Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А56-79560/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-79560/2020
04 мая 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царевой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Сланцы" (адрес: Россия 188560, г СЛАНЦЫ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл СЛАНЦЕВСКИЙ р-н, ул ЗАВОДСКАЯ 1, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 188560, г СЛАНЦЫ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл СЛАНЦЕВСКИЙ р-н, пер ТРЕСТОВСКИЙ 6, ОГРН: <***>);

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка


при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 15.01.2021),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 17.12.2020),



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сланцы" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (далее – Комитет), в котором просил:

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка № 1996р от 02.06.2020 (далее – Договор), изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции:

«2.1. Арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок. Размер годовой арендной платы с 26.12.2019 г. по 31.12.2019 г. составляет 1 940,87 руб. и с 01.01.2020 г. по 31.12.2020 г. составляет 118 069,37 руб. Расчет арендной платы определен в приложении, которое является частью Договора.

Место исполнения обязательства по внесению арендной платы определяется местом нахождения «Арендодателя» - город Сланцы Ленинградской области»;

- принять приложение к Договору «Расчет арендной платы» в редакции протокола разногласий от 16.07.2020 к Договору;

- обязать Комитет заключить Договор в редакции протокола разногласий от 16.07.2020 к Договору, предложенного арендодателем;

- обязать Комитет произвести зачет арендных платежей, осуществленных истцом в период с 26.12.2019 в рамках договора № 1042р до момента заключения Договора в редакции протокола разногласий, предложенной арендатором, в счет исполнения по Договору.

Уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец просил:

- урегулировать разногласия при заключении Договора, изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции:

«2.1. Арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Размер годовой арендной платы с 26.12.2019 г. по 31.12.2019 г. составляет 1 455,65 руб. и с 01.01.2020 г. по 31.12.2020 г. составляет 88 552 руб.

Место исполнения обязательства по внесению арендной платы определяется местом нахождения «Арендодателя» - город Сланцы Ленинградской области»;

- обязать Комитет заключить Договор на условиях, определенных решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

- обязать Комитет произвести зачет арендных платежей, осуществленных истцом в период с 26.12.2019 в рамках договора № 1042р до момента заключения Договора в редакции протокола разногласий, предложенной арендатором, в счет исполнения по Договору.

Суд принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению Комитета, договор № 1042р, ранее заключенный ответчиком на основании п. 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с ОАО «Завод «Сланцы» (далее – Завод) в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), стороной которого истец стал в результате переуступки права аренды 06.10.2015, был расторгнут в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по истечении срока действия согласно п. 6.2 этого договора; 16.07.2020 истцом подписан Договор с протоколом разногласий; после заключения договора аренды на новый срок права и обязанности сторон регулируются новым договором аренды; арендодатель при заключении договора аренды на новый срок вправе самостоятельно определить конкретные условия, на которых он готов передать имущество в аренду, в том числе размер арендной платы (ст. 1, 209, 421 ГК РФ); уведомление арендатора арендодателем является основанием для прекращения договора аренды земельного участка с одновременным прекращением всех условий аренды, в том числе льготных, внесение изменений в прекратившийся договор невозможно; закон не обязывает арендодателя применять прежние условия договора аренды, заключая новый договор на новый срок с прежним арендатором земельного участка; расчет арендной платы по договору № 1042р был осуществлен для Завода согласно действовавшему на тот момент постановлению Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", пункта 2.2 (2 % от кадастровой стоимости земельного участка); Общество не привело надлежащих доказательств превышения примененных Комитетом в расчете ставок над среднерыночными; земельный участок с кадастровым номером 47:28:0301001:12 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположен на территории Сланцевского муниципального района, в связи с чем Договор заключается соответствующим органом местного самоуправления; с 2016 года расчете применяется постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области" (далее – Постановление № 520), положения которого применены Комитетом при расчете; ссылки истца на применение при расчете арендной платы по новому договору принципа определения арендной платы, установленного постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки безосновательны, поскольку в рассматриваемом случае истец заключает новый договор, а не переоформляет право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации на право аренды; истец не обосновал действующими методиками справедливость применения к нему как к коммерческой организации однократной ставки налога - 1,5 % от кадастровой стоимости; Правила, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку устанавливают размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, и не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, земли, право государственной собственности на которые не разграничено.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Завод (арендатор) 21.01.2014 заключили договор аренды земельного участка № 1042р, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор на условиях этого договора принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:28:0301001:12, общей площадью 7039 кв.м., с разрешенным использованием - под здание склада.

По условиям договора № 1042р он действовал с момента его подписания до 21.12.2014.

Дополнительным соглашением от 26.01.2015 № 1 действие договора № 1042р было продлено до 26.12.2019.

По условиям договора № 1042р размер арендной платы составлял 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

15.06.2015 Завод и Общество заключили договор № 76 купли-продажи недвижимого имущества, по которому в собственность истца перешли здания, в том числе расположенные на земельном участке, являющемся предметом договора № 1042р.

Завод и Общество 15.06.2015 также заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 1042р, по условиям которого права и обязанности по договору № 1042р перешли к истцу с момента государственной регистрации перехода права.

В направленном Обществу уведомлении от 25.10.2019 № 1561 Комитет указал на наступление срока окончания действия договора № 1042р, возражал против продления договора на прежних условиях.

16.12.2019 Комитет направил Обществу уведомление о прекращении договора № 1042р и его расторжении.

21.04.2020 Комитет направил в адрес Общества новый Договор № 1996р.

Как указал Комитет, согласно уведомлению управления Росреестра по Ленинградской области от 02.06.2020 № 47/999/001/2020-258922 обременение в отношении участка в виде аренды снято.

Факт прекращения действия договора № 1042р Общество не оспаривало.

Направленный Комитетом проект Договора подписан Обществом с протоколом разногласий от 16.07.2020.

Не согласившись с замечаниями истца, ответчик подписал протокол разногласий с протоколом согласования разногласий от 05.08.2020.

Недостижение сторонами соглашения по всем условиям Договора послужило поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как видно из материалов дела, при заключении Договора Комитет настаивал на установлении арендной платы, рассчитанной по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, то есть установленной нормативным правовым актом уполномоченного органа.

Общество полагало, что цена аренды земельного участка подлежит определению исходя из установленного Постановлением № 582 принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, решения совета депутатов Сланцевского городского поселения № 139-гсд от 26.10.2010, которым установлена налоговая ставка в размере 1,5% кадастровой стоимости, таким образом, размер земельного налога должен составить 88 552 руб., а его двукратный размер не может превышать 177 104 руб., в то время как Комитет требует уплаты 234 516,53 руб., что в 2,65 превышает размер земельного налога.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пп. 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу положений статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов утвержден Постановлением № 520.

Расчет арендной платы в проекте Договора определен Комитетом в соответствии требованиями названного Постановления, с учетом принадлежности участка к определенной категории земель, вида разрешенного использования, местоположения, обеспеченности объектами инфраструктуры, указанными в выписке из Единого государственного реестра недвижимости и правоустанавливающих документах.

Довод Общества о необходимости расчета арендной платы в размере, не превышающем установленный в договоре № 1042р, судом отклоняется.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора № 1042р, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Факт прекращения действия договора № 1042р истец в судебном заседании не оспаривал.

Договор № 1042р был заключен 21.01.2014 администрацией муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация) и Заводом на основании постановления Администрации от 21.01.2014 № 41-п, которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Завода на спорный земельный участок; участок предоставлен Заводу в аренду.

Согласно ст. 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Общество не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства.

В случае переоформления в порядке п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком было переоформлено Заводом на право аренды, при этом доказательств переоформления указанного права в установленный срок (до 01.07.2012) материалы дела не содержат. К Обществу права на спорный участок перешли в порядке переуступки прав 15.06.2015.

Как указывалось выше, договор № 1042р прекратил свое действие.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

При таком положении ссылка Общества на установленный Постановлением № 582 принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки безосновательна.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, правомерно определено Комитетом на основании действующего на момент заключения Договора нормативного правового акта субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы – Постановления № 520.

Таким образом, Договор подлежит принятию в редакции, предложенной Комитетом.

Требование об обязании Комитета произвести зачет арендных платежей, осуществленных истцом в период с 26.12.2019 в рамках договора № 1042р до момента заключения Договора в счет исполнения по Договору удовлетворению не подлежит ввиду отсутствия доказательств нарушения прав истца, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ прекращение договора аренды само по себе (без возврата арендованного имущества) не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. Следовательно, арендодатель обязан зачитывать поступившие в счет арендной платы платежи в счет уплаты арендной платы за земельный участок. Доказательств нарушения арендодателем указанной обязанности, равно как и доказательств того, что в результате удовлетворения указанного требования будут восстановлены права истца, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Целищева Н.Е.