Решение от 16 сентября 2019 г. по делу № А04-3530/2019

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-3530/2019
г. Благовещенск
16 сентября 2019 года
10 сентября 2019 года

Дата оглашения резолютивной части решения

16 сентября 2019 года

Дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд в составе судьи: Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

Рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Учреждения Комитета по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «БУРЕЯГЭССТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 о взыскании 167 470,89 руб. и расторжении договора аренды,

третье лицо: ФИО3.

04.09.2019 в судебном заседании объявлен перерыв до 11.00 час. 10.09.2019

в судебное заседание явились до перерыва:

от заявителя: ФИО4 по доверенности от 15.01.2019, паспорт.

от ответчика: не явился, извещен.

третье лицо: не явился, извещен.

в судебное заседание явились после перерыва:

стороны не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

Учреждение Комитет по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области обратилось в суд с заявлением к акционерному обществу «БУРЕЯГЭССТРОЙ» с требованиями:

1. Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БУРЕЯГЭССТРОЙ" задолженность по арендной плате по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 01.01.2019 года по 31.03.2019 год, в сумме 165 828,48 руб.

2. Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БУРЕЯГЭССТРОЙ" сумму пени за просрочку внесения арендной платы по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 06.02.2019 года по 31.03.2019 года в размере 1 642,41 руб.

3. Расторгнуть договор № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка.

Определением суда от 28.05.2019 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ). Лицам, участвующим в деле, предложено представить дополнительные документы, необходимые для правильного рассмотрения настоящего спора.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства судом установлено, что на общедоступном ресурсе https://bankrot.fedresurs.ru имеются сведения о том, что объекты недвижимости для которых предоставлялся земельный участок приобретены ФИО3.

Суд, рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ, а именно: рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Определением суда от 24.07.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание на 14.08.2019. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО3.

Заявитель представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил:

1. Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БУРЕЯГЭССТРОЙ" задолженность по арендной плате по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 01.01.2019 года по 31.03.2019 год, в сумме 189 704,01 руб.

2. Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БУРЕЯГЭССТРОЙ" сумму пени за просрочку внесения арендной платы по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 06.02.2019 года по 31.03.2019 года в размере 1 878,03 руб.

3. Расторгнуть договор № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка.

Указал, что уточнение исковых требований произведено в связи с тем, что в исковом заявлении допущена техническая ошибка в части размера арендной платы в месяц.

Согласно уведомлению от 10.02.2014 года № 05-19/133 арендная плата по договору с 01.01.2014 года в месяц составляет 63 234,67 руб.

Ответчик в предварительное и судебное заседание не явился, о времени и месте их проведения извещался судом надлежащим образом. Письменный отзыв по делу не представил.

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица в предварительном судебном заседании поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве. Указал, что поскольку доказательств государственной регистрации договора аренды с момента, когда он считался заключенным на неопределенный срок до направления ответчику уведомлений о внесении изменений в данный договор относительно размера арендной платы, а также подачи искового заявления, рассмотрения настоящего спора в материалы дела не представлено, следует прийти к выводу о незаключенности договора аренды на неопределенный срок, незаключенности договора в части размера арендной платы, следовательно и об отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных истцом.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области (арендодатель) и акционерным обществом «БУРЕЯГЭССТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.04.2010 № 53м.

По условиям договора арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:04:010471:36, общей площадью 59728,0 кв. м., находящийся по адресу: <...>, для производственной базы.

Срок аренды установлен п. 2.1 Договора аренды с 19.04.2010 по 18.03.2011.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды, расчеты по арендной платы производятся арендатором ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца следующего за отчетным, за декабрь арендатор обязан вносить плату до 20 декабря текущего года.

В пункте 5.2. договора указано, что за каждые сутки просрочки платежа арендатор оплачивает пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ России на день просрочки платежа от неуплаченной суммы.

Арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права на участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды, передать участок в субаренду (4.3.2 договора).

По окончании действия договора возвратить участок арендодателю в надлежащем, не хуже первоначального, состоянии. Обязательство по возврату участка арендатором считается исполненным с момента подписания арендодателем передаточного акта. После прекращения договора, а также при его досрочном расторжении стоимость произведенных арендатором за счет собственных средств, в том числе и с согласия арендодателя, улучшений участка, не отделимых без вреда для участка, арендодателем не возмещается (п. 4.4.12. договора).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п 2.1. настоящего договора, и земельный участок не передан арендодателю по акту приема-передачи, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данном случае, при условии отсутствия изменений в законодательном порядке ставок, а также порядка определения величины арендной платы, ежемесячная арендная плата будет равна 55276,16 рублей (п. 6.5 договора).

Согласно уведомлению от 10.02.2014 года № 05-19/133 арендная плата по договору с 01.01.2014 составила 63 234,67 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.6. договора размер арендной плата может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения в законодательном порядке определения величины арендной платы, путем направления арендатору письменного уведомления с обоснованием расчета арендной платы.

Пунктом 4.2.6. договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении арендной платы не позднее 60 дней после вступления местного нормативного акта в силу.

Постановлением губернатора Амурской области от 05.11.2013 года № 537 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области.

Согласно произведенному расчету задолженности по арендной плате по договору от 19.04.2010 № 53м сумма основного долга за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 составила 189 704,01 руб., сумма пени за просрочку внесения арендной платы по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 06.02.2019 года по 31.03.2019 составила 1 878,03 руб.

Комитетом в адрес АО «Буреягэсстрой» и конкурсного управляющего АО «Буреягэсстрой» 08.04.2019 была направлена претензия № 03-33/550, в которой истец требовал от АО «Буреягэсстрой» в срок до 30.04.2019 погасить задолженность по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 № 53м за период с 01.01.2019 по 31.03.2019, в том числе уплатить пени за период с 06.02.2019 по 08.04.2019, в случае неполучения задолженности до 30.04.2019 комитет будет вынужден обратиться в суд за взысканием задолженности и расторжении договора аренды.

В связи с тем, что задолженность ответчиком не уплачена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив изложенные обстоятельства, материалы дела, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению в части взыскания денежных средств по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора, в том числе, срок действия договора, определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно материалам дела, договор аренды земельного участка от 19.04.2010 № 53м заключен на 11 месяцев с 19.04.2010 по 18.03.2011, то есть, на срок менее года, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации.

В пункте 6.5 договора предусмотрено, что, в случае арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п 2.1. настоящего договора, и земельный участок не передан арендодателю по акту приема-передачи, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, судом установлено, что с 19.03.2011 договор аренды был продлен на неопределенный срок.

При этом факт продления срока договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ не порождает обязанности сторон по государственной регистрации самого договора, так как новый период времени не изменяет срока действия договора и не включается в срок аренды, определяемый для целей государственной регистрации.

В соответствии со статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы предусмотрены пунктом 3.2 договора, согласно которому расчеты по арендной платы производятся арендатором ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца следующего за отчетным, за декабрь арендатор обязан вносить плату до 20 декабря текущего года.

Согласно уточненному расчету арендной платы, за аренду земельного участка общество за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 должно уплатить 189 704,01 рублей, из расчета 63 234,67 рублей за каждый месяц.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен и признан верным, не нарушающим прав ответчика.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 в размере 189 704,01 рублей либо доказательств возврата земельного участка до 01.01.2019 с учетом положений п. 4.4.12 договора, ответчик суду не представил.

Истцом ответчику направлялась претензия от 08.04.2019 № 03-33/550, которой предложено оплатить имеющуюся задолженность, в случае неполучения оплаты комитет будет вынужден обратиться в суд за взысканием задолженности и расторжении договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

По делу А04-3531/2016 определением от 16.08.2016 (резолютивная часть от 10.08.2016) были признаны обоснованными требования АО «Альфа-Банк», в отношении акционерного общества «Буреягэсстрой» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 07.12.2016 (резолютивная часть) АО «Буреягэсстрой» признано несостоятельным (банкротом) в отношении акционерного общества «Буреягэсстрой» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – конкурсное производство.

Определением от 03.06.2019 срок конкурсного производства в отношении акционерного общества «Буреягэсстрой» продлен до 02.12.2019.

С учетом изложенного, требование о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 № 53м за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 в размере 189704,01 рублей является требованием о взыскании текущих платежей.

При таких обстоятельствах, суд, счел требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 в размере 189704,01 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению, на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени, начисленной за период с 06.02.2019 по 31.03.2019 в сумме 1878,03 рублей, суд установил следующие обстоятельства.

