Решение от 14 октября 2022 г. по делу № А73-16380/2021

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16380/2021
г. Хабаровск
14 октября 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 11.10.2022.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309272428800021; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Землеустройство-ДВ» (ОГРН1062721099187, ИНН2721143753, 680000, <...> (1) (13-18, 20, 21, 39-42, 47))

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3

о взыскании 263 672 руб. 60 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4 по доверенности от 04.08.2022;

ответчика – ФИО5 по доверенности от 04.03.2022;

от третьего лица – представитель не явился.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Землеустройство-ДВ» (далее – ООО «Землеустройство-ДВ») о взыскании 343 245 руб. 79 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды № 3 от 16.11.2015 за период февраль 2021 года в размере 74 595 руб. 80 коп., задолженность по оплате потребленной электроэнергии в размере 4 011 руб. 92 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 61 429 руб. 07 коп. за период с января 2018 по февраль 2021 года, убытки в размере 191 209 руб., а также 12 000 руб. судебных расходов на оплату строительной экспертизы. Делу присвоен № А73-5142/2021.

Определением от 09.04.2021 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО3. Определением от 31.05.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 18.10.2021 по делу № А73-5142/2021 на основании статьи 130 АПК РФ в отдельное производство выделены требования о взыскании 191 209 руб. убытков и судебных расходов на оплату услуг специалиста в размере 12 000 руб., делу присвоен номер А73-16380/2021.

Определением от 17.11.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Центрального районного суда г. Хабаровска по иску ФИО3 к ФИО2 о выделе доли в натуре (дело № 2-134/2021). Определением от 27.05.2022 производство по делу № А73-16380/2021 возобновлено.

Определением от 09.08.2022 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уменьшение суммы убытков на стоимость работ по демонтажу шкафа-купе до 189 516 руб. 20 коп.

Определением от 31.08.2022 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято увеличение суммы убытков до 263 672 руб. 60 коп. в связи с представлением нового заключения специалиста об определении размера стоимости восстановительного ремонта по состоянию на 3 квартал 2022 года.

Истец в судебном заседании требования в уточненном размере поддержал. Иск мотивирован возвратом ответчиком арендованного по договору аренды помещения № 3 от 16.11.2015 в ненадлежащем состоянии, в результате чего истцу причинены убытки в виде стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения после его возврата. Размер убытков обоснован заключениями специалистов, в которых определены виды и стоимость работ, которые необходимо провести для восстановления помещения.

Ответчик с иском не согласился по доводам отзыва. В возражениях указал, что с указанными истцом в акте возврата помещения от 08.02.2021 недостатками не согласен, помещение сдано в состоянии с учетом его нормального износа за период нахождения в аренде. Сослался на то, что второй долевой собственник помещения ФИО3 приняла помещение по акту от 08.02.2021 без замечаний. В отношении дефектов, указанных специалистом в заключении, также выразил несогласие, поскольку часть из них не отражена арендодателем в акте от 08.02.2022, недостатки появились после передачи ключей арендодателю.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. В отзыве указано на несогласие с требованиями со ссылкой на то, что обозначенные истцом дефекты возвращенного из аренды помещения очевидно носят эксплуатационный характер, аварийного состояния при принятии помещения не выявлено.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что при сдаче помещения 08.02.2021 арендодателем велась видеозапись, на которой видны в том числе и те недостатки, которые не отражены в акте, но указаны в заключении специалиста от 16.02.2022.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Землеустройство-ДВ» (арендатор) 16.11.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № 3, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование часть функционального нежилого помещения площадью 80,8 кв. м для использования под офисные помещения в соответствии с экспликацией помещений (приложение № 1 к договору), расположенное по адресу: <...> этаж, офис 801.

Срок договора аренды установлен с даты подписания акта приема-передачи по 31.10.2016 (пункт 2.3).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.11.2015. В акте зафиксировано, что помещения находятся в хорошем состоянии и соответствуют санитарным нормам.

Обязанности арендатора указаны в разделе 3 договора.

Так, арендатор обязан своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения (пункт 3.3.4 ); по истечении срока аренды – освободить помещение и передать его по акту сдачи-приемки арендодателю в том же состоянии, в каком помещение было получено в аренду.

Согласно пункту 7.3 при расторжении договора передача арендодателю помещения производится по акту приема-передачи в порядке, установленном разделом 8 договора.

Пунктом 8.1 установлено, что по истечении срока действия договора арендатор обязан принять меры к полному освобождению помещения и возвратить его арендодателю по акту сдачи-приемки в последний день действия договора.

В пункте 8.2 стороны согласовали неотделимые улучшения арендованного имущества.

За утрату имущества или его порчу, а также за причинение ущерба по вине арендатора, он несет имущественную ответственность в размере нанесенного ущерба (пункт 8.4).

Письмом от 29.01.2021 арендатор сообщил об одностороннем расторжении договора, просил согласовать дату и время приемки помещения.

Помещение возвращено арендодателю по акту от 08.02.2021.

В акте приема-передачи от 08.02.2022, подписанного между арендодателем ИП ФИО2 и ООО «Землеустройство-ДВ» в лице представителя ФИО6, отражены замечания к состоянию передаваемого помещения. Указано на необходимость выполнения следующих работ:

- произвести демонтаж шкафа-купе из ДСП по стене, смежной с офисом 802;

- заделать дырки во всех помещениях (отверстия от шурупов), зашпатлевать дырки и произвести окраску стен;

- восстановить пластиковый плинтус под входной дверью и в комнате, установить заглушки,

- заменить сломанные жалюзи в кабинете.

Акт подписан арендатором с указанием на несогласие с замечаниями со ссылкой на передачу помещения с учетом естественного износа.

В ходе рассмотрения спора также установлено, что согласно решению Хабаровского районного суда Хабаровского края от 27.12.2019 по делу № 2-45/2019, апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 05.06.2020 офис № 801, расположенный в <...>, признан совместно нажитым имуществом ФИО2 и ФИО3, за ФИО3 признано право собственности на ? долю помещения, являющегося предметом договора аренды № 3 от 16.11.2015.

Между ФИО3 со стороны арендодателя и ООО «Землеустройство-ДВ» также подписан акт возврата помещений от 08.02.2021. В акте отражено, что состояние помещения соответствует нормальной степени износа, видимых дефектов не обнаружено. Электропроводка в исправном состоянии. Механические запирающие устройства окон и дверей находятся в исправном состоянии. Помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии. Замечаний по состоянию помещения, в том числе по отделке стен, состоянию напольного покрытия, плинтусов, жалюзи не имеется. По просьбе собственника арендатор оставляет шкаф-купе, при этом право собственности на указанный шкаф переходит к ФИО3 без доплаты.

ИП ФИО2 с целью определения стоимости восстановительного ремонта помещений, возвращенных ООО «Землекстрйство-ДВ» из аренды, инициировал проведение экспертизы, которая проведена ООО «Бизнес аудит оценка» на основании договора оказания услуг № 1-09/2021 от 15.02.2021.

По результатам осмотра специалистом офисных помещений № 801, расположенных по ул. Московской, 7 в г. Хабаровске, проведенным в присутствии ИП ФИО2 и представителя ООО «Землеустройство-ДВ», составлено заключение № 1-09/2021 от 19.02.2021.

В заключении отражены выявленные при осмотре дефекты, установлены виды работ, необходимых для их устранения, а также определена стоимость восстановительного ремонта, которая составила 191 209 руб.

При этом специалистом указано на необходимость осуществления следующего вида работ:

- окраска стен и заделки отверстий от крепежных элементов,

- смена стальной входной двери,

- смена откосов из ГВЛ и их выравнивание шпаклевочными составами и окраска,

- смена наличников по межкомнатным дверям (без учета их стоимости),

- смена дверных блоков (без учета их стоимости),

- расчистка элементов двери, их грунтовка, лаковое покрытие,

- смена пластикового плинтуса на полу,

- смена ламината,

- демонтаж шкафа-купе.

Стоимость оказанных по договору № 1-09/2021 от 15.02.2021 услуг составила 12 000 руб., оплачено истцом по платежному поручению № 71 от 19.02.2021.

Заключением специалиста ООО «Бизнес аудит оценка» № 1-21/2022 от 25.08.2022 произведен перерасчет стоимости восстановительного ремонта, рассчитанной в заключении № 1-09/2021 от 19.02.2021 по текущему уровню цен на 3 квартал 2022 года.

В соответствии с данным заключением суммарная стоимость восстановительного ремонта спорных офисных помещений по состоянию на 3 квартал 2022 года определена в размере 267 259 руб., из них (отдельно по видам работ):

- стены - 59 813 руб.,

- входная дверь – 41 323 руб., ремонт откосов- 594 руб., окраска откосов – 445 руб.,

- межкомнатные двери дверные блоки – 14 494 руб., отделка – 17 626 руб.– 594 руб.,

- полы – 130 034 руб.,

- шкаф – 2 930 руб.

Ссылаясь на то, что ответчик возвратил арендованные помещения в неудовлетворительном состоянии, истец обратился в суд с иском о взыскании убытков в виде расходов на восстановительный ремонт, уточненный размер которых составил 263 672 руб. 60 коп.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказа от исполнения обязательства недопустим.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК Ф).

Договором аренды в пункте 3.3.4 также установлена обязанность арендатора своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт арендованных помещений.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором в пункте 3.3.7 определено, что арендатор по истечении срока аренды обязан передать помещение по акту в том же состоянии, в каком помещение было получено в аренду.

При передаче помещений арендатору в акте от 16.11.2015 стороны зафиксировали, что помещения находятся в хорошем состоянии.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, для применения которой по правилам статей 15, 393 ГК РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно доказать совокупность следующих условий: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также наличие и размер убытков.

Актом приема-передачи от 08.02.2021, подписанным между ИП ФИО2 и ООО «Землеустройство-ДВ», зафиксированы замечания арендодателя к состоянию возвращаемого помещения. Указано на необходимость демонтажа шкафа-купе, заделать дырки в стенах, произвести их окраску, восстановить пластиковый плинтус, заменить сломанные жалюзи.

В акте приема-передачи от 08.02.2021, подписанном между ФИО3 и ООО «Землеустройство-ДВ», указано на возврат арендатором помещений в состоянии, соответсвующими нормальной степени износа.

При оценке состояния возвращаемого имущества суд исходит из акта, подписанного со стороны арендодателя ИП ФИО2, поскольку, во-первых, ФИО3 не присутствовала при передаче помещений в 2015 году в аренду, поэтому не может достоверно оценить первоначальное его состояние, во-вторых, на момент рассмотрения настоящего спора в соответствии с решением Центрального районного суда г. Хабаровска по делу № 2-134/2021 от 15.12.2021, вступившего в законную силу 14.02.2022, право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на спорные помещения прекращено с выделением этих помещений в собственность ФИО2

Возражения ответчика, основанные на том, что указанные арендодателем в акте от 08.02.2021 недостатки не подлежат устранению за счет арендатора, поскольку являются результатом естественного износа, судом отклонены как несостоятельные, так как условиями договора определено, что помещение подлежит возврату в том же состоянии, в котором было получено в аренду.

В этой связи суд пришел к выводу о правомерности требований о взыскании убытков в размере стоимости работ, отраженных в акте от 08.02.2021, именно: работ по окраске стен, заделке отверстий на стенах от крепежных элементов, замене плинтуса.

Согласно уточненным требованиям истец исключил из расчета убытков стоимость отраженных акте от 08.02.2021 работ по демонтажу шкафа-купе в связи с тем, что на момент рассмотрения спора эти работы выполнены.

В отношении оставшихся работ, которые не отражены в акте от 08.02.2021, но обозначены в заключении специалиста № 1-09/2021 от 19.02.2021, суд пришел к следующему.

Возражая против данных требований, ответчик указал на то, что они не зафиксированы в акте от 08.02.2021, при этом не носят скрытый характер, выявлены после того, как арендодателю возвращены ключи.

Работы по замене ламината, входной двери, смене наличников, дверных блоков межкомнатных дверей, действительно, не отражены в акте от 08.02.2021. Недостатки в отношении полов и дверей, указанные в заключении специалиста, не относятся к скрытым дефектам и могли быть установлены при простом визуальном осмотре.

Вместе с тем, на представленной в материалы дела видеозаписи процесса возврата помещений четко видно, что на момент сдачи помещений имели место указанные экспертом повреждения напольного покрытия в виде повсеместных истертостей, пятен, полос черного и серого цвета, отверстий от крепежных элементов. Следовательно, данные недостатки могли возникнуть только в результате использования арендатором помещений в период аренды. Выявленные специалистом и зафиксированные на видеозаписи явные значительные недостатки напольного покрытия не могут соответствовать состоянию, зафиксированному в акте передачи помещений в аренду от 16.11.2015 как хорошее.

При этом судом принято во внимание, что срок аренды составил более 5 лет, доказательств того, что арендатор проводил текущий ремонт, как это предусмотрено пунктом 3.3.4 договора аренды, не представлено. Следовательно, убытки в размере стоимости ремонтных работ по замене ламината также признаны судом обоснованными.

Убытки в размере стоимости работ по замене входной двери, а также частичному ремонту межкомнатных дверей суд счел необоснованными.

Данные недостатки не зафиксированы в акте от 08.02.2021 и не видны на видеозаписи процесса осмотра помещений при их возврате.

В заключении специалиста в отношении входной зафиксирован её перекос, полотно заходит в притвор с приложением значительных усилий. Данные дефекты не находятся в прямой причинно-следственной связи с какими-либо действиями арендатора, либо с самим использованием помещений, не исключают возможность использования помещения. Указание на наличие понизу дверных полотен, наличников межкомнатных дверей потемнений древесины и отслоение лакового покрытия также не свидетельствует о том, что эти недостатки появились по вине арендатора, не могут быть сопоставлены с состоянием арендованного помещения, отраженного в акте от 16.11.2015 как хорошее.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что удовлетворению подлежат требования в размере 189 847 руб. (59 813 руб. стены, + 130 034 руб. полы), в остальной части следует отказать.

Государственная пошлина на основании статьи 110 АПК РФ относится на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворённых требований исходя из уточненной суммы иска. При этом госпошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку при выделении требований в отдельное производство вся уплаченная истцом госпошлина отнесена в дело № А73-5142/2021

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Землеустройство-ДВ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 189 847 руб. убытков, в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Землеустройство-ДВ» в доход федерального бюджета 5 957 руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 2 316 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подаётся через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина