Решение от 26 мая 2021 г. по делу № А20-1612/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-1612/2020
г. Нальчик
26 мая 2021 года
Резолютивная часть объявлена 19 мая 2021 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Х. Макаевой, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Антей» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью «Южная специализированная организация по реализации имущества» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверным отчета об определении стоимости годовой арендной платы за земельный участок, установлении размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 02.07.2020,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Антей» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Южная специализированная организация по реализации имущества» (далее – общество «ЮСОРИ») и к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – департамент), в котором просит признать недостоверным отчет общества «ЮСОРИ» от 13.02.2020 №16-11/02/20 об определении стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 07:09:0102060:729, общей площадью 1 146 кв. м, расположенным по адресу: КБР, <...> б/н, в размере 2 565 000 рублей в год.

Департамент в отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении требований.

Определением суда от 15.12.2020 по делу назначена экспертиза, производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением заключения эксперта, определением суда от 24.02.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 12.05.2021 истец представил заявление об уточнении требований, в котором также просил установить годовую арендную плату за пользование земельным участком в размере, определенном судебной экспертизой.

Иные лица, участвующие в деле, не явились.

Копии определений суда, направленные обществу «ЮСОРИ» по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, не вручены; конверты возвращены в связи с истечением срока хранения или отсутствеи адресата.

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234, в редакции от 13.02.2018, вступившей в силу 09.04.2018, особенности доставки (вручения), хранения почтовых отправлений разряда «судебное» (почтовых отправлений федеральных судов, конституционных (уставных) судов и мировых судей субъектов Российской Федерации, содержащих вложения в виде судебных извещений (судебных повесток), копий судебных актов (в том числе определений, решений, постановлений судов), судебных дел (материалов), исполнительных документов) устанавливаются настоящими Правилами. Согласно пункту 34 Правил почтовые отправления разряда «судебное» при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней. При исчислении срока хранения почтовых отправлений разряда «судебное» день поступления и возврата почтового отправления, а также нерабочие праздничные дни, установленные трудовым законодательством Российской Федерации, не учитываются.

Направление вторичного извещения Правилами №234 в новой редакции не предусмотрено.

Таким образом, вернувшееся в суд в связи с истечением срока хранения почтовое отправление разряда «судебное» считается доказательством надлежащего уведомления участника арбитражного процесса в том случае, если организацией почтовой связи соблюден семидневный срок хранения неврученной корреспонденции.

На основании изложенного общество «ЮСОРИ» считается извещенным надлежащим образом в силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд объявил перерыв в судебном заседании до 19.05.2021, так как истец направил ответчикам копии заявления об уточнении требований по почте 12.05.2021. После перерыва судебное заседание продолжено, дело рассмотрено в отсутствие ответчиком по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования на основании части 1 статьи 49 АПК РФ.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Решением от 14.10.2019 по делу №А20-4443/2019 Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики обязал департамент заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Антей» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102060:729, площадью 1 146 кв. м, по адресу: <...> б/н, сроком на 49 лет.

В порядке исполнения названного решения департамент направил истцу для подписания проект договора аренды от 14.02.2020, предусматривающий годовую арендую плату в размере 2 565 000 рублей (пункт 3.1). Такой размер определен на основании отчета общества «ЮСОРИ» от 13.02.2020 №16-11/02/20.

Не согласившись с размером арендной платы, считая названный отчет недостоверным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" приведены следующие разъяснения. В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено судебному эксперту-оценщику, генеральному директору ООО «Оценка Консалтинг Аудит» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 360051, <...>) ФИО3. На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1) повлияли ли следующие обстоятельства на размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 07:09:0102060:729, общей площадью 1 146 кв. м, расположенным по адресу: <...> б/н, определенный в отчете общества «ЮСОРИ» от 13.02.2020 №16-11/02/20:

- выбор объектов-аналогов с учетом их адреса (включая правильность указания адреса), площади, разрешенного использования и других характеристик – таблицы 13 и 14 отчета;

- указание в отношении объекта оценки в пункте «Разрешенное использование» таблицы 10 – «Улично-дорожная сеть», а в аналогичном пункте таблицы №14 – «Под торгово-остановочный комплекс»;

2) какова величина рыночной стоимости годовой (ежемесячной) арендной платы за пользование указанным выше земельным участком по состоянию на 13.02.2020?

Согласно выводам эксперта (заключение от 22.01.2021 №04/2021) указанные неточности являются существенными, не были учтены необходимые корректировки, что повлияло на результат оценки; рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком составила 693 340 рублей.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе экспертного заключения, суд признает, что итоговая величина рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенная на основании отчета об оценке от 13.02.2020 №16-11/02/20, подготовленного обществом «ЮСОРИ» является недостоверной. Данный отчет в силу допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении размера арендной платы.

Установление недостоверности отчета является основанием для определения рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком в размере, указанном в заключении судебного эксперта.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая удовлетворение иска в полном объеме, по правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца возмещаются за счет ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 07:09:0102060:729, общей площадью 1 146 кв. м, расположенным по адресу: КБР, <...> б/н, в размере 2 565 000 рублей, определенную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Южная специализированная организация по реализации имущества» от 13.02.2020 №16-11/02/20.

2. Установить годовую арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 07:09:0102060:729, общей площадью 1 146 кв. м, расположенным по адресу: КБР, <...> б/н, в размере 693 340 рублей.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южная специализированная организация по реализации имущества» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Антей» 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

4. Взыскать с муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Антей» 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья З.А. Хатухов