Решение от 23 августа 2023 г. по делу № А66-9004/2023

185/2023-104448(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-9004/2023
г.Тверь
23 августа 2023 года
изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Мещеряковой А.А., при участии представителя заявителя – ФИО1 по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Миницены+» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.06.2014, ИНН: <***>), Тверская обл., г. Ржев к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.11.2002, ИНН: <***>), Тверская обл., г.Ржев об оспаривании отказа,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Миницены+» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области далее – ответчик, Управление) от 18.04.2023г. за исх. № 364 в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 166,2 кв. м., расположенного по адресу: Тверская область, город Ржев, улица Большая Спасская, дом 51/90, помещение I. кадастровый номер: 69:46:0090771:79 незаконным и не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в преимущественном приобретении арендуемого нежилого помещения общей площадью 166,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 69:46:0090771:79, путем организации оценки рыночной стоимости нежилого

помещения и выдаче арендатору проекта договора купли-продажи нежилого помещения.

Заявитель требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте проведения разбирательства по делу, направил отзыв, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, против перехода к рассмотрению дела по существу непосредственно после проведения предварительного судебного заседания не возражал.

Заявитель также согласился с возможностью продолжить рассмотрение дела в судебном заседании.

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы, пришел к выводу о готовности дела к судебному разбирательству и считает стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, против завершения рассмотрения дела в предварительном заседании суда, с учетом извещения сторон о времени и месте проведения судебного разбирательства, суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание в арбитражном суде первой инстанции, в котором продолжил рассмотрение спора по существу.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

При рассмотрении дела суд исходил из следующих обстоятельств.

14 сентября 2018 года между Управлением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор, прежнее наименование ООО «Аптека низких цен+») был заключен Договор аренды нежилого помещения № 2994, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 166,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 69:46:0090771:79 (далее – помещение).

11 апреля 2023 года Общество обратилось в Управление с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого объекта с условием о рассрочке оплаты на 5 лет.

Письмом от 18 апреля 2023 г. исх. № 364 Управление сообщило Обществу о невозможности реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, сославшись на то, что арендуемое помещение не подлежит отчуждению, поскольку решением Ржевской городской Думы от 26.04.2012 № 191 оно включено в Перечень муниципального имущества города Ржева Тверской области, не подлежащего отчуждению в частную собственность, в том числе собственность субъектов

малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, утвержденный решением Ржевской городской Думы от 30.12.2008 № 255 (далее – Перечень муниципального имущества № 255).

Общество, полагая, что Управление незаконно отказало ему в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителя заявителя в судебном заседании, пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 12.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), с ежегодным до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом № 159-ФЗ и в случаях, указанных в подпунктах 6, 8 и 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В указанные перечни не включаются земельные участки, предусмотренные подпунктами 1 - 10, 13 - 15, 18 и 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце восьмом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В данном случае, как следует из материалов дела, спорное помещение находится во владении Общества более двух лет по договору аренды от 14.09.2018 № 2994. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

На момент подачи заявления от 11.04.2023 Общество включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, с 01.08.2016 присвоен статус «микропредприятие». Также у заявителя отсутствует задолженность по арендной плате, что подтверждено Управлением в справке от 20.04.2022 № 379.

При этом спорное имущество (объект) не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, предусмотренный частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ.

Перечень муниципального имущества № 255, в который решением Ржевской городской Думы от 26.04.2012 № 191 включен спорный объект, арендуемый заявителем, не относится к перечню имущества, предусмотренному частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ.

Доводы Управления о недопустимости отчуждения арендуемого Обществом имущества со ссылкой лишь на включение его в Перечень муниципального имущества № 255, отклоняются судом, поскольку включение спорного объекта в упомянутый Перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, исходя из указанных выше норм, не может являться безусловным основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Как указано ранее, перечень условий, при наличии которых арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, исчерпывающим образом определен в Законе № 159-ФЗ.

Выводы Управления об обратном основаны на неверном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора.

Поскольку иного несоответствия Общества требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ Управлением в оспариваемом отказе не установлено и не отражено, следует признать, что заявитель имеет преимущественное право на приобретение спорного имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а оспариваемый отказ Управления не основан на положениях Закона № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, заявленные требования подлежат удовлетворению с отнесением расходов по госпошлине на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области (ОГРН <***> ИНН <***>) от 18.04.2023 за исх. № 364 в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Миницены+»(ОГРН <***> ИНН <***>) на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 166,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 69:46:0090771:79 как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 (в ред. от 29.12.2022) № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Миницены +» в преимущественном приобретении арендуемого нежилого помещения общей площадью 166,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер

69:46:0090771:79 путем организации оценки рыночной стоимости этого нежилого помещения и направлении ОООО «Миницены+» проекта договора купли-продажи этого помещения в течение одного месяца с даты принятия настоящего решения.

Расходы по госпошлине в сумме 3000 руб., уплаченной по платежному поручению от 19.04.2023 № 820, взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области в пользу заявителя.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в порядке и сроки, предусмотренные АПК РФ.

Судья Е.А. Бачкина