Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А43-264/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-264/2024

Нижний Новгород 05 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2024. Полный текст решения изготовлен 05.06.2024.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-5) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перешеиной А.А. с участием представителей от истца: ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.06.2023)

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Импульс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Импульс» (далее – ООО «Импульс») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее – ООО «Торгсервис 52») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 13.04.2020 № 13-04/20.

Исковые требования основаны на статьях 451, 452, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что передача ответчику в аренду для организации торговли товарами нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0050019:347 (объект найма), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050019:2, не соответствует видам разрешенного использования этого участка, указанным в градостроительном плане от 26.09.2023, что данное обстоятельство является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, что арендатор уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора.

Суд удовлетворил ходатайство ответчика об участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, а также указал на ничтожность договора аренды от 13.04.2020 № 13-04/20 со ссылкой на статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ответчика иск не признал; указал, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.11.2023 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050019:2 с момента заключения договора аренды от 13.04.2020 не изменился, что Правила землепользования и застройки, изменившие границы территориальных зон, утверждены приказом Департамента градостроительной

деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22, что статья 36 (части 8 и 9) Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает использование земельного участка в прежних целях без установления сроков приведения в соответствие с градостроительными регламентами; ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Нижегородской области (с учетом уточнения в ходе судебного заседания) и об отложении судебного заседания.

Суд рассмотрел и отклонил ходатайства ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Институт третьих лиц позволяет в едином судебном разбирательстве осуществлять защиту прав и законных интересов участников разных, но вместе с тем связанных между собой правоотношений. Целью участия третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора является предотвращение неблагоприятных последствий для них в будущем, а их интерес в деле носит как процессуальный, так и материально-правовой характер. После разрешения дела судом у третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, могут возникнуть, измениться или прекратиться материально-правовые отношения с одной из сторон.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, может вступить в дело еще и в случае, если этот судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Вместе с тем, заявителем не представлено убедительных доказательств того, что в результате рассмотрения данного дела, с учетом заявленного предмета, оснований и субъектного состава участников спора, решение может повлиять на права и обязанности указанного третьего лица.

Уважительные причины для отложения судебного разбирательства ответчиком не приведены и судом не найдены с учетом предмета спора и наличием в материалах дела достаточного количества доказательств.

Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, с 06.02.2020 ООО «Импульс» является собственником земельного участка общей площадью 11 853 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0050019:2, вид разрешенного использования "под продовольственную базу", расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Лейтенанта Шмидта, дом 1а, а также находящегося на нем нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0050019:347.

ООО «Импульс» (арендодатель) и ООО «Торгсервис 52» (арендатор) заключили договор аренды от 13.04.2020 названного нежилого здания для организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, сроком на семь.

Согласно пункту 4.1 договора, изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

В соответствии с пунктом 4.4 договора, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при неиспользовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора;

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Арендодатель получил градостроительный план земельного участка от 26.09.2023 № РФ-52-2-01-0-00-2023-Б415-0 (арх.номер 406-05-01-06-1450/23), согласно которому основными видами разрешенного использования вышеуказанного земельного участка являются (в рамках территориальной зоны П*ТЖсм):

- размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега);

- размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования в кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств;

- размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов (п.2.2 ГПЗУ).

Условно разрешенные виды использования на территориальную зону П*ТЖсм не распространяются.

Посчитав, что на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050019:2 расположено нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0050019:347, которое в настоящий момент не может быть использовано арендатором в целях организации торговли, арендодатель направил арендатору 20.11.2023 проект соглашения о расторжении договора аренды с 20.12.2023.

Уклонение арендатора от расторжения сделки по соглашению сторон послужило основанием для обращения ООО "Импульс"в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась

бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Для применения данного нормативного положения существенное изменение обстоятельств, позволяющее корректировать условия договора, предполагает собой наличие объективных причин, не зависящих от воли участников соответствующих правоотношений.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пунктах 1 – 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением (их частью) и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники и арендаторы вправе продолжать использование этого участка или объектов капитального строительства по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, пункте 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

В рассмотренном случае предоставление ответчику нежилого здания в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для организации торговли продовольственным и (или)

непродовольственными товарами. К арендатору недвижимости в силу закона перешло право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050019:2 – "под продовольственную базу". Данный вид разрешенного использования значился в публичном реестре и на момент заключения сторонами договора аренды от 13.04.2020.

Изменение территориальной зоны, в которую входит земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050019:2, и градостроительного регламента произошло задолго до заключения сделки.

ООО "Импульс" не представило в материалы дела доказательств того, что нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0050019:347, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050019:2, невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, что его эксплуатация опасна для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, а также того, что в связи с утверждением новых документов территориального планирования существенным образом изменились обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и имеет место совокупность условий, перечисленных в пунктах 1 – 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу поименованных норм права с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд счел, что приведенное ООО "Импульс" обстоятельство, не может служить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора аренды нежилого здания, и заявленное требование не подлежит удовлетворению.

Иных оснований для расторжения договора аренды арендодатель не привел.

Вопреки позиции истца, условий для признания договора аренды от 13.04.2020 № 13-04/20 ничтожной сделкой как не соответствующей статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется, ибо истцом не доказан факт посягательства договора аренды, заключенного в отношении объекта недвижимости, находящегося в частной собственности, на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В установленном законом порядке сделка не оспорена и недействительной не признана.

Кроме того, ООО "Импульс" исполняло названную сделку и принимала исполнение по ней от контрагента на протяжении четырех лет, таким образом, признавало ее и давало основание ООО "Торгсервис 52" полагаться на действительность договора, а потому арендодатель утратил право ссылаться на недействительность договора от 13.04.2020 в силу недобросовестностного и противоречивого поведения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на проигравшую сторону (истца).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск общества с ограниченной ответственностью «Импульс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 13.04.2020 № 13-04/20 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.Н. Назарова