Решение от 11 августа 2022 г. по делу № А32-48146/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-48146/2021
г. Краснодар
11 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.08.2022.

Полный текст решения изготовлен 11.08.2022.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью "Восход"(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353677, <...> (далее - истец, ООО "Восход", общество)

ответчик: управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353680, <...>(далее - ответчик, управление)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Ейский сектор) (ОГРН: <***>,ИНН: <***>) 353680, <...>

при участии в заседании

от истца: ФИО3, по доверенности, адвокат; Пашкина Т.А., по доверенности, диплом;

от ФИО2: ФИО2: ФИО4, по доверенности, диплом;

от управления Росреестра: ФИО5, по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 06.07.2022), согласно которому просит:

внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 0800001963 от 19.03.2010, с кадастровым номером 23:08:0303001:106 по адресу: <...>: заменить арендатора общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Приморская" на общество с ограниченной ответственностью "Восход" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 353677, Россия, Краснодарский край, м. р-н Ейский, с. п. Александровское, <...>;

в резолютивной части судебного акта указать, что решение суда по данному делу является для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости, а именно: об исключении из реестра записи о том, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106 является ФИО2 и внесении записи о том, что арендатором данного участка является общество с ограниченной ответственностью "Восход".

Определением суда от 09.06.2022 по ходатайству истца к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО2

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит:

внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.03.2010 №0800001963 с кадастровым номером 23:08:0303001:106 по адресу: <...>: заменить арендатора - ИП ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пол- мужской, гражданин РФ, место рождения: город Кентау, Чимкентской области, Казахстан, паспорт РФ 0309 345071, выданный Отделом Управления Федеральной миграционной службы по Краснодарскому краю в Ейском районе 15.01.2020 года, код подразделения 230-022, зарегистрированный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г.Ейск, <...>, на Общество с ограниченной ответственностью «Восход» ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 353677, Россия, Краснодарский край, м. р-н Ейский, с.п. Александровское, <...>;

в резолютивной части судебного акта указать, что решение суда по данному делу является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости, а именно: об исключении из реестра записи о том, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106 является ФИО2 и внесении записи о том, что арендатором данного участка является общество с ограниченной ответственностью "Восход" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Уточнение исковых требований судом рассмотрено и принято.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.08.2022 объявлен перерыв до 10-00 часов 05.08.2022. После перерыва судебное заседание продолжено с участием лиц, участвующих в деле, аудиозапись судебного заседания продолжена.

Суд произвел замену межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Ейский район, город Ейск, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар.

Определением суда от 06.07.2022 к рассмотрению принято ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по вопросам: 1). Какие здания, строения (объекты недвижимого имущества, зарегистрированные в ЕГРН и незарегистрированные в ЕГРН) располагаются на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0303001:106, процент износа зданий. Строений? 2). Какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации зданий, строений?

Ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено, ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

ФИО2 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявил встречное исковое заявление о возложении на ООО "Восход" за свой счет устранить угрозу жизни и здоровью ФИО2 путем сноса в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда брошенных объектов недвижимости, не соответствующих действующим требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, являющихся аварийными, непригодными для дальнейшей эксплуатации.

Согласно части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском

В части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению дела.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных названной нормой, арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, первоначальный иск о внесении изменений в договора аренды в части указания арендатора мотивирован тем, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106, истцу соответственно перешло право аренды в отношении спорного участка.

Встречный иск мотивирован неудовлетворительным состоянием объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106.

Суд приходит к выводу, что в данном случае требования, заявленные в первоначальном и встречном исках, не являются однородными, у исков различные основания возникновения притязаний, что предполагает сбор и исследование отличных документальных доказательств.

Кроме того статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации помимо обязательного наличия взаимной связи между первоначальным и встречным исками установлено и другое условие принятия иска как встречного, а именно: если их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора.

Это следует и из судебной практики, которая допускает возможность возвращения встречного искового заявления, несмотря на взаимную связь между первоначальным и встречным исками, если в случае его принятия рассмотрение дела затянется и усложнится, что является нецелесообразным (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ№ ВАС-8361/09 от 10.07.2009 по делу № А10-2492/08).

Оценивая фактические обстоятельства настоящего дела, совместное рассмотрение заявленных сторонами настоящего спора исков не способствует более быстрому разрешению спора. Напротив, предъявление встречного иска влечет неоправданное затягивание разрешения дела.

В силу указанного встречное исковое заявление ФИО2 надлежит возвратить.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:08:0303001:106, площадью 421 673 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Ейский р-н, <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

На основании постановления муниципального образования Ейский район от 19.03.2010 № 219 "О предоставлении земельных участков в аренду обществу с ограниченной ответственностью "АгроФирма Приморска" между управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (арендодатель) и ООО "АгроФирма Приморска" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 19.03.2010 № 080001963 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <...>, площадью 421 673,0 кв. м, с кадастровым номером 23:08:0303001:106. Договор действует в течение 49 лет до 19 марта 2059 года (пункт 7.2 договора аренды).

