Решение от 7 мая 2021 г. по делу № А55-35888/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

07 мая 2021 года

Дело №

А55-35888/2020

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 07 мая 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, после перерыва помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев 22-29 апреля 2021 года в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Лагуна"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием третьих лиц - ФГБУ ФКП «Росреестр» по Самарской области, Администрации г.о. Самара, Департамента градостроительства г.о. Самара

о признании незаконными решений

при участии в заседании

от заявителя – ФИО3, доверенность от 18.01.2021

от заинтересованного лица – ФИО4, доверенность от 11.11.2020

от Администрации г.о. Самара – ФИО5, доверенность от 29.12.2020

от других третьих лиц – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лагуна" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Самарской области, принятых по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020 и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Лагуна» на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020 и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление, заинтересованное лицо) возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях.

Администрация г.о. Самара поддерживает позицию управления по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители ФГБУ ФКП «Росреестр» по Самарской области, Департамента градостроительства г.о. Самара в судебное заседание не явились, третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 10 минут 29 апреля 2021 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 198 966 кв. м с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская, с видом разрешенного использования «многоквартирные дома свыше 3-х этажей».

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН, в соответствие с фактическим, 14.01.2020 общество обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями № 63/001/501/2020-478 и № 63/001/501/2020-479 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины и на земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская.

К заявлениям была приложена выписка из ИСОГД г. о. Самара от 09.10.2020 № Д05-01-01/9872-0-2, которая подтверждает, что по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61, земельный участок расположен в общественно-деловой зоне районного значения (Ц-3).

Разрешенные виды использования установлены ст. 30 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 в соответствии с решением Думы городского округа Самара от 02.02.2017 № 175.

Среди основных видов разрешенного использования для зоны Ц-3 предусмотрены: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) и магазины.

03.11.2020 управление отказало обществу в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 63:01:0219002:522, документы на который (которые) были представлены вместе заявлениями от 14.01.2020 № 63/001/501/2020-478 и № 63/001/501/2020-479.

Основанием отказа в государственной регистрации управление указало на то, что использование земельного участка под магазины не предусмотрено функциональной зоной, в которой он расположен.

Общество считает решения управления незаконными, ссылаясь на положения ст. 43, 85, п.2 ст. 7 ЗК РФ, п.1 ст. 8, ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, Правила застройки и землепользования в городе Самаре (утвержденные Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61). Общество указывает на то, что собственники, пользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.

Общество считает, что действовало в соответствии с вышеизложенными нормами, при обращении в управление выбраны виды разрешенного использования земельных участков, предусмотренные в качестве основных градостроительным регламентом, установленным действующими Правилами застройки и землепользования в городе Самаре со ссылкой на выписку из ИСОГД г. о. Самара от 09.10.2020 № Д05-01-01/9872-0-2.

Общество считает, что оспариваемые решения нарушают законные права общества как собственника на использование принадлежащего ему земельного участка по своему усмотрению в соответствии с градостроительным регламентом. Кроме того, считает, что отказ управления повлечет невозможность приведения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН, в соответствие с фактическим, и, следовательно, привлечение общества к ответственности за нарушение требований ст. 42 ЗК РФ.

В обоснование возражений управление считает оспариваемые решения законными и обращает внимание на то, что исходный земельный участок, заявленный к разделу, имеет вид разрешенного использования «многоквартирные дома свыше 3-х этажей». Согласно декларации собственника о выборе вида разрешенного использования образуемых земельных участков, для одного из них устанавливается вид «магазины», а для другого - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Выбор указанных видов разрешенного использования управлением считает противоречащими Генеральному плану городского округа Самара, утвержденному Решением Думы г.о. Самара от 20.03.2008 №539. Указанным документом исходный земельный участок расположен в функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта, где в свою очередь не предусмотрено использование земельного участка под размещение магазинов.

Ссылаясь на пункт 26 части 1 статьи 16, части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", часть 4 статьи 3, пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ, управление указывает на то, что муниципальные правовые акты, принятые по вопросам градостроительной деятельности, не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации. В силу части 1 статьи 24 ГрК РФ генеральный план

городского округа, внесение изменений в такой план, утверждается представительным органом местного самоуправления городского округа. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

Ссылаясь на п. 9 ст. 1 и ст. 30 ГрК РФ и материалы судебной практики (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2009 N 78-Г09-22, Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2018 N 32-АПГ18-3, Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N 18-АПГ18-12, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15.08.2018 N 59-АПГ18-7, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 09.08.2018 N 42-АПГ18-4), управление указывает, что генеральный план является первичным документом по отношению к правилам землепользования и застройки, следовательно, правила землепользования и застройки должны утверждаться на основании генерального плана. Управление также указывает отсутствие в ГрК РФ нормы, обязывающей органы власти определять функциональные зоны в генеральном плане в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку исходя из главы 3 ГрК РФ генеральный план является документом планирования, несет функцию определения назначения территорий исходя из планов развития территории города в целом и не направлен на фиксацию существующего положения. Управление обращает внимание на то, что отсутствие этих требований следует также из ч. 12 ст. 9 ГрК РФ, в соответствии с которой, утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменения правового режима земель, находящихся в границах указанных зон со ссылкой на судебную практику (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2015 N 78-АПГ15-15, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 25.04.2018 N 29-АПГ18-4, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 06.06.2018 N 18-АПГ18-17и др.).

Управление считает, что невозможность выбора вида разрешенного использования «магазины» обусловлена расположением участка в функциональной зоне, установленной Генеральным планом, не допускающей указанный вариант. Управление ссылается Правила застройки и землепользования, приведенные в соответствие с Генеральным планом, где спорный объект недвижимости полностью располагается в территориальной зоне Р-3 - зоне природных ландшафтов, в которой вид разрешенного использования «магазины» не допускается, в соответствии с ПЗЗ города Самара, утвержденными Решением Думы г.о Самара от 26.04.2001 №61 в редакции, утвержденной Решением Думы г.о. Самара от 29.12.2020 №45.

Учитывая изложенное и принимая во внимание расположение спорного объекта в функциональной и территориальной зоне, не допускающей вид разрешенного использования «магазины», оспариваемые решения управление считает законными.

Администрация г.о. Самара ссылается на сведения из Информационной системы градостроительной деятельности в городском округе Самара, представленные Департаментом градостроительства городского округа Самара, согласно которым, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенный по адресу: г.Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара-Загора, Алма-Атинская, находится в территориальной зоне Р-3 (зона природных ландшафтов) действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, а также на Генеральный план городского округа Самара, утвержденный решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 № 539 (в редакции решения Думы городского округа Самара от 04.12.2019 № 477), согласно которому, земельный участок расположен в функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта. Администрация указывает на то, что заявленные обществом виды разрешенного использования земельных участков («магазины» и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка») не отнесены к видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне Р-3 и функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта. Администрация отмечает, что на момент принятия оспариваемого решения в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522 Правилами была установлена территориальная зона Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения).

Администрация указывает на предусмотренное действующим законодательством обязательное соответствие Правил Генеральному плану в части функционального зонирования территории (пункт 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ) со ссылкой на материалы судебной практики: Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 №32-АПГ17-1, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 06.07.2017 № 7-АПГ17-3, Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу № 307-КГ16-18929, А66-14671/2015.

По объяснениям администрации, с целью приведения действующих Правил в соответствие с Генеральным планом городского округа Самара решением Думы городского округа Самара от 29.12.2020 № 45 внесены изменения в Постановление Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 64 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре», в том числе в отношении отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне Р-3 (зона природных ландшафтов).

Поскольку виды разрешенного использования земельных участков («магазины» и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка») не отнесены к видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне Р-3 и функциональной зоне существующего ценного природного ландшафта, заявленные обществом требования администрация считает необоснованными.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает, что управлением при принятии решений об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943, установлено, что в реестре объектов недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка, путем указания:

установленного вида разрешенного использования - на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования; вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке.

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав в том числе принятое им решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, частью 4 статьи 37 ГрК РФ при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Правила застройки и землепользования в городе Самаре утверждены Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61.

Согласно абз. 3 Правил настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории города Самары.

Согласно п. п. 2, 3, 8, 9, 10 ст. 3 Правил типы территориальных зон, в пределах которых действуют градостроительные регламенты, определены на карте правового зонирования города Самары.

На карте правового зонирования города Самары выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам использования недвижимости. Зоны на указанной карте перекрывают всю территорию города Самары в пределах городской черты.

Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах городской черты города Самары, разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам статьи 30 настоящих Правил.

Градостроительный регламент по видам использования недвижимости (статья 30 настоящих Правил) включает: основные виды разрешенного использования недвижимости, которые не могут быть запрещены; согласование основных видов использования проводится в порядке статьи 19 настоящих Правил; виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования, сопутствующий вид использования не считается разрешенным, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами; виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий (условно разрешенные), для которых необходимо получение специальных согласований.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 30 настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.

Собственники, пользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.

Обществом при обращении в управление выбраны виды разрешенного использования земельных участков, предусмотренные в качестве основных градостроительным регламентом, установленным действующими Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, что подтверждается выпиской из ИСОГД г. о. Самара от 09.10.2020 № Д05-01-01/9872-0-2.

Судом принято во внимание, что разрешенное использование земельного участка было установлено до введения в действие Генерального плана (04.12.2019) и внесения изменений в Правила землепользования и застройки (29.12.2020), следовательно, в данном случае действует положение ГрК РФ о том, что при изменении территориального зонирования, градостроительного регламента, разрешенного использования земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Однако такой проверки представленных заявителем документов управлением не проведено.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2020 по делу №А72-4590/2019.

При таких обстоятельствах, заявленные требования следует удовлетворить и признать недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области, принятые по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020 и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская.

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него с пользу заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области, принятые по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020 и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Лагуна» на земельный участок площадью 10 000 кв. м с видом разрешенного использования: магазины, и земельный участок площадью 188 966 кв. м с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0219002:522, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, в границах улиц Московское шоссе, Ташкентская, Стара Загора, Алма-Атинская по заявлениям ООО «Лагуна» № 63/001/501/2020-478 от 14.01.2020 и № 63/001/501/2020-479 от 14.01.2020

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1