Решение от 10 января 2019 г. по делу № А45-13716/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13716/2017
г. Новосибирск
11 января 2019 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Орхан", г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и приведении земельного участка с кадастровым номером 54:35:013610:113 в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем сноса (демонтажа) объектов – здания автомоечного комплекса, контейнеров и двух металлических гаражей,

с участием представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 21.12.2018, удостоверение,

от ответчика – не явился, извещен,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Орхан" (далее – ответчик) с требованиями о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и приведении земельного участка с кадастровым номером 54:35:013610:113 в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем сноса (демонтажа) объектов – здания автомоечного комплекса, контейнеров и двух металлических гаражей.

Ответчик отзыва на исковое заявление не представил, представителя в судебное заседание не направил, возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие не заявлял, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, против рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика не возражала. Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Согласно доводам истца, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.02.2014 № 117548р (далее – договор аренды, договор), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:013610:113 площадью 1215 кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Волочаевская. Использование земельного участка ответчиком не по целевому назначению послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 18.02.2014 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 117548р, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:013610:113, расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска, площадью 1215 кв.м., для строительства столовой по ул. Волочаевской.

Срок действия договора определен сторонами с 18.02.2014 по 18.02.2017 (п. 1.4 договора), ввиду пользования арендатором земельным участком после истечения указанного срока возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.

03.03.2017 в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 54:35:013610:113, площадью 1215 кв.м., с разрешенным использованием: столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, кафетерии, выявлено нарушение в использовании указанного земельного участка не по целевому назначению, а именно: на земельном участке в предоставленных границах имеется объект – здание (автомоечный комплекс «LUX AUTO») и в нескольких метрах от здания находятся контейнер и два металлических гаража, что подтверждается актом обследования № А-8 (л.д. 22-26 т. 1). Автомоечный комплекс размещен на земельном участке без надлежащим образом оформленных документов.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 10.03.2017 № 31/23-1307 с предложением устранить нарушение подп. 1 п. 4.2. договора в срок до 10.04.2017 путем приведения земельного участка в соответствие с условиями договора.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены, что подтверждается актом обследования № А-17 от 26.04.2017.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Положениями ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В силу подп. 2 п. 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на него подлежит восстановлению.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В силу п. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1.3 договора земельный участок передается арендатору для строительства столовой по ул. Волочаевской.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.11.2013 № 54/201/13-360939 разрешенное использование арендованного земельного участка – столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, кафетерии. Аналогичное разрешенное использование указано также в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.04.2017 № 54/001/095/2017-4720. Следовательно, арендованный земельный участок предназначен для размещения на нем объектов общественного питания.

Арендатор обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным пользованием (п. 4.2 договора).

Арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 4.1 договора).

Судом установлено, что спорный земельный участок ответчиком не использовался по назначению, указанному в договоре аренды. Согласно актам обследования земельного участка от 03.03.2017, от 26.04.2017, от 09.01.2019 на данном земельном участке расположено здание автомоечного комплекса «LUX AUTO» и в нескольких метрах от здания находятся контейнер и два металлических гаража.

Действия ответчика по возведению на земельном участке с кадастровым номером 54:35:013610:113, предоставленном в аренду для строительства столовой, здания автомойки не соответствуют статьям 26, 42 Земельного кодекса РФ, а также нарушают права истца как распорядителя земли, государственная собственность на которую не разграничена.

Документальных доказательств, подтверждающих, что на спорном участке проводились работы по строительству объекта, предусмотренного договором, в материалы дела не представлено.

Факт нецелевого использования земельного участка подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Ответчик, возражая против иска, указал на то, что в настоящее время нарушения устранены, возведенный объект представляет собой здание кафе, который планируется использовать по назначению. В материалы дела ответчиком представлены заключение, технический паспорт, проект.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как отмечено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.10.2018 по делу № А45-30349/2017 ответчику ООО «Орхан» отказано в удовлетворении требования о признании за ним права собственности на самовольно возведенный объект – нежилое здание кафе Литера А, инвентарный номер 35:13119 общей площадью 230,9 кв.м., расположенное в <...>. Решение суда вступило в законную силу.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

Так, указанным судебным актом установлены следующие обстоятельства.

При строительстве спорного строения ООО «Орхан» нарушены границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:013610:113, так часть объекта недвижимости расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:013610:23, находящегося в собственности Российской Федерации и постоянном (бессрочном) пользовании у Федерального бюджетного учреждения «Следственный изолятор № 1 Главного управления Федеральной службы исполнения наказаний по Новосибирской области». Анализируя представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец не обладает вещным правом на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:013610:113 и 54:35:013610:113; правоотношение аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:013610:113, выделенный 1-м ответчиком для строительства столовой прекращено в феврале 2017 года, и арендодатель не выразил волю на продление аренды для строительства; земельный участок, выделенный муниципалитетом под строительство столовой, использовался ООО «Орхан» не по целевому назначению, так как вместо столовой (кафе) возведен автомоечный комплекс «LUX AUTO».

Таким образом, требование истца о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и приведении земельного участка с кадастровым номером 54:35:013610:113 в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем сноса (демонтажа) объектов – здания автомоечного комплекса, контейнеров и двух металлических гаражей подлежит удовлетворению.

По правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Орхан", г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет привести земельный участок с кадастровым номером 54:35:013610:113 в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем сноса (демонтажа) объектов – здания автомоечного комплекса «LUX AUTO», контейнера и двух металлических гаражей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орхан", г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко