Решение от 15 июля 2021 г. по делу № А02-253/2020

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-253/2020
15 июля 2021 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 15 июля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай), Муниципальному учреждению "Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска" (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай), Министерству цифрового развития Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. В.И.Чаптынова, д. 2, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) и Министерству регионального развития Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. В.И.Чаптынова, д. 2, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) при участии в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр. Коммунистический, д. 83/2, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о признании права собственности на недвижимое имущество - многоквартирный жилой дом,

при участии:

от истца – ФИО2, ФИО3, представителя по доверенности, копия диплома в деле,

от МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска» - ФИО4, представителя по доверенности, копия диплома в деле;

от Министерства цифрового развития РА – ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,представителей по доверенности,

от Министерства регионального развития Республики Алтай – не явился, уведомлен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП Марабян, истец) обратился в арбитражный суд к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (далее – Администрация города Горно-Алтайска, ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимого имущества - многоквартирный жилой дом (далее- МКД).

Уточнив исковые требования, истец заявил о признании права собственности на объект недвижимого имущества - многоквартирный жилой дом со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор), расположенный по адресу: <...>, состоящий из 38 квартир и двух нежилых помещений, общей площадью 3506,2 кв. м., включая места общего пользования.

Основанием иска указаны обстоятельства невозможности регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества без решения суда, в связи с отказом в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного жилого дома МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска» от 25.12.2019 № 21-60-р со ссылкой на окончание срока действия договора аренды.

Также указано на отказ Министерства регионального развития Республики Алтай в выдаче Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 12.02.2020 № 74-Д по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок и продленного разрешения на строительство.

В правовое обоснование заявленных требований истец указал положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ).

В статье 222 ГК РФ закреплены признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество, является самовольной постройкой.

Применительно к указанным положениям закона, суд обязал истца предоставить пояснения с указанием признаков, предусмотренных частью 1 статьи 222 ГК РФ, для признания построенного многоквартирного жилого дома самовольной постройкой.

Суд вынес на обсуждение истца вопрос о соответствии требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации - Решения № Р-02-20 от 12.02.2020 об отказе в выдаче Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов ( норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

На стадии предварительного судебного заседания суд привлек МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска» и Министерство регионального развития Республики Алтай к участию в деле в качестве третьих лиц согласно положениям статьи 51 АПК РФ.

Суд обязал Министерство регионального развития Республики Алтай направить пояснения, в которых указать в чем выражается несоответствие построенного объекта капитального строительства- многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пр. Коммунистический, 72/1 г.Горно-Алтайска, кадастровый номер земельного участка- 04:11:020103:44.

Суд предложил истцу рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, на разрешение которой поставить вопросы:

- о соответствии построенного объекта капитального строительства- многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пр. Коммунистический, 72/1 г.Горно-Алтайска, кадастровый номер земельного участка- 04:11:020103:44, требованиям технических регламентов и проектной документации,

- об отсутствии существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил,

- нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что для рассмотрения данного дела по иску о признании права собственности на недвижимое имущество как на самовольную постройку юридически значимыми являются обстоятельства правомерности отказа уполномоченных органов в выдаче соответствующих документов, суд обязал истца предоставить пояснения, в которых указать: являются или нет отказы уполномоченных органов правомерными, если отказы являются неправомерными, рассмотреть вопрос об избрании надлежащего способа защиты нарушенного права.

В отзыве на иск Администрация указала на возможность удовлетворения заявленных требований при наличии заключения эксперта о том, что построенный объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, отсутствуют существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, сохранение и эксплуатация объекта не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также при отсутствии замечаний по строительству объекта со стороны регионального государственного строительного надзора Республики Алтай.

Муниципальное учреждение "Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска" (далее - МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска») указало, что на основании заявления ИП Марабяна от 23.12.2019 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию была проведена проверка, в результате которой установлено, что по спорному МКД срок действия разрешения на строительство от 12.10.2018 № 04-RU02301000-5236 истек 26.08.2019, срок действия договора аренды земельного участка под объектом от 07.12.2018 № 3393 окончен 16.09.2019, в связи с чем ИП Марабяну на основании пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия правоустанавливающих документов 25.12.2019 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Арендные отношения между Администрацией и ИП Марабяном прекратились 16.09.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица суд привлек Министерство цифрового развития Республики Алтай ( далее- ФИО9).

В отзыве на иск, ФИО9 указало, что в период осуществления строительства спорного МКД с 07.07.2015 по 21.12.2018 Минрегионразвития РА как органом, осуществлявшим государственный строительный надзор, по результатам проведенных проверок ИП Марабяну было выдано 8 предписаний об устранении нарушений, отступлений от проектной документации при строительстве МКД, сведения об исполнении которых в материалах дела отсутствуют.

По мнению ФИО9 без проведения проверки по факту выполнения всех актов (предписаний, извещений) об устранении нарушений, выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и строительного контроля, либо экспертизы невозможно сделать вывод о соответствии построенного объекта капитального строительства проектной документации и иным требованиям согласно статье 55 ГрК РФ.

Суд обязал Министерство цифрового развития РА как орган, которому переданы полномочия строительного надзора, предоставить пояснения со ссылкой на доказательства по обстоятельствам наличия нарушений, допущенных при строительстве многоквартирного жилого дома.

Суд привлек Муниципальное учреждение "Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска", Министерство регионального развития Республики Алтай и Министерство цифрового развития Республики Алтай к участию в деле в качестве соответчиков.

Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Специализированная фирма «РусЭксперТ» от 16.03.2021 № 59-21-02-03 установлено, что

-по результатам проведенного сравнительного анализа объекта исследования и проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выстовочный зал, бизнес инкубатор), расположенный по адресу: <...>, состоящий из 38 квартир и двух нежилых помещений (кадастровый номер земельного участка 04:11:020103:44, экспертами было установлено, что имеются следующие отступления:

- стена подвала по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет вертикальной гидроизоляции;

- стена 7-ми этажной блок-секции здания в осях «Ж/10-14», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет утепления и вентилируемой фасадной системы;

- стена по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет конструкции отмостки;

- стена подвала по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет обратной засыпки.

Установленные экспертами по результатам проведенного исследования по первому вопросу отступления от проектной документации является значительным дефектом.

По результатам проведенного исследования экспертами установлено, что на момент осмотра, техническое состояние основных несущих конструкций (фундамента, каркаса, стен, перемычек, перекрытия, лестниц, шахт лифтов, крыши) здания многоквартирного жилого дома соответствует исправному состоянию, а значит и техническое состояние здания в целом соответствует исправному состоянию - категория технического состояния строительной конструкции или здания в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Однако, действительной информации о сроках завершения этапов строительства, а именно 2-го этапа экспертами не установлено.

Следовательно, отступления от проектной документации установленные экспертами при строительстве здания многоквартирного жилого дома в полном объеме не обеспечивают требованиям проектных характеристик конструкций, что при эксплуатации может возникнуть ухудшение технического состояния строительных конструкций и основания здания, при котором возникнет недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью.

Отступления от проектной документации, установленные экспертами при строительстве здания многоквартирного жилого дома в полном объеме не обеспечивают требованиям проектных характеристик конструкций, что при эксплуатации может возникнуть ухудшение технического состояния строительных конструкций и основания здания, при котором возникнет недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью.

По результатам проведенного исследования экспертами установлено, что установленные отступления от проектной документации являются значительными дефектами, при наличии которых существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной конструкции и ее долговечности. Дефекты подлежат устранению.

По результатам проведенного исследования проектной документации шифр 19-10-КР раздела 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения», экспертами установлено, что в данном разделе предусмотрена фасадная вентилируемая система с утеплением и облицовкой керамогранитными плитами наружных стен здания 1-го этапа строительства, в том числе стены по оси «Ж».

По результатам проведенного исследования проектной документации шифр 19-10-КР раздела 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» экспертами установлено, что в данном разделе предусмотрена вертикальная гидроизоляция стен подвала здания 1-го этапа строительства, в том числе стены по оси «Ж».

По результатам проведенного исследования проектной документации шифр 19-10-КР раздела 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» экспертами установлено, что в данном разделе предусмотрена конструкция отмостки вокруг здания 1-го этапа строительства, в том числе стены по оси «Ж».

По результатам проведенного исследования проектной документации шифр 19-10-КР раздела 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» экспертами установлено, что в данном разделе предусмотрена обратная засыпка пазух фундамента по периметру здания 1-го этапа строительства, в том числе фундамента по оси «Ж».

Министерство цифрового развития РА, не признавая исковые требования, указало на недостатки построенного МКД.

Так, в нарушение проектной документации наружная стена дома по оси «Ж» не утеплена минераловатными плитами с облицовкой керамогранитными плитами, что нарушает теплоизоляционные свойства помещений и дома; фундамент по оси «Ж» не имеет гидроизоляцию, отсутствует отмостка, котлован не укреплен, с торца здания вдоль оси «Ж» отсутствует обратная засыпка фундамента, влияют на конструктив здания и могут оказать негативное воздействие на жизнь и здоровье проживающих в нем граждан.

По мнению Министерства, истцом не предприняты все надлежащие установленные законом меры по легализации объекта капитального строительства.

ФИО9 указало, что требования ИП Марабяна удовлетворению не подлежат, поскольку выбранный истцом способ защиты права использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода установленной законом процедуры ввода МКД в гражданский оборот, между тем, выявленные строительные недостатки влекут угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 14.09.2020 по делу № А02-649/2020 подтверждается, что установленная процедура ввода объекта капитального строительства в гражданский оборот начата ранее фактического окончания строительных работ.

При этом решение МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска» от 25.12.2019 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является действующим и в установленном законом порядке не оспорено.

Актом проверки от 03.06.2020, проведенной Министерством, установлены нарушение градостроительных норм и правил, которые истцом не устранены, и которые влекут угрозу жизни и здоровью граждан.

Возражая доводам Министерства относительно обнаруженных недостатков, ИП Марабян указал:

- проектной документацией шифр 19-10-КР наличие утеплителя в оси «Ж» не предусмотрено, он необходим только в местах примыкания колонн (деформационный шов), при этом монтаж утеплителя предусмотрен только после завершения 2 этапа строительства;

- соответствие дома требованиям тепловой защиты подтверждается энергетическим паспортом № 1095 от 02.12.2019;

- проектной документацией по оси «Ж» не предусмотрено устройство отмостки и гидроизоляции фундамента в связи с примыканием 2 этапа строительства, фундамент не контактирует с грунтом;

- поскольку котлован был разработан да начала строительства 1 этапа и проектной документацией мероприятия по укреплению котлована по оси «Ж» не предусмотрены, доводы о строительных недостатках в данной части несостоятельны.

В обоснование доводов о том, что истцом были предприняты все необходимые меры для получения необходимых документов для ввода объекта в эксплуатацию, указано:

- извещение об окончании строительства в Минрегионразвития РА было направлено 20.08.2019, но оно было проигнорировано,

- на заявление от 23.08.2019 о продлении срока действия разрешения на строительство до 10.09.2019 был получен ответ только 09.10.2019 об отказе со ссылкой на истечение срока аренды земельного участка,

- на заявление от 28.09.2020 о продлении срока аренды письмом от 21.10.2020 было отказано,

- в связи с ненадлежащим исполнением Минрегионразвития РА своих обязанностей вопросы о продлении срока действия разрешения на строительство, об окончания строительства не были рассмотрены своевременно;

- после не получения ответа на извещение от 20.08.2019 об окончании строительства, повторно было направлено извещение 22.12.2019, которое было зарегистрировано только 04.02.2020, по результатам рассмотрения которого было отказано,

- указание в Акте проверки от 11.02.2020 № А-16-20 на непредставление разрешения на строительство не соответствует действительности, поскольку ранее в декабре 2013 подавался весь необходимый перечень документов для осуществления государственного строительства надзора, в том числе, разрешение на строительство, выданное 12.10.2018, что подтверждается отметкой в журнале общих работ.

Истец с выводами, изложенными в дополнительной экспертизе, не согласился, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Для рассмотрения данного ходатайства суд обязал истца предоставить пояснения, в которых назвать доказательства, из которых следует, что жилой дом был построен на основании проектной документации, относительно которой выдавались разрешения на строительство. Назвать дату получения положительного заключения на проектную документацию, на основании которой выдавались разрешения на строительство МКД.

Суд обязал истца предоставить пояснения с указанием периодов, когда изменялись проектные решения на строительство МКД и как изменение проектных решений согласовывалось применительно к положениям градостроительного законодательства.

Суд обязал истца предоставить пояснения о согласовании изменений в проектные решения с компетентными органами со ссылкой на доказательства.

По ходатайству истца суд заслушал пояснения специалиста.

На вопросы суда специалист признал, что проектной документацией шифр 19-10 предусмотрено строительство 2 этапов, 2-й этап которого в настоящее время не осуществляется.

Как следует из экспертного заключения, при проведении экспертизы эксперты исследовали- многоквартирный жилой дом со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор), расположенный по адресу: <...>, состоящий из 38 квартир и двух нежилых помещений (кадастровый номер земельного участка 04:11:020103:44).

В результате исследования Акта проверки, законченного строительством объекта капитального строительства от 27.01.2021, экспертами установлено:

- стена семиэтажной блок-секции здания в осях «Ж/10-14», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет утепления, и торцевая часть фасада здания находится в открытом состоянии.

Строительство 2 этапа подразумевает тепловую защиту здания стены по оси «Ж/10-14».

Стена подвала по оси «Ж» не имеет вертикальной гидроизоляции, а кроме того, возле фундамента в этой части многоквартирного дома не только отсутствует отмостка, но и имеется не укрепленный котлован.

С торца здания вдоль оси «Ж» обратная засыпка фундамента отсутствует.

Проектной документацией предусматривается строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор) по пр. Коммунистическому, 72/1 в г. Горно-Алтайске.

Жилой дом состоит из четырех 5,7,9-тиэтажных секций.

Строительство жилого дома предусматривается в два этапа:

- 1 этап - строительство 5-ти и 7-миэтажных секций.

- 2-этап - 9-ти и 7-миэтажных секций.

Разработанной проектной документацией предполагается строительство первого этапа.

На земельном участке площадью 4609 кв.м. запроектирован разноэтажный (состоящий из 5-7 и 7-9-тиэтажных блок-секций) многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Проектирование объекта «Многоквартирного .жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес инкубатор) по проспекту Коммунистическому, 72/1 в г. Горно-Алтайске» состоит из двух этапов:

первый этап - проектирование семи и девятиэтажных блок-секций с размещением на первом этаже помещений общественного назначения;

второй этап - проектирование семи и девятиэтажных блок-секций с размещением на первом этаже магазинов, на втором - выставочного зала.

Проект благоустройства разработан с учетом дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома вторым этапом. Размещение площадок предусмотрено на участках первого и второго этапов. На участке I этапа строительства размещаются площадки для игр детей, для установки мусорных контейнерных, для чистки и сушки белья, физкультурной площадки.

Вокруг проектируемого объекта предусмотрена цементно-бетонная отмостка.

Согласно Акту проверки от 27.01.2021 года, стена 7-ми этажной блок- секции здания в осях «Ж/10-14», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет утепления, и торцевая часть фасада здания находится в открытом состоянии.

С учетом указанных обстоятельств, суд обязал истца представить письменные пояснения специалиста по вопросу о возможности эксплуатации МКД в условиях, когда строительство второго этапа не начато, при этом, как установил эксперт и следует из Акта от 27.01.2021:

- стена подвала по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет вертикальной гидроизоляции,

- стена 7-ми этажной блок-секции здания в осях «Ж/10-14», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет утепления и вентилируемой фасадной системы,

- стена по ОСИ «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет конструкции отмостки,

- стена подвала по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет обратной засыпки.

При условии, что эксплуатация МКД возможна, в пояснениях специалисту указать нормативную документацию, строительные нормы и правила, технические регламенты, предусматривающие возможность эксплуатации и проживания в МКД при таких условиях, без завершения строительства второго этапа с учетом обстоятельств, указанных экспертом и в Акте Минцифры от 27.01.2021 года.

Такие пояснения истец не представил, заявив ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представители ФИО9 возражали удовлетворению ходатайства, указывая на отсутствие оснований для удовлетворения иска по доводам, изложенным в дополнительных пояснениях.

Заслушав пояснения истца, суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы и об отложении судебного разбирательства, учитывая, что проектные решения, предусмотренные для строительства МКД, в том числе, по первому этапу строительства, не реализованы в полном объеме, что следует из заключения дополнительной судебной экспертизы и признано специалистом, пояснения которого заслушаны в судебном заседании по ходатайству истца.

Соответственно, оснований для удовлетворения иска и для признания права собственности на объект, строительство которого не отвечает требованиям статьи 218 ГК РФ, не имеется.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения сторон и специалистов, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания требований законными и обоснованными.

Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу, что истец не доказал, что его права и законные интересы нарушены и подлежат судебной защите.

Из обстоятельств дела следует:

04.02.2008 между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ООО «ИнвестСтрой» в лице директора ФИО10 (арендатор) на основании распоряжения от 04.02.2008 № 5/6 был заключен договор № 1555 аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:020103:44 общей площадью 4609 кв. м., расположенный по адресу: <...>, для использования в целях строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома (далее – МКД), срок аренды – с 05.01.2008 по 05.01.2011.

По соглашению от 11.12.2013 №- права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.02.2008 № 5/6 были переданы ИП Марабяну (правоприобретатель).

18.12.2013 Администрация г. Горно-Алтайска выдала ИП Марабяну разрешение № «RU 02301000» - «3629» на строительство объекта капитального строительства – «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес инкубатор), расположенный по пр. Коммунистическому, 72/1 в г. Горно-Алтайске (I этапа)», срок действия разрешения – 12.02.2014.

30.09.2015 в ЕГРН произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект незавершённого строительства по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 04:11:020103:315, назначение: не определено, площадь застройки: 3921,6 кв. м., степень готовности объекта: 11 % (запись регистрации № 04-02/001-02/001/006/2015-5441/1).

15.10.2015 между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и ИП Марабяном (арендатор) на основании заявления арендатора от 30.09.2015 № 196 и распоряжения Администрации г. Горно-Алтайска от 15.10.2015 № 19/96 был заключен договор № 3058 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым арендатору из земель населенных пунктов был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 04:11:020103:44 общей площадью 4609 кв. м., расположенный по адресу: <...>, для использования в целях строительства МКД, срок аренды – с 15.10.2015 по 15.10.2018.

19.11.2015 произведена государственная регистрация договора аренды.

12.10.2018 ИП Марабяну взамен разрешения на строительство от 18.12.2013 № «RU 02301000» - «3629» выдано разрешение на строительство МКД по адресу: <...> № 04-RU02301000-5236-2018 в соответствии с проектной документацией ООО «Промгражданпроект» (шифр: 19-10 ПОС) и частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия - до 26.08.2019.

По истечении срока аренды по договору аренды от 15.10.2015 № 3058 стороны заключили новый договор аренды земельного участка, расположенным под незавершенным строительством МКД от 07.12.2018 № 3393 на срок с 16.10.2018 по 16.09.2019

В 2019 году ИП Марабян завершил строительство МКД (извещение об окончании капитального строительства от 20.08.2019 № 1).

21.06.2019 на здание МКД по адресу: <...> Отделением по РА Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был составлен технический паспорт (инвентарный номер 84:401:12100:0100:10072/1), согласно которому в здании 7 этажей (38 квартир) и подвал, общая площадь здания – 3507,4 кв. м.

Согласно заключению АО «Водоканал» от 02.10.2019 технические условия от 31.01.2014 № 6 в отношении МКД выполнены, замечаний не имеется.

23.10.2019 АО «Горно-Алтайское ЖКХ» подписан акт о подключении объекта МКД к системе теплоснабжения.

02.12.2019 на объект капитального строительства ФГБОУ ВО АлтГТУ выдан энергетический паспорт № 1095.

24.12.2019 между ИП Марабяном и МУП «Горэлектросети» подписаны акты № 9344 о выполнении технических условий и об осуществлении технологического присоединения по адресу МКД.

На объект капитального строительства 22.12.2019 выданы свидетельства о соответствии объекта требованиям технических регламентов (нормативно-технической документации), о соответствии параметров объекта проектной документации, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Алтай» выданы экспертные заключения по результатам лабораторных испытаний на соответствие требованиям СанПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», «Нормы радиационной безопасности», имеются декларации о соответствии лифтов в МКД требованиям ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов».

Согласно заключению РОО «Добровольное пожарное общество Республики Алтай» от 12.01.2020 № 001 законченный строительство МКД соответствует требованиям пожарной безопасности.

На заявление ИП Марабяна о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Администрация г. Горно-Алтайска отказала в выдаче такого разрешения со ссылкой на пункт 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ ввиду отсутствия у предпринимателя прав на земельный участок с кадастровым номером 04:11:020103:44 и истечения срока действия разрешения на строительство от 12.10.2018 № 04- RU02301000-5236-2018 (письмо от 25.12.2019 № 21-60-Р).

23.08.2019 ИП Марабян обращался к Администрации г. Горно-Алтайска с заявлением о продлении разрешения на строительства на срок до 10.09.2019 со ссылкой на невозможность производства работ по благоустройству прилегающей к МКД территории ввиду сложных погодных условий.

Письмом от 09.10.2019 № 03-04/191 Администрация отказала в продлении разрешения на строительства, ссылаясь на часть 19 статьи 51 ГрК РФ (отсутствие обоснования сроков строительства), уведомив предпринимателя об истечении 14.09.2019 срока действия договора аренды земельного участка под строительство.

Решением Минрегионразвития РА от 12.02.2020 № Р-02-20 ИП Марабяну отказано в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации на основании результатов акта проверки от 11.02.2020 № А-16-20, которой установлено: отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и отсутствие продленного разрешения на строительство (статьи 51, 54 ГрК РФ, пункты 11, 13, 26 Приказа Ростехнадзора РФ от 26.12.2006 № 1129).

Указывая, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного жилого дома ему отказано МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска» от 25.12.2019 № 21-60-р со ссылкой на окончание срока действия договора аренды, также отказано Министерством регионального развития Республики Алтай в выдаче Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 12.02.2020 № 74-Д по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок и продленного разрешения на строительство, ИП Марабян обратился в суд с иском о признании права собственности на многоквартирный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

На основании разрешений на строительство многоквартирного жилого дома от 18.12.2013 и от 12.10.2018 на земельном участке с кадастровым номером 04:11:020103:44 (адрес: <...>) ФИО2 осуществлял строительство многоквартирного жилого дома.

В 2019 году строительство завершено.

22.12.2019 ИП Марабян представил в Минрегионразвития РА извещение № 1 об окончании строительства объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор), по пр. Коммунистический, 72/1 в г. Горно-Алтайске (1 этап)», в котором указаны сроки: начало строительства – 18.12.2013, окончание строительства – 20.08.2019.

На основании Приказа Министерства регионального развития РА от 04.02.2020 № 49-Д 11.02.2020 проведена внеплановая выездная проверка в отношении ИП Марабяна, являющегося застройщиком объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор), по пр. Коммунистический, 72/1 в г. Горно-Алтайске (1 этап)».

Решением Минрегионразвития РА от 12.02.2020 № Р-02-20 (№ дела С-27-15) ИП Марабяну отказано в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации на основании результатов акта проверки от 11.02.2020 № А-16-20.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 14.09.2020 по делу № А02-649/2020 признано незаконным Решение Минрегионразвития РА от 12.02.2020 № Р-02-20 (№ дела С-27-15) об отказе в выдачи Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Суд обязал орган государственного строительного надзора в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ИП Марабяна.

В письме от 27.05.2020 № 1742 Администрация города Горно-Алтайска на повторное обращение ИП Марабяна от 13.05.2020 с заявлением на ввод МКД в эксплуатацию сообщило, что на обращение от 23.12.2019 был подготовлен мотивированный отказ в выдаче разрешения от 25.12.2019 № М-60-Р, указав, что повторное рассмотрение заявление возможно при условии предоставления документов согласно перечню, среди которых:

- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (пункт 7);

- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 8).

На основании Приказа Министерства цифрового развития РА от 03.06.2020 № 25.06.2020 проведена внеплановая выездная проверка в отношении ИП Марабяна, являющегося застройщиком объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор), по пр. Коммунистический, 72/1 в г. Горно-Алтайске (1 этап)», по результатом которой составлен Акт № А-52-20 о следующем:

1. Провести проверку конструктивных элементов здания не представилось возможным в связи с тем, что застройщик не обеспечил доступ в помещение.

2. По результатам визуального осмотра территории застройщика установлено, что фасад здания в осях Ж/10-14 не утеплен, отсутствует отделка вентилируемыми фасадными системами;

3. Вдоль оси «Ж» имеется котлован, откосы которого ничем не укреплены, территория строительной площадки частично огорожена, имеется беспрепятственный доступ на территорию (нарушение требования пункта 6.2.8 СП 48.13330.2011;

4. Благоустройство территории в соответствии с требованиями проектной документации не выполнено (нарушение требований проектной документации Шифр 19-10).

Во исполнение решения суда по делу № А02-649/2020, 27.01.2021 года ФИО9 провело осмотр многоквартирного жилого дома.

Согласно Акту проверки от 27.01.2021 года, стена 7-ми этажной блок- секции здания в осях «Ж/10-14», которая примыкает к 2 этапу строительства, не имеет утепления, и торцевая часть фасада здания находится в открытом состоянии.

Проектной документацией шифр 19-10 предусмотрено строительство 2 этапов, 2ой этап в настоящее время не осуществляется.

Строительство 2 этапа подразумевает тепловую защиту здания стены по оси «Ж\10-14».

Поскольку по оси «Ж» стена не утеплена и не закрыта фасадными элементами, скопление влаги в результате природных осадков, в результате образования конденсата от разности температур повлечет увеличение теплопотерь через стену здания в периоды отрицательных температур.

Кроме того, отсутствие утепления на одной из фасадных стен здания способствует уменьшению теплоизоляционных свойств, как конкретных помещений, так и самого МКД в целом. Уменьшение теплоизоляционных свойст, с учетом климатических условий эксплуатации, приведет к нарушению требований об установлении температурного режима в жилых помещениях.

Стена подвала по оси «Ж» не имеет вертикальной гидроизоляции, а кроме того, возле фундамента в этой части МКД не только отсутствует отмостка, но имеется не укрепленный котлован.

Ранее, аналогичные нарушения были указаны в Акте проверки, проведенной на основании приказа Министерства цифрового развития РА от 03.06.2020 № 297 от 25.06.2020.

Определением от 21.01.2021 по делу назначена дополнительная экспертиза по вопросам:

1) Какие имеются отступления от проектной документации при строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор), расположенный по адресу: <...>, состоящий из 38 квартир и двух нежилых помещений (кадастровый номер земельного участка 04:11:020103:44)?

2) Являются ли отступления от проектной документации, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома, существенными, представляющими угрозу жизни и здоровью граждан или отступления от проектной документации являются несущественными?

3) Влияют или нет допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома отступления от проектной документации на конструктивные элементы многоквартирного жилого дома, на его использование по назначению?

4) Являются ли отступления от проектной документации устранимыми?

Определением от 11.02.2021 по ходатайству эксперта назначен дополнительный инструментальный осмотр с постановкой перед экспертом дополнительных вопросов:

1) Предусматривает ли проектная документация шифр 19-10-КР на строительство МКД по адресу: <...> наличие утепления и фасадной системы по всей площади стены по оси «Ж»/10-14?

2) Предусматривает ли проектная документация шифр 19-10-КР на строительство МКД наличие вертикальной гидроизоляции стены подвала по оси «Ж»?

3) Предусматривает ли проектная документация шифр 19-10-КР на строительство МКД наличие отмостки у стены по оси «Ж»?

4) Предусматривает ли проектная документация шифр 19-10-КР на строительство МКД осуществление обратной засыпки фундамента?

Как следует из заключения экспертов, проектной документацией предусматривается строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес-инкубатор) по пр. Коммунистическому, 72/1 в г. Горно-Алтайске.

Жилой дом состоит из четырех 5,7,9-тиэтажных секций.

Строительство жилого дома предусматривается в два этапа:

- 1 этап - строительство 5-ти и 7-миэтажных секций.

- 2-этап - 9-ти и 7-миэтажных секций.

Проектной документацией шифр 19-10 предусмотрено строительство 2 этапов, 2-й этап в настоящее время не осуществлен.

На земельном участке площадью 4609 кв.м. запроектирован разноэтажный (состоящий из 5-7 и 7-9-тиэтажных блок-секций) многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Проектирование объекта «Многоквартирного .жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выставочный зал, бизнес инкубатор) по проспекту Коммунистическому, 72/1 в г. Горно-Алтайске» состоит из двух этапов:

первый этап - проектирование семи и девятиэтажных блок-секций с размещением на первом этаже помещений общественного назначения;

второй этап - проектирование семи и девятиэтажных блок-секций с размещением на первом этаже магазинов, на втором - выставочного зала.

Согласно Постановлению № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 21 декабря 2020 года)

Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным настоящим Положением для объектов капитального строительства.

В целях настоящего положения под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства.

По результатам проведенного сравнительного анализа объекта исследования и проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными объектами общественного назначения (магазин, выстовочный зал, бизнес инкубатор), расположенный по адресу: <...>, состоящий из 38 квартир и двух нежилых помещений (кадастровый номер земельного участка 04:11:020103:44, экспертами было установлено, что имеются следующие отступления:

- стена подвала по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет вертикальной гидроизоляции;

- стена 7-ми этажной блок-секции здания в осях «Ж/10-14», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет утепления и вентилируемой фасадной системы;

- стена по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет конструкции отмостки;

- стена подвала по оси «Ж», которая примыкает к 2 этапу строительству, не имеет обратной засыпки.

Указанные отступления изложены в Акте проверки ФИО9 от 27.01.2021.

При этом истец не доказал, что действия ФИО9, как лица, осуществляющего государственный строительный надзор, не соответствуют требованиям градостроительного законодательства, а отказ в выдаче Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, является незаконным.

Установленные экспертами по результатам проведенного исследования отступления от проектной документации является значительным дефектом.

Действительной информации о сроках завершения этапов строительства, а именно 2-го этапа экспертами не установлено.

Эксперты указали, что отступления от проектной документации установленные экспертами при строительстве здания многоквартирного жилого дома в полном объеме не обеспечивают требования проектных характеристик конструкций, что при эксплуатации может возникнуть ухудшение технического состояния строительных конструкций и основания здания, при котором возникнет недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью.

По результатам проведенного исследования экспертами установлено, что установленные отступления от проектной документации являются значительными дефектами, при наличии которых существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной конструкции и ее долговечности. Дефекты подлежат устранению.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления N 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан…..Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма N 143.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Экспертным заключением, пояснениями специалистов ФИО9, осуществляющим функции государственного строительного надзора, пояснениями специалиста, приглашенного ИП Марабяном для дачи пояснений в судебных заседаниях, подтверждается, что проектные решения, согласно которым осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, в настоящее время не реализованы.

Осуществлено строительство только первого этапа строительства МКД, для которого, согласно проектной документации, не предусмотрена его эксплуатация автономно.

При этом строительство 2 этапа подразумевает тепловую защиту здания стены по оси «Ж» и другие нормативные требования, необходимые для эксплуатации первого этапа строительства МКД.

Стена подвала по оси «Ж» не имеет вертикальной гидроизоляции, а кроме того, возле фундамента в этой части многоквартирного дома не только отсутствует отмостка, но и имеется не укрепленный котлован.

С торца здания вдоль оси «Ж» обратная засыпка фундамента отсутствует.

Учитывая, что строительство многоквартирного жилого дома ( первого этапа строительства) осуществлено без полной реализации проектных решений исключительно по вине истца, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Признание права собственности на объект, при строительстве которого проектные решения не реализованы, соответственно, требования градостроительного законодательства не соблюдены, будет способствовать улучшению положения недобросовестных застройщиков и ставить добросовестного застройщика, получившего необходимую для строительства и ввода объекта в эксплуатацию в более худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнил предусмотренные законом требования.

Делая такой вывод, суд принял во внимание правовые позиции, изложенные в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-18.

С учетом изложенного, доводы истца судом признаются необоснованными, а представленные им заключения, из которых следует возможность эксплуатации здания в отсутствие строительства второго этапа и без изменения проектных решений, не имеющими правового и доказательственного значения по факту осуществления строительства с соблюдением требований закона.

Суд считает, что после реализации проектных решений у истца возникнет право на ввод объекта в эксплуатацию и право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, строительство которого будет осуществлено с соблюдением требований закона.

В отсутствие доказательств, подтверждающих реализацию проектных решений, оснований для легализации постройки путем признания на нее права собственности в судебном порядке, законных оснований не имеется.

Поскольку истец не доказал, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию обусловлена незаконными действиями (бездействиями) ответчиков, а не самого истца (его действиями) и его поведение является причиной отсутствия полного пакета документов для ввода объекта в гражданский оборот в установленном внесудебном порядке, требования истца судом признаются необоснованными.

Невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и Заключения о соответствии построенного объекта требованиям закона обусловлены не только причинами, указанными истцом при обращении в суд- истечение сроков аренды земельного участка и срока действия разрешения на строительство, а также другими причинами, установленными в ходе рассмотрения дела- осуществлением строительства с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без окончательной реализации проектных решений.

При указанных обстоятельствах доводы истца о возможности эксплуатации МКД со ссылкой на заключения специалистов являются необоснованными, поскольку судом установлено, что проектными решениями, на основании которых осуществлялось строительство спорного объекта, эксплуатация автономно первого этапа строительства, не предусмотрена. Поэтому заключения специалистов, выполненные по заданию ИП Марабяна, судом не оцениваются и во внимание не принимаются.

Истец не представил проектную документацию, разработанную в отношении отдельного этапа строительства, согласно которой этап строительства или часть объекта капитального строительства могут быть введены в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства.

Поэтому после завершения строительства и реализации проектных решений, в случае возникновения препятствий не по вине истца в приобретении прав собственности на МКД, истец вправе обратиться за судебной защитой.

Истец также не лишен возможности после внесения изменений в проектные решения и совершения необходимых и достаточных действий по получению разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию, повторно обратиться в суд, при условии, что его права и законные интересы подлежат судебной защите.

При рассмотрении данного дела, с учетом установленных по делу обстоятельств и причин невозможности получения необходимых документов для ввода объекта в гражданский оборот, суд пришел к выводу, что истец не доказал, что его права и законные интересы нарушены и подлежат судебной защите согласно статье 4 АПК РФ,

Исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в иске судебные расходы истца возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г.Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

О.Л. Новикова