В ходе процедуры конкурсного производства о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрофирма Приморская" по итогам торгов реализованы объекты недвижимого имущества, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106 и соответствующее право аренды участком. Так, между ООО "Агрофирма Приморская" и ФИО6 заключен договор купли-продажи от 09.06.2017.

19 января 2018 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ООО "Агрофирма Приморская" в связи с завершением конкурсного производства.

23 августа 2017 года между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи части объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106.

Также, 23 августа 2017 года между ФИО6 и ООО "Золото Нации" заключен договор купли-продажи части объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2018 поделу №А32-3235/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2019, удовлетворен иск ООО "Восход" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 23.08.2017, заключенного между ФИО6 и ФИО2 Применены последствия недействительности сделки в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2018 поделу №А32-3233/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2019, удовлетворен иск ООО "Восход" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 23.08.2017, заключенного между ФИО6 и ООО "Золото Нации". Применены последствия недействительности сделки в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение.

При этом постановлением Арбитражного суд Северо-Кавказского округа от 15.07.2019 № А32-13401/2018 отказано в удовлетворении иска ООО "Восход" о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 23.08.2017 об уступке прав аренды земельного участка, заключенного между ФИО6, ООО "Золото Нации" и ФИО2

Согласно актуальным сведениям ЕГРН в настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106 зарегистрировано право аренды в пользу ФИО2

При этом на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2019 по делу № А32-37373/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2020, ООО "Восход" является собственником 27-ми объектов недвижимости бывшей птицетоварной фермы (ПТФ-1), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0303001:106, площадью 421 673 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, по адресу: <...>.

Судебными актами по делу № А32-37373/2017 установлено, что при реализации имущества ООО "Агрофирма Приморская" нарушено предусмотренное частями 2, 3 статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", преимущественное право покупки ООО "Восход".

Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.03.2020.

Истец, указывая на то, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106, ему перешло право аренды в отношении спорного участка, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм лицо, приобретшее право собственности на здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 3 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 №8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 №11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Аналогичного правового подхода придерживался Президиум ВАС РФ при принятии постановлений от 16.11.2010 №8354/10 и от 05.07.2011 №1721/11.

С учетом приведенных норм (разъяснений), а также фактических обстоятельств дела, стороной договора аренды земельного участка от 19.03.2010 №0800001963 является (в силу закона) ООО "Восход".

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.04.2019 по делу №А32-37960/2018, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 поделу №А53-24617/2013.

В данном случае, в законе закреплено императивное правило о переходе к покупателю недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, права на земельный участок, ранее принадлежавшего продавцу этой недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности. В данном случае в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) произошла перемена лица (арендатора) в договоре аренды...".

Таким образом, в настоящее время отсутствуют правовые основания для сохранения в договоре аренды земельного участка от 19.03.2010 № 0800001963 и соответственно в ЕГРН сведений о праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106.

Судом отклоняется довод ФИО2 о фактическом разрушении, принадлежащих истцу объектов недвижимости как не влияющий на рассмотрения настоящего спора по существу.

Так, право собственности на объекты недвижимости признано за истцом решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2019 по делу № А32-37373/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2020.

Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.03.2020.

При этом в силу судебных актов по делу №А32-3235/2018 у ФИО2 не возникло право собственности в отношении спорных объектов недвижимости, соответственно и утрачено право аренды в отношении земельного участка.

Фактическое состояние объектов недвижимости может быть предметом исследования в рамках специальных исков. Например, исков, заявленных на основании положений статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, и предъявленных собственником земельного участка (лицом, осуществляющим полномочия собственника земельного участка). ФИО2 не может быть признан лицом, осуществляющим полномочия собственника земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106.

В силу указанного судом отклонено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о внесении изменений в договор в части указания арендатора и внесении соответствующей регистрационной записи в ЕГРН подлежат удовлетворению.

Поскольку истцом фактически материально-правовое требование к ФИО2 не предъявлено, в удовлетворении иска к последнему надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 4, 9, 49, 51, 65, 70, 110,, 132, 137, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Уточнение исковых требований принять.

Встречный иск возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

Произвести замену межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Ейский район, город Ейск, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар.


Внести изменения в договор аренды земельного участка от 19.03.2019 № 0800001963 с кадастровым номером 23:08:0303001:106, заменить арендатора индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>,ИНН: <***>) на общество с ограниченной ответственностью "Восход"(ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Настоящее решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, а именно: об исключении из реестра записи в том, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:08:0303001:106 является индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и внесении записи об арендаторе обществе с ограниченной ответственностью "Восход" (ОГРН: <***>,ИНН: <***>).

В иске к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) отказать.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко