Решение от 11 марта 2024 г. по делу № А50-12109/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


11 марта 2024 года дело № А50-12109/2023


Резолютивная часть решения оглашена 27 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 11 марта 2024 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим» (ОГРН <***> / ИНН <***>; 618400, <...>)

к администрации города Березники (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 618417, <...>)

Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>; 618417, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества


при участии:

от истца: ФИО2, доверенность № 12 от 02.09.2023, диплом от 08.07.2013 рег. № 2128 КМ № 09739, паспорт;

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники: ФИО3, доверенность № 01-26-73 от 06.12.2023, диплом, удостоверение № 36/2022.




Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим» (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к администрации города Березники (далее - ответчик): 1. об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023 г., кадастровый номер: 59:37:0620203:521, расположенный по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...> с земельным участком, кадастровый номер: 59:37:0620203:521;

2. Изложить спорный п. 1.5. Договора № 152/23-159 от 03.03.2023 г., в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 191 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе:

- стоимость здания составляет 145 000 руб. 00 коп.;

- стоимость земельного участка составляет 46 000 руб. 00 коп.;

3. Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники предоставить новый график платежей по Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023 г. (Приложение № 1 к Договору), в соответствии с новой редакцией п. 1.5.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.09.2023 производство по делу А50-12109/2023 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено ФИО4 (ул. Черняховского, д. 32, кв. 80).

22.12.2023 в арбитражный суд поступило заключение эксперта.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Протокольным определением от 27.02.2024, в связи с поступлением экспертного заключения производство по делу возобновлено и открыто судебное заседание в арбитражном суде первой инстанции (ст. ст. 137, 146, 147 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец в судебном заседании уточнил заявленные требования, просит суд:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023 г., кадастровый номер:

59:37:0620203:521, расположенный по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...> с земельным участком, кадастровый номер: 59:37:0620203:521;

2. Изложить спорный п. 1.5. договора № 152/23-159 от 03.03.2023 г., в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 209 166 руб. 67 коп. (без учета НДС), в том числе:

- стоимость здания составляет 154 166 руб. 67 коп.;

- стоимость земельного участка составляет 55 000 руб. 00 коп.;

3. Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники предоставить новый график платежей по Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023 г. (Приложение № 1 к Договору), в соответствии с новой редакцией п. 1.5.

Уточнение иска принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик требования истца, с учетом поступившей экспертизы не оспаривает.

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (арендодатель, ответчик) и ООО «Юридическая фирма «Легатим» (арендатор, истец) заключен договор аренды № нп/2020/64 от 15.12.2020 г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество в виде нежилого здания гаража, балансовой стоимостью 96 167 руб. 50 коп., общей площадью 56,6 кв.м., для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования, определенными Правилами землепользования и застройки в г. Березники, утвержденными решением Березниковской городской Думы от 31.07.2007 г. № 325.

Имущество расположено на земельном участке в кадастровом квартале 59:37:0600203, необходимом для эксплуатации и обслуживания Имущества (далее - земельный участок). Пропорционально используемая Арендатором площадь земельного участка составляет -56,6 кв. м.

Согласно п.п. 1.3 договор вступает в силу с момента его заключения и действует с «09» декабря 2020г. по «08» декабря 2023 г.

Истец обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в виде нежилого здания гаража, расположенного в кадастровом квартале: 59:37:0600203, расположенного по адресу: <...>.

31.03.2023 истцом получен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023.

Сторонами договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 являются:

1. Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники, действующее от имени муниципального образования «Город Березники» на основании Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации города Березники, утвержденного решением Березниковской городской Думы от 28.06.2011 № 207 (далее — Положение), именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники ФИО5, действующей на основании Положения.

2. Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим» (место нахождение: 618400, <...>), в лице генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель».

В соответствии с договором продавец продает, а покупатель приобретает в собственность гараж, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общей площадью 56,6 кв.м., кадастровый номер: 59:37:0620203:509, расположенное по адресу: Пермский край, г.о. город

Березники, <...> с земельным участком площадью 88+/-1,87 кв.м., кадастровый номер: 59:37:0620203:521, по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...> (далее - Объект), находящееся в пользовании по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» от 15.12.2020 г. № нп/2020/64 (п.п. 1.1.).

В редакции продавца (ответчика) стоимость объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 297 999 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе:

- стоимость здания составляет 246 700 руб. 00 коп.;

- стоимость земельного участка составляет 51 299 руб. 00коп.

По заказу истца ООО «Оценка и право» была проведена оценка арендуемого объекта. Согласно Отчету № 055-03-2023 от 07.03.2023 г. «Об оценке рыночной стоимости гараж, назначение: нежилое» общей площадью 56,6 кв. м с кадастровым номером 59:37:0620203:509 с земельным участком общей площадью 88+/-1,88 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...>» рыночная стоимость объекта, в том числе рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 191 000 руб. 00 коп., (без учета НДС). Стоимость услуг по составлению данного отчета составила 30 000 руб. 00 коп.

Истец, рассмотрев проект договора, не согласен с установленной стоимостью имущества.

В редакции истца цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 191 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость права собственности на земельный участок (145 000 руб. 00 коп. - здание, 46 000 руб. 00 коп. - земельный участок).

На основании вышеизложенного, в адрес ответчика был направлен протокол разногласий от 31.03.2023 г. к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023 г. Согласно данному протоколу, покупатель просил изложить п.п. 1.5 договора в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 191 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе: стоимость здания составляет 145 000 руб. 00 коп., стоимость земельного участка составляет 46 000 руб. 00 коп.

К письму № 18-01-10-798 от 25.04.2023 г. был приложен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности 152/23-159 от 03.03.2023 г., с окончательной редакцией: « п. 1.5 цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет - 297 999 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе: стоимость здания составляет 246 700 руб. 00 коп., стоимость земельного участка составляет 51 299 руб. 00 коп.

Не согласившись с редакцией продавца в части стоимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указав, что во исполнение ст. 9 Закона № 159-ФЗ был заключен контракт с ООО «АЙРА ТОРРЕС» на оказание услуги по оценке недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, с предоставлением отчета об оценке и экспертного заключения на арендуемое истцом помещение.

Протоколом № 7 заседания комиссии по приватизации муниципального имущества г. Березники от 21.02.2023г. принято решение о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества арендатору – истцу, по цене, равной его рыночной стоимости в размере 297 999 руб. 00 коп. (без учета НДС), в рассрочку на пять лет, ежемесячными, равными платежами.

Во исполнение Закона № 159-ФЗ подготовлен проект договора купли-продажи Объекта муниципальной собственности.

Истец не согласившись с ценой спорного объекта, направил в адрес ответчика протокол разногласий, предложив заключить договор по цене определенной из оценочного отчета №055-03-2023 от 07.03.2023г., сделанного ООО «Оценка и право» - 191 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Ответчик считает, что рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения в сумме 297 999 руб. 00 коп. соответствует рынку недвижимости на территории города Березники.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 указанного Информационного письма).

Ответчик доводы истца относительно стоимость объекта отклонил.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости: гараж, назначение нежилое, количество этажей 1, общей площадью 56,6 кв.м., кадастровый номер: 59:37:0620203:509 с земельным участком общей площадью 88 кв. м, кадастровый номер: 59:37:0620203:521, по адресу: <...> по состоянию на 29.12.2022 без учета НДС?

Производство экспертизы порученоить ФИО4 (Адрес регистрации (для отправки корреспонденции): <...>).

Установлена стоимость экспертных услуг 20 000 руб. 00 коп., оплата экспертизы возложена на истца.

Согласно экспертному заключению № 159/11.23 рыночная стоимость объекта недвижимости: гараж, назначение нежилое, количество этажей 1, общей площадью 56,6 кв.м., кадастровый номер: 59:37:0620203:509 с земельным участком общей площадью 88 кв. м, кадастровый номер: 59:37:0620203:521, по адресу: <...> по состоянию на 29.12.2022 без учета НДС составляет 209 166 руб. 67 коп.

После экспертизы истец уточнил заявленные требования с учетом результатов проведенной экспертизы. На которых настаивает.

Ответчиком требования истца об установлении рыночная стоимость объекта недвижимости: гараж, назначение нежилое, количество этажей 1, общей площадью 56,6 кв.м., кадастровый номер: 59:37:0620203:509 с земельным участком общей площадью 88 кв. м, кадастровый номер: 59:37:0620203:521, по адресу: <...> по состоянию на 29.12.2022 без учета НДС в размере 209 166 руб. 67 коп. не оспаривает. Доказательств иного суду не представил (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В судебном заседании стороны представленное экспертное заключение не оспорили, от проведения повторной экспертизы отказался (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В ст. 8 Федерального закона от 29.08.1998 № 135 установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.08.1998 № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона № 159-ФЗ НДС не учитывается, то по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Учитывая изложенное, принимая во внимание экспертное заключение № 159/11.23 объекта недвижимости: гараж, назначение нежилое, количество этажей 1, общей площадью 56,6 кв.м., кадастровый номер: 59:37:0620203:509 с земельным участком общей площадью 88 кв. м, кадастровый номер: 59:37:0620203:521, по адресу: <...> подлежит по цене без учета НДС в размере 209 166 руб. 67 коп.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 152/23-159 от 03.03.2023 г., кадастровый номер 59:37:0620203:521, расположенного по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...> с земельным участком, кадастровый номер: 59:37:0620203:521.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники заключить договор № 152/23-159 от 03.03.2023 г. купли-продажи объекта муниципальной собственности с кадастровым номером 59:37:0620203:521, расположенного по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...> с земельным участком с кадастровым номером 59:37:0620203:521 по цене 209 166 руб. 67 коп.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации г. Березники (618417, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим» (ОГРН <***> / ИНН <***>; 618400, <...>) судебные расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп. и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.


Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Лядова Г.В.