Решение от 20 июня 2021 г. по делу № А46-17577/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная,51,г.Омск,644024,тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05,http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17577/2020
20 июня 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>, дело по исковому заявлению акционерного общества «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3607, в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Завод сборного железобетона №6» (далее - АО «ЗСЖБ № 6», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3607 по состоянию на 01.11.2017 для целей исчисления арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:3607 по договору № Д-С-13-147 в период с 01.01.2018 по 31.12.2018.

Определением Арбитражного суда Омской области от 26.01.2021 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы, на разрешение которой поставлен вопрос относительно рыночной стоимости земельного участка. В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Истец, реализуя право, предоставленное статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило заявленные требования с учетом заключений эксперта сделанных в ходе судебной экспертизе. Уточнения судом приняты.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения заявления, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

АО «ЗСЖБ № 6» принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:3607 (далее - земельный участок) на основании договора аренды от 05.04.2017 № Д-С-13-147.

АО «ЗСЖБ № 6» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой оценки при Управлении Росреестра по Омской области (далее - Комиссия), уполномоченную на установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом на рассмотрение Комиссии был представлен соответствующий отчет оценщика. На основании положительного решения Комиссии в ЕГРН были внесены и являются актуальными в настоящее время сведения о кадастровой стоимости (установленной в размере рыночной) земельного участка, которая составляет 19 468 000,00 рублей.

Письмом от 13.08.2018 Департамент уведомил АО «ЗСЖБ № 6» об изменении годового размера арендной платы за 2018 год за земельный участок.

Из указанного письма следует, что в связи с изменениями, вносимыми в постановление Правительства Омской области № 108-п от 29.04.2015, годовой размер арендной платы рассчитывается с учетом положений постановления Правительства Омской области № 162-п от 31.05.2017, как произведение рыночной стоимости земельного- участка и коэффициента в зависимости от разрешенного использования земельного участка.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка Департамент имущественных отношений произвел оценку, по итогам которой определил размер рыночной стоимости - 45 858 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете от 29.05.2018 по состоянию на 01.11.2017.

Истец не согласился с используемой Департаментом величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке земельного участка, ввиду того, что рыночная стоимость, определенная Департаментом, практически в 2,5 раза превышает стоимость, содержащуюся в ЕГРН, являвшуюся предметом рассмотрения Комиссии.

Считая, что сведения в отчете об оценке не соответствуют действительности, выводы эксперта не достоверны и отчет нельзя использовать при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. указанные обстоятельства влекут нарушение прав АО «ЗСЖБ № 6» как правообладателя земельного участка, арендатор обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» споры об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости относятся к категории споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и подведомственны судам общей юрисдикции.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Однако в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 (ответ на вопрос 4 в разделе «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике») указано, что требования, связанные с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости не являются.

К таким требованиям, в частности, относятся требования об оспаривании решения органа государственной власти или местного самоуправления об изменении или отказе в изменении вида разрешённого использования земельного участка, об оспаривании решений, действий (бездействия) органа кадастрового учёта, а также требования, вытекающие из межевых споров, и др.

Перечень споров, связанных с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, указанный в Обзоре, открытый.

В связи с чем, спор о взыскании арендной платы, размер которой признан завышенным вследствие недостоверных сведений об объекте недвижимости, спором об оспаривании результатов кадастровой стоимости не является (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2017 № Ф04-2812/2017 по делу № А67-2446/2016). Таким образом, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.

Исходя из положений статей 422,424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

На основании изложенного следует вывод, что действующим законодательством размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьёй 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Статьёй 8 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В рассматриваемом случае, как следует из условий договоров аренды, земельные участки отнесены к неразграниченной государством собственности, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение истца с требованиями об установлении величины рыночной стоимости земельного участка правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Статьёй 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; статьёй 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки.

Департамент при расчёте арендной платы за спорный земельный участок руководствовался отчетом об оценке, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза».

Суд, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене выкупаемого имущества, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» (далее – ООО «ЭОА «Ледон») следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3607 на 01.11.2017 составляет 23 036 670 руб.

В соответствии со статьёй 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта ООО «ЭОА «Ледон» содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учётом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришёл к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации. Выводы, содержащиеся в нём, не были опровергнуты другими участвующими в деле лицами.

Как отмечалось ранее, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и обязательны для сторон договора.

Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена, основания для непринятия выводов экспертизы не установлены, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счёта суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования акционерного общества «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить в полном объеме.

Установить по состоянию на 01.11.2017 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3607 в размере 23 036 670 рублей.

Установить с 01.01.2018 года арендную плату по Договору аренды Д-С-13-147 от 05.04.2017 года в размере 72 949 рублей 46 копеек.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исправить опечатку, допущенную в резолютивной части решения Арбитражного суда Омской области от 15.06.2021 по делу № А46-17577/2020, дополнить резолютивную часть словами: «Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 25 000 руб. расходов на проведение экспертизы по делу».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой