Решение от 5 сентября 2024 г. по делу № А40-127086/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-127086/24-147-852
г. Москва
05 сентября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2024 года

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В., единолично

При ведении протокола секретарем Багдасарян М.А.. .

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ПАО "ВЫМПЕЛКОМ" (127083, Г.МОСКВА, УЛ. 8 МАРТА, Д. 10, СТР. 14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: <***>)

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО Г. МОСКВЕ (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 03.11.2009, адрес 115191, Г. МОСКВА, УЛ. Б. ТУЛЬСКАЯ, 15),

третье лицо – МХАТ ИМ. А.П. ЧЕХОВА

о признании незаконным решения № КУВД-001/2023-61448041/6 от 10.04.2024 г. об отказе в государственной регистрации договора № 2514-22 на передачу в аренду части крыши здания от 01.01.2023 г.

при участии:

от заявителя – ФИО1 (паспорт, диплом, по дов. от 29.11.2023 г.)

от ответчика – ФИО2 (удостов., диплом, по дов. от 15.01.2024 г.)

от третьего лица – ФИО3 (паспорт, диплом, по дов. от 17.01.2024 г.)

УСТАНОВИЛ:

ПАО "ВЫМПЕЛКОМ" (далее – Заявитель, Арендатор, ВымпелКом) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании решения, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2023-61448041/6 от 10.04.2024 г. об отказе в государственной регистрации договора № 2514-22 на передачу в аренду части крыши здания от 01.01.2023 г.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица огласил доводы по предмету спора.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Как следует из материалов дела, 26.12.2023 в Управление поступило заявление ПАО «ВымпелКом» о государственной регистрации права, на основании договора аренды в отношении объекта недвижимости, части нежилого помещения, часть крыши здания, общей площадью 17.2 кв. м., расположенного по адресу: 125009, <...> д 3, стр 1, с кадастровым номером 77:01:0001043:2521.

10.01.2024 г. Регистрирующий орган Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-61448041/1 уведомил ВымпелКом о приостановлении до 10.04.2024 г. осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 77:01:0001043:2521, расположенного по адресу: г. Москва, Тверской, пер. Камергерский, д. 3, стр.1, документы на который были представлены с заявлением № MFC-0558/2023-1959201-1 от 26.12.2023 г.

10.04.2024 г. Регистрирующий орган уведомил ВымпелКом об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав (уведомление № КУВД-001/2023-61448041/6 от 10.04.2024 г.).

Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

В обосновании принятого решения заинтересованное лицо указывало, что согласно графической части договора аренды, представленного в материалы регистрационного дела передаваемая в аренду часть нежилого помещения, крыши не была обособлена.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Законом о государственной регистрации.

Частью 1 статьи 14 указанного Закона предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

Согласно части 1 статьи 21 данного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. (Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. N 305-ЭС17-6213).

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Нормы пункта 34 части 1 статьи 26 и пункта 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Как установлено судом, 01.01.2023 г. между ПАО «ВымпелКом» и МХАТ им. А.П. Чехова (далее - Третье лицо, Арендодатель) был заключен Договор № 2514-22 на передачу в аренду части крыши здания, закрепленного на праве оперативного управления за МХАТ им. А.П. Чехова для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование объект недвижимости - часть крыши здания, общей площадью 17,2 кв.м (далее - Объект), являющегося объектом культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 77:01:0001043:50), закрепленного на праве оперативного управления за Арендодателем, для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи, согласно схеме расположения станций сотовых операторов (приложения № 1 к Договору), а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату Объекта в порядке и сроки, установленные Договором.

Эскиз (план) размещения оборудования радиодоступа сотовой связи Арендатора на кровле Объекта указан в Приложении № 1 к Договору.

01.01.2023 г. между Арендодателем и Арендатором был подписан Акт приема-передачи Объекта.

Согласно п.8.1. Договора Договор вступает в силу с момента государственной регистрации со сроком на 5 лет.

Представленный на регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Поскольку срок Договора более одного года, то он подлежал государственной регистрации в соответствии с п.3.3.1. Договора, а также согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

С учетом изложенного, при регистрации Договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как:

- объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением № 1 к Договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется,

- сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН,

- технических изменений в здании не проводилось.

Заявителями были представлены все необходимые документы для регистрации. Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность произвести действия по государственной регистрации прав по заявлению от 26.12.23 № КУВД-001/2023-61448041 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Решение Управления Росреестра по Москве от 10.04.2024 № КУВД-001/2023-61448041/6 -признать незаконными и отменить в полном объеме.

Обязать Управление Росреестра по Москве произвести действия по государственной регистрации прав по заявлению от 26.12.23 № КУВД-001/2023-61448041 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «ВЫМПЕЛКОМ» 3 000 руб. оплаченной госпошлины.

Решение подлежит исполнению после вступления в законную силу и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.В. Дейна