаконность регистрации права собственности ответчика на указанную стоянку и недостоверность записи в отношении данного объекта, не являющегося объектом недвижимости, установлена вступившим в законную силу судебным актом.

При указанных обстоятельствах исковые требования Управления подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23, заключенного между Управлением (Продавец по договору) и ООО «КСК» (Покупатель по договору), Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в собственность и оплатил цену земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:250 в размере 1 053 292, 80 рубля. Факт оплаты по спорному договору купли-продажи подтверждается платежным поручением от 07.04.2023 № 12 и истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд, применяя последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, обязывает Общество передать Управлению спорный земельный участок по акту приема-передачи, а Управление – возвратить Обществу денежные средства, уплаченные за спорный земельный участок.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и обеспечительным мерам в размере 9 000 рублей относится на ответчика и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается в доход федерального бюджета.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 11.03.2024, в силу части 4 статьи 96 АПК РФ сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки».

Применить последствия недействительности данной сделки, а именно:

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:250 по акту приема-передачи Управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

- обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение с момента вступления решения суда в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки», оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23 денежные средства в размере 1 053 292,8 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья А.А. Копылова