Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А53-16836/2025

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-16836/2025
город Ростов-на-Дону
09 октября 2025 года
15АП-11730/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле (к назначенному времени представитель

истца не обеспечил надлежащее подключение к судебному заседанию посредством веб-конференции. Отсутствует аудио и видео связь. Наличие технических неполадок информационной системы «Картотека арбитражных дел» судом не установлено),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Билдинг»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2025 по делу № А53-16836/2025 по иску акционерного общества «Билдинг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛКМ-ЮГ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО2

Леонидовича, индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, возложении обязанности освободить помещение, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Билдинг» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛКМ-ЮГ» (далее – ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.08.2022 N 01/08-22 расторгнутым с 01.05.2025, возложении на компанию обязанности в течение 5 дней со дня вступления решения суда освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 61:44:0061504:124 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Локомотивная, д. 2, подписать с истцом акт приема-

передачи нежилых помещений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО1.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что отказ истца от спорного договора аренды, выраженный в письме от 14.03.2025, является односторонним волеизъявлением, направленным не на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору (как это ошибочно квалифицировал суд первой инстанции), а отказом от заключения нового договора, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Признавая фактически спорный договор долгосрочным, суд должен был одновременно дать оценку тому факту, что этот договор не зарегистрирован в установленном порядке и, следовательно, не является заключенным, то есть ответчик и в этом случае обязан вернуть имущество его собственникам. Судом не учтено, что перезаключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды, а не изменением условий старого, также не принята ко вниманию ссылка на отказ от пролонгации именно в соответствии с п. 7.1. Договора аренды, а не односторонний отказ от исполнения действующего договора со ссылкой на п. 6.1. договора аренды, устанавливающий право досрочного расторжения по соглашению сторон и в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. Являясь участниками общества-арендатора, третьи лица - иные участники общей долевой собственности на спорное имущество, выступающие как арендодатели в договоре аренды от 01.08.2022, объективно заинтересованы в максимально длительном сохранении за ответчиком права пользования общим имуществом на самых льготных условиях. Какое-либо соглашение между ними и истцом по поводу прекращения действия договора аренды или изменения его условий объективно невозможно.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал против удовлетворения жалобы.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.08.2022 ФИО3, ФИО1, ФИО2 (арендодатели) и компания (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 01/08-22, по условиям которого арендодатели передали, компания приняла нежилые помещения общей площадью 974,7 кв. м в здании с кадастровым номером 61:44:0061504:124 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-

на-Дону, Железнодорожный район, ул. Локомотивная, д. 2.

Согласно пункту 1.3 договора указанное имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли).

По договору купли-продажи от 21.11.2024 право собственности ФИО4 на 1/3 доли в общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 61:44:0061504:124 перешло к обществу; переход права собственности зарегистрирован 25.11.2024, номер государственной регистрации права 61:44:0061504:124-61/202/2024-4.

На момент рассмотрения спора по данным ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061504:124 принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве) ФИО1 и ФИО2 и обществу.

Согласно пункту 1.4 договора имущество передается компании на срок с 01.08.2022 до 30.06.2023.

В соответствии с пунктом 6.1 договора досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, после письменного уведомления другой стороны не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Пунктом 7.1 договора установлено, что он действует с момента подписания и до 30.06.2023. Если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие одиннадцать месяцев на прежних условиях.

Как указал истец, общество 02.12.2024 направило директору компании, которым является ФИО2, уведомление от 02.12.2024 N 26 о переходе права на долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на нежилое здание; уведомление возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения, что подтверждается почтовым отправлением с идентификатором N 35002091241443.

14 марта 2025 года общество направило компании уведомление об отказе от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок, прекращении его действия с 01.05.2025 и сообщило о необходимости вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи. Одновременно в адрес остальных собственников направлено уведомление об отказе истца от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок.

Общество 31.03.2025 повторно направило уведомление N 1057 об отказе от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок и прекращении его действия.

Компания ответ не направила, в связи с чем истец полагает, что ответчик не намерен в добровольном порядке расторгать договор аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

При принятии судебного акта суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 12, 606, 611, 614, 615 ГК РФ и следующим.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 6.1 договора досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, после письменного уведомления другой стороны не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора.

В рассматриваемой ситуации отказ общества от спорного договора аренды, выраженный в письме от 14.03.2025 является односторонним волеизъявлением, направленным на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору (статья 153 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 Гражданского кодекса), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как усматривается из материалов дела, истец, ФИО2 и ФИО1 владеют переданным в аренду имуществом на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, и участники долевой собственности совместно выступают на одной стороне арендодателя в договоре аренды.

Применительно к рассматриваемому случаю в силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды этого имущества, расторгать его или заявлять арендатору возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия других собственников долей в праве на это имущество.

Сама по себе возможность получения дохода от использования помещений, находящихся в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не предоставляет право одному или нескольким собственникам осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всех помещений в целом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2018 N 307-ЭС18-20438 по делу N А52-3642/2017).

Доказательства того, что истцу выделена в натуре его доля из имущества, а

также того, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования собственностью, предусматривающее право одного из сособственников расторгать договор или заявлять арендатору возражения относительно продления договора аренды на новый срок либо заявлять отказ от договора, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что общество в отсутствие согласия других собственников имущества не вправе было заявлять возражения относительно продления договора на новый срок, а равно заявлять об отказе от перезаключения (пролонгации) договора аренды на новый срок и прекращении его действия.

Суд первой инстанции отметил, что вышеизложенные выводы соответствуют сложившейся судебной практике (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2019 N Ф04-6065/2018 по делу N А03-6915/2018).

Доказательств наличия консолидированного отказа со стороны сособственников истцом в материалы дела также не представлено. Третьими лицами наличие консолидированного отказа опровергнуто.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 7.1 договора он действует с момента подписания и до 30.06.2023. Если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующие одиннадцать месяцев на прежних условиях.

Как видно из содержания договора, он не содержит условие о том, что при истечении срока действия, стороны должны заключить новый договор и согласовать его заключение повторно. Заключая договор, стороны изначально условились, что он будет продлеваться, если не будет консолидированного отказа на это со стороны арендодателей или со стороны арендатора.

С учетом отсутствия консолидированного отказа арендодателей, а также, поскольку договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора, а досрочное расторжение договора возможно только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством, односторонний отказ общества от продления срока действия договора, выраженный в письмах от 14.03.2025 и 31.03.2025, является необоснованным, а также не соответствующим законодательству и положениям договора.

С учетом изложенного следует признать, что договор аренды после истечения очередного одиннадцатимесячного срока продолжает свое действие на следующий период на прежних условиях.

Апелляционный суд также учитывает сходную судебную практику (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.12.2023 N

Ф04-6681/2023 по делу N А67-3817/2023).

В обоснование жалобы заявитель ссылается на разъяснения, изложенные в пункте 10 Информационного письма N 59 от 16.02.2001 Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров связанных с применением федерального законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Высший Арбитражный суд Российской Федерации в данном Информационном письме установил условия, при которых лицо может реализовать свое право на продление договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, без государственной регистрации, указав, что срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года. К данному выводу суд пришел исходя из условия договора, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

В рамках настоящего дела спор о государственной регистрации договора отсутствует.

Довод истца о наличии аффилированности (взаимосвязи) между компанией и остальными сособственниками отклоняется судом, поскольку указанное обстоятельство само по себе не может изменить установленный пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.

Установленные законом способы защиты права сособственника, владеющего имуществом на праве общей долевой собственности, а именно подача иска об определении порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и (или) выдел доли в натуре истцом в настоящее время не исчерпаны.

При этом в силу части 2 статьи 246 Гражданского кодекса после выдела доли в натуре собственник доли праве распорядиться ей любым образом при соблюдении правил статьи 250 Гражданского кодекса, и в данной части права истца в настоящее время не нарушены.

Поскольку договор признан действующим, основания для удовлетворения требований истца о возложении на компанию обязанности освободить нежилые помещения отсутствуют. Требование об установлении и взыскании судебной неустойки также не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2025 по делу № А53-16836/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.Л. Сорока

Судьи Р.Р. Илюшин

М.П. Крахмальная