Решение от 13 сентября 2020 г. по делу № А82-1288/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1288/2017
г. Ярославль
13 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 13.08.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.юА.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1078224.92 руб.

при участии:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО1 –паспорт, ФИО2 – по дов. от 30.08.2018,

от третьих лиц – не явились,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» обратилось в арбитражный суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – предприниматель) о взыскании 678 977,96 руб., в том числе 294 399,91 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2006 № 19400-о за период с 04.06.2010г. по 30.09.2016г., 384 578,05 руб. пени за период с 10.07.2010г. по 03.10.2016 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров», департамент градостроительства мэрии города Ярославля.

Определением суда от 23.05.2018 принято уточнение иска, в котором истец просит взыскать с ответчика 339780,72 руб. – долга за период с 04.06.2010 по 30.09.2016, 634584,13 руб. – пени за период с 10.07.2010 по 08.06.2018.

Определением суда от 25.07.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А82-12515/2015.

Определением суда от 21.10.2019 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 10.12.2019 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 270246,64 руб. – долга по арендной плате за период с 04.06.2010 по 30.09.2016, 807978,28 руб. – пени за период с 10.07.2010 по 28.08.2019.

Суд откладывал рассмотрение дела в целях мирного урегулирования спора. Такое урегулирование не состоялось.

Истец в ходатайстве требования поддержал.

Ответчик возражал против иска по доводам отзыва и дополнительных пояснений, заявил о применении срока исковой давности, просил уменьшить сумму пени по ст.333 ГК РФ, представил документы в обоснование ходатайства.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены судом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в отсутствие истца и третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2019 по делу № А82-12515/2015 по иску МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" к ООО "РОЗА ВЕТРОВ" с привлечением третьих лиц и в том числе ФИО1, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.11.2006г. №19400-о установлены следующие обстоятельства.

13 ноября 2006г. между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Роза ветров» (арендатор) заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №19400-о, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 3549 кв.м. с кадастровым номером 76:23:061705:0065, расположенный: по проспекту Фрунзе, 45 в Фрунзенском районе г.Ярославля, кадастровый квартал №061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина.

Срок действия договора аренды установлен с 16 октября 2006г. по 15 октября 2009г.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора аренды, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата.

Согласно пункту 3.3. договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

28 сентября 2009г. между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области и ООО «Роза ветров» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды №19400-о, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1., 3.4., 3.5. договора; срок действия договора продлен до 14 октября 2012г.

26 февраля 2010г. Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

В материалы дела № А82-12515/2015 представлено Соглашение о расторжении договора №19400-о от 02.10.2012г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО «Роза ветров», согласно которому в связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU76301000-013-2010 от 26.02.2010г.) стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 27.02.2010г., а также представлен акт приема-передачи земельного участка 27.02.2010г. Департаменту, подписанный сторонами, с приложением печатей. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что подписанные арендатором соглашение о расторжении и акт приема-передачи не были возвращены Обществом «Роза ветров» арендодателю, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Роза ветров» 17.05.2011г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:010101:181774 площадью 558,5 кв.м., в том числе: помещения №№1, 4-7, 14-19, 27-37 (подвал), №№1-4 (1-ый этаж), №№1, 13-15, 19- 21,54,57,58 (2 этаж), №№1,2 (выход на крышу).

При этом на те же помещения, за исключением помещений 2 этажа №№14,54,58 и помещений подвала №№4,18 общей площадью 19,9 кв.м., зарегистрировано право общей долевой собственности на основании решения Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82- 3531/2011 от 25.12.2012г.

Указанным решением суда установлено, что на момент рассмотрения дела в суде зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров» на спорные помещения подвала № 1,4,5,6,7,14,15,16,17,19, помещения 1 этажа №1- 4, помещения 2 этажа № 1,13,14,15,19,20,21, 54, 57 и право собственности ФИО3 на спорные нежилые помещения 1 этажа № 23, 2 этажа № 29, 30 без отражения мест общего пользования. Спорные помещения используются в предпринимательской деятельности ФИО3 (помещение 1 этажа №23, помещения 2 этажа № 29 и 30) и остальные спорные помещения ООО «Роза ветров». Требования истца о выделении в натуре из состава помещений ответчиков мест общего пользования вышеназванных помещений признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем указанные помещения выделены в натуре из состава объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРП за ООО «Роза ветров» и ФИО3, и исключены из состава этих объектов.

При рассмотрении дела № А82-12515/2015 судом установлено, что третьи лица – собственники помещений в здании на основании договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенных с ООО «Роза ветров», ООО СБК «Партнер», на основании выставленных счетов в период 2012 - 2016гг. производили платежи за аренду земельного участка, которые не были перечислены ООО «Роза ветров» в счет оплаты по договору аренды №19400-о.

При рассмотрении указанного дела суд пришел к выводу также о неисполнении ООО «РОЗА ВЕТРОВ» решения Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82-3531/2011 от 25.12.2012 (пункты 2, 4, 6 резолютивной части решения).

Принимая во внимание изложенное, суд при рассмотрении дела № А82-12515/2015 посчитал правомерными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере, пропорциональном площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров», согласно сведениям ЕГРН.

В настоящем деле судом установлено следующее.

Согласно выписке из ЕГРН Индивидуальному предпринимателю ФИО1 с 04.06.2010 принадлежат на праве собственности нежилые помещения №24-33 первого этажа с кадастровым (условным) номером 76:23:010101:181778 площадью 91 кв.м, расположенные по пр. Фрунзе, д. 45.

Полагая, что ответчик с момента приобретения указанных помещений в собственность является стороной (соарендатором) по договору аренды от 13.11.2006 №19400-о, при этом не вносил арендную плату, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. При этом площадь земельного участка, приходящаяся на ответчика (138 кв.м) определена истцом как соотношение площади помещений, принадлежащих ответчику, к общей площади объекта недвижимости и к общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:061705:0065.

Арендная плата за земельный участок ответчиком не внесена, что послужило основанием для обращения муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» в суд с рассматриваемым иском о взыскании арендной платы и пени.

Оценивая материалы дела, доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Из содержания части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:061705:0065, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок 2006 году предоставлен в аренду третьему лицу.

Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

Под строительством в статье 1 Градостроительного кодекса РФ понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 ГК РФ указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости к ответчику перешли и права и обязанности арендатора по договору аренды № 19400-о в соответствующей части.

Поскольку собственником вышеуказанных помещений в объекте недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, в рассматриваемый период является индивидуальный предприниматель Агашина С.А., то именно это лицо является плательщиком за землю.

Арендная плата Агентством рассчитана с применением ставки по постановлению мэрии города Ярославля от 13.03.2013 №516. Расчет произведен по установленной формуле (площадь земельного участка х УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) х Ауви (значение ставки платы за землю) х количество месяцев с учетом дней неполного месяца /12).

Возражая против начислений, ответчик указал, что вносил платежи за пользование землей Обществу «Роза ветров». Суд в деле А82-12515/2015 взыскал с указанного Общества арендные платежи за землю за период с 25.08.2015 по 31.08.2015. По мнению предпринимателя, взыскание с нее в рамках этого дела арендной платы приведет к неосновательному обогащению истца.

Приведенные доводы суд отклоняет.

Во-первых, как указано выше, суд при рассмотрении дела № А82-12515/2015 взыскал с ООО «Роза ветров» арендную плату в размере, пропорциональном площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров», согласно сведениям ЕГРН. Таким образом, площади, занимаемые ИП ФИО1, не вошли в расчет оплачиваемой Обществом «Роза ветров» доли земельного участка. Указанное исключает неосновательное обогащение истца.

Во-вторых, из указанного дела следует, что ООО «Роза ветров» не перечисляло ни от себя, ни от иных собственников помещений денежные средства в оплату аренды земли.

Таким образом, собственники помещений должны были проявить осмотрительность и проверить фактическое исполнение Обществом функций по перечислению арендных платежей арендодателю.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у ответчика подтверждены материалами дела, обратного суду не представлено, в связи с чем требование истца обоснованно.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Начисление пени произведено в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора (п.5.1), в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени.

Вместе с тем ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании долга и пени в части периода – ранее 31.01.2014.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Суд по заявлению ответчика применяет положения о пропуске срока исковой давности в отношении долга и пени за период до 31.01.2014.

Согласно справочному расчету истца учетом исковой давности сумма долга по арендной плате составляет 161898,40 руб., сумма долга по пени составляет – 393501,67 руб.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении суммы пени, оценив приведенные в обоснование доводы, документы и контррасчет, суд отказывает в удовлетворении ходатайства в связи со следующим.

Суд исходит из того, что правовых оснований для уменьшения размера неустойки, предъявленного ко взысканию, в рассматриваемой правовой ситуации не имеется.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, приведенных Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление ВС РФ №7) следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, п. 77 Постановления ВС РФ №7).

Арендная плата является регулируемой и рассчитывается Агентством по установленной формуле расчета.

Ставка пени в размере 0,15% за каждый день просрочки платежа применяется по всем аналогичным договорам. Указанный размер неустойки также утвержден постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п, в связи с изложенным доводы ответчика о высокой ставке пени судом отклоняются.

Наличие судебных споров по размеру долей земельного участка не препятствовали ответчику вносить арендную плату истцу по своему расчету, тем более, что ответчик обращался к арендодателю 05.12.2016 за заключением договора аренды, что следует из представленного ответчиком 21.03.2017 суду заявления. Кроме того, собственникам помещений в здании было известно о наличии долгов по оплате за пользование землей из дела №А82-12515/2015, возбужденного в 2015 году в отношении ООО «Роза ветров», с привлечением собственников помещений третьими лицами. ФИО1 была привлечена в указанное дело третьим лицом. А также производство по настоящему делу возбуждено в отношении ответчика 03.02.2017 по иску от 31.01.2017.

В рассматриваемом случае у предпринимателя имеется длительная неоплата – с даты приобретения помещений (с 2010 года), которая повлекла заявленную сумму долга и неустойки.

Финансовые затруднения и большая кредитная нагрузка не являются обстоятельствами для снижения пени (п. 73 Постановления ВС РФ №7).

В связи с изложенным правовых оснований для снижения начисленных пени не имеется.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 161898,40 руб. – долга по арендной плате за период с 31.01.2014 по 30.09.2016, 393501,67 руб. – пени за период с 31.01.2014 по 28.08.2019.

Иск подлежит частичному удовлетворению.

В остальной сумме иска судом отказано по заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 555400, 07 руб., в том числе 161898,40 руб. – долга по арендной плате, 393501,67 руб. - пени.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 12250 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.