Решение от 27 июня 2017 г. по делу № А56-91743/2016

4242/2017-293974(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91743/2016
28 июня 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2017 года. Полный текст решения изготовлен 28 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д 1, лит Б);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Петровская коса, д.9; Россия 197022, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова д.18, пом.5-Н, ОГРН: <***>);

о взыскании задолженности и пеней и встречному иску о расторжении договора,

при участии - от Комитета: ФИО2 по доверенности от 29.12.2016, - от Общества: ФИО3 и ФИО4 по доверенности от 21.12.2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (далее – Общество) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 в размере 3 517 659, 07 руб. за период с 01.10.2015 по 30.06.2016, пеней за просрочку вышеуказанных платежей в размере 1 247 019, 36 руб. за период с 11.10.2015 по 14.09.2016.

Определением от 21.04.2017 суд принял для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление Общества к Комитету о расторжении договора № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 с 24 июня 2016.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчиком были заявлены ходатайства об объединении с делом № А56- 33020/2017 и приостановлении производства до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-39086/2017.

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства судом на месте отказано протокольным определением в связи с отсутствием на момент судебного заседания сведений о принятии к рассмотрению дела № А56-39086/2017.

Судом также на основании статьи 130 АПК РФ отказано в объединении настоящего дела для совместного рассмотрения с делом № А56-33020/2017, поскольку в данном деле Комитетом заявлены требования о взыскании с Общества задолженности за иной период, в связи с чем совместное рассмотрение таких требований не приведет к более эффективному разрешению спора.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом и Обществом был заключен Договор аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства, реконструкции объекта недвижимости от 17.05.2011 № 15/ЗК-02100, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 4, кадастровый номер 78:7:3208:5, находящийся по адресу: г. Санкт- Петербург, ул. Грота, д. 1-3, литера «Г», площадью 3276 кв.м.

Пунктами 1.2, 1.3, 7.2 Договора предусмотрено, что земельный участок относится к землям населенных пунктов и предоставляется для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости; договор действует до 27.11.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации; условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 17.05.2011.

Порядок определения размера арендной платы установлен пунктом 3.4 договора.

За нарушение арендатором сроков оплаты аренды пунктом 5.2 Договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

24.06.2013 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга выдано разрешение на строительство № 78-13017820-2013.

Впоследствии, в связи с изменениями проектных характеристик - общей площади и количества квартир, количества парковочных мест 11.01.2016 Обществом получено новое разрешение на строительство № 78-013-0178.1-2013.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 № 196 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 № 331», срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 30.06.2015.

21.04.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга выдано разрешение № 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с изложенным, уведомлениями от 30.11.2015 № 18817-ув./15 и от 12.05.2016 № 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода функционального использования равного 18.0.

Ссылаясь на изменение размера арендной платы на основании уведомления от 12.05.2016 и абзаца 5 пункта 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»

(далее – Методика), необходимость расчета арендной платы по коду функционального использования 18.0 в связи с получением Обществом разрешения на ввод объекта капитального строительства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В рамках судебных дел № А56-73821/2014, № А56-14605/2015, № А56-84965/2015 был рассмотрен вопрос о взыскании задолженности по арендной плате и пени за определенные периоды по спорному договору аренды, и установленная в пределах рассмотренных сроков связь между нарушением срока реконструкции и обстоятельствами расселения и передачи Обществу для реконструкции здания обусловила решение вопроса о ставке арендной платы, подлежащей применению при расчете размера арендного платежа за предыдущие периоды.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Общество указало, что оснований для расчета арендной платы по коду функционального использования 18.0 не имеется.

Комитет ссылался на обоснованность применения кода 18.0 в связи с превышением Обществом установленных сроков реконструкции объекта и вводом объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок и сроки оплаты аренды определяются договором.

Арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга в спорный период определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и Методики.

В статье 1 Закона № 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Размер арендной платы за земельный участок, определяемый в соответствии с Методикой определения арендной платы, устанавливается в договоре аренды (статья 2 Закона № 608-119).

Размер арендной платы рассчитывается исходя из базовой ставки арендной платы, площади земельного участка и с применением установленных нормативно коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (Кф), применяемого с учетом использования земельного участка для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов (статьи 1, 3 Закона № 608-119).

Согласно абзацу 5 пункта 3.1.1 Методики, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, заключением соответствующих

договоров в отношении объекта недвижимости, предоставленного для реконструкции, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на то, что по истечении срока сдачи объекта и в отсутствие соответствующих заключений Комитета или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, арендная плата по договору аренды была рассчитана на основании пункта 3.1.1 Методики по коду функционального использования 18.0.

Кроме того, как следует из абзаца 8 пункта 3.1.2 Методики, с момента получения Обществом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, участок предоставлен Обществу для осуществления проектирования и реконструкции расположенного на участке объекта недвижимости.

Тем самым, уведомлением от 12.05.2016 Комитет применил базовую ставку арендной платы по коду функционального использования (Кн) 18.0, что предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На момент вынесения настоящего решения уведомление в установленном порядке не оспорено и является действующим; ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию не составлялась, в связи с чем суд полагает отсутствующими в материалах дела доказательства функционального использования Обществом участка под какие-либо определенные виды деятельности.

С учетом изложенного, суд полагает расчет и правовые основания для взыскания по заявленным требованиям с учетом применения кода 18.0 за период после 30.09.2015 в отсутствие доказательств просрочки кредитора (абзац 5 пункта 3.1.1 Методики) законными и обоснованными, а следовательно – подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом встречные исковые требования о расторжении договора с 24.06.2016 суд полагает не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

На основании Постановления Правительства № 196 Комитетом в адрес Общества были направлены для рассмотрения и подписания дополнительные соглашения к инвестиционному договору и договору аренды о продлении срока завершения реализации инвестиционного проекта и срока аренды до 30.06.2015.

Общество подписало дополнительное соглашение к инвестиционному договору и оплатило штраф, однако отказалось от подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

В пункте 6.1 договора указано, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. Пунктом 6.3.1 предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем по решению суда. Также основания для расторжения договора арендодателем содержатся в статье 619 ГК РФ.

Статья 620 ГК РФ предусматривает основания для расторжения судом договора по требованию арендатора, при этом договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения.

Спорный договор аренды не содержит специально согласованных оснований для предъявления арендатором в суд требований о расторжении договора.

Обращаясь со встречным иском, Общество полагает, что договор аренды подлежит расторжению, как в связи с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, так и на основании заключенного договора управления многоквартирным домом от 24.06.2016; а также в связи с проведением кадастрового учета многоквартирного жилого дома после проведенной реконструкции, в связи с чем арендованный земельный участок должен принадлежать будущим собственникам помещений в доме (совпадением должника и кредитора).

Вместе с тем, как следует из пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на какое-либо из помещений, в связи с чем по заявленным основаниям договор не может считаться прекращенным.

Иные основания для признания договора расторгнутым с указанном Обществом даты судом также не усматриваются, в связи с чем встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга задолженность по арендной плате по договору № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 в размере 3 517 659, 07 руб., пени за просрочку платежа в размере 1 247 019, 36 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" в доход федерального бюджта 46 823 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.