Как предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Поскольку судом установлена просрочка в исполнении ответчиком обязательств по договору в части уплаты арендных платежей, постольку суд, проверив расчет пени за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ России на день просрочки платежа от неуплаченной суммы за период с 06.02.2019 по 31.03.2019 в сумме 1878,03 рублей, признает его не ущемляющим прав ответчика.

Доказательства оплаты пени, как и возражений, относительно произведенного истцом расчета, ответчиком суду не представлены.

На основании части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании вышеизложенного с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 № 53м за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 в сумме 189704,01 рублей, пени за период с 06.02.2019 по 31.03.2019 в сумме 1878,03 рублей, всего 191 582,04 рублей.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 19.04.2010 № 53м, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 19.12.2018 объекты недвижимого имущества принадлежащего Акционерному обществу «Буреягэсстрой» на праве собственности, на арендованном земельном участке: здание АБК, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 4 290,9 кв.м., литер А1, кад. №28:04:010439:117; Здание главного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11 002,8 кв.м., литер А2, кад. №28:04:010471:86; Здание вспомогательного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 7 644,8 кв.м., литер А3, кад. №28:04:010471:82; Здание РММ, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2 316 кв.м., литер А4, кад. №28:04:010471:72; Здание компрессорной, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 206,2 кв.м., литер А5, кад. №28:04:00471:76; Канализационная станция, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 18,4 кв.м., литер А7, кад. №28:04:010471:77; Пилорама под металлическим навесом, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 504 кв.м., литер А9, кад. №28:04:010471:84; Здание лакокрасочных материалов, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 318,2 кв.м., литер А10, кад. №28:04:010471:65; Здание склада материалов, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 704 кв.м., литер А11, кад. №28:04:010471:66; Разгрузочная эстакада, назначение: сооружение, общая площадь 300 кв.м., литер I, кад. №28:04:010471:64; Подкрановый путь, назначение: сооружение, общая площадь 609 кв.м., литер II, кад. №28:04:010471:81; Кабельная линия ЛЭП 6 кв., назначение: нежилое, протяженность 0,48 км., литер Е1, кад. №28:04:010471:70; Сети теплоснабжения внешние, назначение: сооружение, протяженность 273,8 пог. м., литер Т, кад. №28:04:010471:78; Водопроводные сети промплощадки, назначение: сооружение, протяженность 630 пог. м., литер В, кад. №28:04:010471:72, расположенные по адресу: <...>, переданы обществом в собственность ФИО3 Право собственности ФИО3 на указанные объекты зарегистрировано 02.07.2019 (отметка о регистрации права).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

По условиям договора арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:04:010471:36, общей площадью 59728,0 кв. м., находящийся по адресу: <...>, для производственной базы.

Поскольку основанием для предоставления земельного участка в аренду являлось использования для производственной базы, объекты производственной базы были приобретены ФИО3, с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке (т.е. с 02.07.2019), к нему перешли и права арендатора, а обязательства общества как арендатора, прекратились.

Определениями от 24.07.2019, 14.08.2019 суд предлагал истцу представить согласие на замену ответчика или привлечение соответчика, истец не представил указанное согласие.

В соответствии со статьёй 47 АПК РФ, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Поскольку права арендатора перешли к ФИО3, а права арендатора АО «Буреягэсстрой» прекратились, основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды суд не усматривает.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований заявителя о расторжении договора аренды земельного участка № 53м от 19.04.2010 - надлежит отказать.

Государственная пошлина по иску в силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6 747 рублей.

Поскольку истец от уплаты пошлины освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ), согласно статье 110 АПК РФ она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6747 рублей.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Взыскать с акционерного общества «БУРЕЯГЭССТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Учреждения Комитета по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 01.01.2019 года по 31.03.2019 год, в сумме 189 704 рубля 01 копейку, пени за просрочку внесения арендной платы по договору № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка за период с 06.02.2019 года по 31.03.2019 года в размере 1 878 рублей 03 копейки, всего 191 582 рубля 04 копейки, в доход федерального бюджета государственную пошлину 6 747 рублей.

В удовлетворении требования о расторжении договор № 53м от 19.04.2010 года аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский