Решение от 25 октября 2024 г. по делу № А68-14397/2023

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело №А68-14397/2023

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2024 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Андреевой Е. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой М. К., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Управлению экономического развития администрации города Тулы (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа от 21.09.2023 № УЭР/И-1753, обязав внести изменения в договор аренды земельного участка от 07.08.2001 № 2927 в части исключения «временного» из п. 2.1 договора,

третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 09.10.2023, диплом,

от инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия: не явился, извещен,

от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель) обратилась в арбитражный суд Тульской области с заявлением к Управлению экономического развития администрации города Тулы (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 21.09.2023 № УЭР/И-1753, обязав внести изменения в договор аренды земельного участка от 07.08.2001 № 2927 в части исключения «временного» из п. 2.1 договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены министерство имущественных и земельных отношений Тульской области и инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия.

От заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, правовой позиции, заявлений и ходатайств не представили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителей и третьих лиц.

Суд установил:

07.08.2001 между МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» (арендодатель) и ЗАО «МИР-инвест» (арендатор) на основании постановления Главы города Тулы № 831 от 10.07.2001 был заключен договор аренды № 2927 земельного участка с кадастровым номером 71:30:030111:0003, площадью 297 кв.м, расположенный в Пролетарском районе г. Тулы на пересечении ул. Замочной и ул. Марата, для проведения проектно-изыскательных работ, строительства и последующей эксплуатации временного продовольственного магазина (пункт 2.1 договора). Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2 договора).

Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 3.1 договора). Если ни одна из сторон не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, не заявит (в письменной форме) о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, т.е. может быть в одностороннем порядке и в любое время расторгнуть его по письменному уведомлению одной из сторон или на основании постановления Главы города Тулы (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.10 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, земельный участок обременен правом Управы города Тулы на изъятие в установленном порядке для муниципальных (общественных) нужд при начале капитальной застройки.

Согласно пункту 4.8 договора арендатор обязан по истечении срока аренды при отсутствии согласия Управы г. Тулы на пролонгацию договора аренды земельного участка в течение трех месяцев снести объект и привести арендованную территорию в состояние, пригодное для ее дальнейшего использования.

01.02.2005 между ЗАО «МИР-инвест» и ИП ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по аренде земельного участка, в соответствии с которым ЗАО «МИР-инвест» передал, а заявитель принял все права и обязанности по договору. Размещение временного (некапитального) магазина было согласовано протоколом заседания Президиума Градостроительного Совета от 23.06.2000, в котором указано, что возможно размещенное временного (до начала капитальной застройки) здания магазина на пересечении ул. Марата и ул. Замочной.

Управлением архитектуры и градостроительства г. Тулы было разработано архитектурно-планировочное задание от 24.08.2001 № 35/01 на проектирование временного продовольственного магазина на пересечении ул. Замочной и ул. Марата. ОАО институтом «Тульскгражданпроект» был разработан проект, которым предусмотрено строительство магазина с устройством фундамента на бетонных сваях, устройством плит перекрытия и кладки стен из кирпича. Данный проект получил согласования, в том числе заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта строительства продовольственного магазина от 14.09.2001 № 167, положительное заключение государственной экологической экспертизы от 06.09.2001, санэпидзаключение от 14.09.2001 № 71.ГЦ.02.000.Т.000167.09.01.

Главным Управлением архитектуры и градостроительства г. Тулы было выдано разрешение на строительство от 26.09.2001 № 113. По результатам строительства здания магазина 15.05.2002 получен Акт государственной приемочной комиссии о готовности объекта к эксплуатации. Приемка осуществлялась в соответствии со СНиП 111-3-81 «Приемка в эксплуатацию законченных строительных объектов», по результатам приемки принято решение о принятии в эксплуатацию временного магазина. Администрацией Пролетарского района г. Тулы 25.06.2002 выдано разрешение на открытие магазина.

Поскольку арендатор земельного участка получил разрешительную документацию для строительства здания, отвечающего всем требованиям капитального строительства, ИП ФИО1 08.09.2023 обратилась с заявлением в Управление экономического развития с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 07.08.2021 № 2927 в части исключения из пункта 2.1 понятия «временного».

Письмом от 21.09.2023 ответчик отказал во внесении изменений в договор аренды, указав, что Управление уполномочено на работу только с арендаторами земельных участков, предназначенных для размещения нестационарных торговых объектов, обратив внимание на п. 2.1 договора, где установлено разрешенное использование земельного участка, являющееся существенным условием данного договора.

Не согласившись с отказом, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявление удовлетворению не подлежит. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.4 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий (бездействие) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.1 ст.198, ч.4 ст.200 АПК РФ и п.6 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч.1 ст.65, ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из материалов дела следует, что 07.08.2001 между МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» (арендодатель) и ЗАО «МИР-инвест» (арендатор) на основании постановления Главы города Тулы № 831 от 10.07.2001 был заключен договор аренды № 2927 земельного участка с кадастровым номером 71:30:030111:0003, площадью 297 кв.м, расположенный в Пролетарском районе г. Тулы на пересечении ул. Замочной и ул. Марата, для проведения проектно-изыскательных работ, строительства и последующей эксплуатации временного продовольственного магазина (пункт 2.1 договора). Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2 договора). Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 3.1 договора). Если ни одна из сторон не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, не заявит (в письменной форме) о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, т.е. может быть в одностороннем порядке и в любое время расторгнуть его по письменному уведомлению одной из сторон или на основании постановления Главы города Тулы (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.10 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, земельный участок обременен правом Управы города Тулы на изъятие в установленном порядке для муниципальных (общественных) нужд при начале капитальной застройки.

Согласно пункту 4.8 договора арендатор обязан по истечении срока аренды при отсутствии согласия Управы г. Тулы на пролонгацию договора аренды земельного участка в течение трех месяцев снести объект и привести арендованную территорию в состояние, пригодное для ее дальнейшего использования.

01.02.2005 между ЗАО «МИР-инвест» и ИП ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по аренде земельного участка, в соответствии с которым ЗАО «МИР-инвест» передал, а заявитель принял все права и обязанности по договору.

В соответствии с решением Тульской городской Думы от 10.07.2002 года № 11/180 «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Тулы», постановлением главы города Тулы от 28.01.2003 года № 150 «О передаче комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы прав и обязанностей арендодателя земельных участков» права и обязанности арендодателя от МУП «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» по договору перешли к комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы.

В силу Закона Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле», решения Тульской городской Думы от 15.07.2009 № 71/1557 «О Положении «О комитете имущественных и земельных отношений администрации города Тулы» и в соответствии с Постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в Постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» права арендодателя перешли от комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы к комитету имущественных н земельных отношений администрации города Тулы, а впоследствии к департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области.

Согласно Указу губернатора Тульской области от 15.09.2011 № 1 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области был реорганизован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

В силу положения п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п.1 ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств: в результате универсального правопреемства в правах кредиторов по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательств должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 1 Закона Тульской области от 28.11.2019 118-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области» (далее- Закон № 118-ЗТО) Правительство Тульской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Тула по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, расположенных в границах муниципального образования город Тула, за исключением земель или земельных участков, используемых для размещения объектов, указанных в статье 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также предоставленных в аренду для размещения и эксплуатации нестационарных торговых объектов по состоянию на 01.01.2020 года (подпункт «г» части 1 статьи 1 Закона № 118-ЗТО).

На основании Закона № 118-ЗТО с 1 января 2020 года орган местного самоуправления муниципального образования город Тула является правопреемником Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, в части осуществления полномочий, предусмотрена подпунктом «г» части 1 статьи 1 Закона № 118-ЗТО.

Согласно ст. 3 Закона № 118-ЗТО вышеуказанные полномочия перераспределяются сроком на пять лет.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Закона № 118-ЗТО по договорам аренды земельных участков, предназначенных для размещения и эксплуатации нестационарных торговых объектов (в том числе по прекращенным, по которым не исполнены обязательства) к органу местного самоуправления муниципального образования город Тула, перешли права и обязанности арендодателя, включая права на взыскание задолженности по арендной плате, взыскание штрафов, пеней и возмещение сумм неосновательного обогащения за пользование указанными земельными участками.

В соответствии с пунктом 2.6.2. Положения «О полномочиях органов местного самоуправления муниципального образования город Тула в области земельных отношений», утвержденного решением Тульской городской Думы от 27.05.2015 № 12/280, права и обязанности арендодателя земельных участков, предназначенных для размещения и эксплуатации нестационарных торговых объектов, включая право на взыскание задолженности по арендной плате, взыскание штрафов, пеней и возмещение сумм неосновательного обогащения за пользование указанными земельными участками осуществляет Управление экономического развития администрации города Тулы.

Аналогичными полномочиями Управление экономического развития администрации города Тулы наделено Решением Тульской городской Думы от 27.11.2013 № 67/1537, которым утверждено Положение «Об управлении экономического развития администрации города Тулы» (п.2.2.3.13 Положения).

Таким образом, в настоящее время по спорному договору арендодателем является Управление экономического развития администрации города Тулы, арендатором - ИП ФИО1.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07.12.2023 земельный участок кадастровым номером 71:30:030111:3 (ранее присвоенный кадастровый номер 71:30:030111:0003) площадью 297 кв.м., расположенный: обл. Тульская, г. Тула, район Пролетарский, на пересечении ул. Замочной и ул. Марата, имеет вид разрешенного использования – для проведения проектно-изыскательных работ, строительства и последующей эксплуатации временного продовольственного магазина.

Таким образом, при заключении договора стороны исходили из того, что земельный участок предоставляется арендатору для проведения проектно-изыскательных работ, строительства и последующей эксплуатации временного продовольственного магазина, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932, в котором Верховный Суд Российской Федерации указал, что в отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне, само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенные, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам, действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

Таким образом, внесение изменения в договор в части исключения слова «временной» из п. 2.1 договора является изменением существенных условий договора, которые, в случае их изменения, не будут соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, исходя из представленных документов, что недопустимо, .

Поскольку в рассматриваемом случае заявитель вступил в договор аренды земельного участка для целей проведения проектно-изыскательных работ, строительства и последующей эксплуатации временного продовольственного магазина, Управление, как арендодатель, не выразило волю (согласие) на внесение изменений в договор аренды, предложенных заявителем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований, так как отказ ответчика во внесении изменений в договор аренды от 07.08.2001 № 2927, соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов ИП ФИО1, который вправе использовать участок по установленному в договоре назначению с учетом положений статьи 85 ЗК РФ.

С учетом принятого решения и в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ затраты по оплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Затраты по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Е. В. Андреева