Постановление от 15 октября 2020 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5428/20

Екатеринбург

16 октября 2020 г.

Дело № А34-7322/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Райлян Е.Н.,

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Курганпарк» на решение Арбитражного суда Курганской области от 20.05.2020 по делу № А34-7322/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Курганской области, приняли участие представители Администрации города Кургана – ФИО1 (доверенность от 14.01.2020 № 36), ФИО2 (доверенность от 16.04.2019 № 16-03).

Администрация города Кургана (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курганпарк» (далее – общество «Курганпарк», ответчик) о расторжении договора от 13.04.2004 № 293-з аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 45:25:070308:264 площадью 58 220 кв. м для обслуживания городского сада; местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору; об обязании общества «Курганпарк» в течение двух недель с момента расторжения договора возвратить администрации в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264 площадью 58 200 кв. м для обслуживания городского сада, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору, а также о взыскании убытков в размере 2 187 678 руб.

Решением суда от 20.05.2020 исковые требования удовлетворены частично: суд расторг договор № 293-з аренды земельного участка от 13.04.2004 и возложил на общество «Курганпарк» в течение двух недель с момента расторжения договора возвратить Администрации города Кургана в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264 площадью 58 220 кв. м для обслуживания городского сада, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Курганпарк» просит указанные судебные акты отменить в части удовлетворения заявленных требований и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении данных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Общество «Курганпарк» не согласно с выводом судов о неисполнении ответчиком обязанности по обслуживанию территории городского сада, предусмотренной Правилами благоустройства территории города Кургана (приложение к решению Курганской городской Думы от 27.03.2019 № 52). При этом ответчик отмечает, что указанными правилами предусмотрен перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения, однако наличие такое перечня не означает, что данные работы являются договорными обязательствами, принятыми обществом по спорному договору. Ответчик считает, что правила не соответствуют и не могут соответствовать условиям договора, так как в части исполнения договора аренды земельного участка отношения сторон регулируются федеральным законодательством, а в части благоустройства – муниципальным правовым актом. Ответчик полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения условий договора аренды земельного участка со стороны ответчика, а следовательно и не имеется оснований для досрочного расторжения договора. Ответчик также не согласен с выводом судов о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по обеспечению наружного освещения, полагает, что судами не принято во внимание, что такие работы могут быть проведены только специализированной организацией, осуществляющей работу электрических сетей на основании муниципального контракта. Также ответчик считает, что судами неправомерно установлен факт привлечения его к ответственности за нарушение пункта 8.2. Правил благоустройства территории города Кургана, тогда как указанная норма не содержит санкции за её нарушение. По мнению ответчика, факт необустройства туалетных кабинок, хотя и является неисполнением обязанности по обеспечению благоустройства территории городского сада, однако, не является существенными нарушением условий договора.

Администрация направила письменные возражения на кассационную жалобу, в которых указала, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, а кассационная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Курган-Парк» (арендатор) 13.04.2004 подписан договор

№ 293-3 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Курган, городской сад. Земельный участок расположен относительно ориентира Городской сад, для реконструкции Городского сада им. В.И. Ленина, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:000000:48, общей площадью 70 572 кв. м (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.2. договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 13.04.2004 по 12.04.2053.

Соглашением от 15.02.2006 в договор внесены изменения, пункт 1.1. изложен в следующей редакции: арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Курган, городской сад. Земельный участок расположен относительно ориентира Городской сад, для реконструкции и эксплуатации Городского сада им. В.И. Ленина, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:000000:48, общей площадью 70 572 кв. м. Кроме того, пункт 4.3.2. договора также изложен в новой редакции: арендатор имеет право сдавать весь участок или его часть (части) в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по данному договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя.

Соглашением от 07.10.2006 в договор внесены изменения, пункт 1.1. изложен в следующей редакции: арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Курган, городской сад. Земельный участок расположен относительно ориентира Городской сад, для реконструкции и эксплуатации Городского сада им. В.И. Ленина, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:000000:0124, общей площадью 70 418 кв. м.

Соглашением от 16.09.2011, подписанным между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и обществом «Курган-Парк» в договор вновь внесены изменения, пункт 1.1. изложен в следующей редакции: арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070308:264, площадью 58 220 кв. м, для обслуживания Городского сада. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В пункте 2 соглашения его стороны согласовали, что кадастровый план земельного участка № 2-25/06-404137 от 17.10.2006, приложенный к договору, заменить кадастровым паспортом земельного участка № 45/202/11-15815

от 27.07.2011, приложенным к соглашению.

В соответствии с соглашением от 09.12.2011, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Курган-Парк» и обществом «Курганпарк», к последнему перешли в полном объеме все права и обязанности по договору (пункты 1 и 2 соглашения).

Письмом от 23.12.2011 № 12-01-6935 Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области выразил согласие на указанную выше передачу прав и обязанностей.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области, Администрацией города Кургана и обществом «Курганпарк» 08.10.2012 заключено соглашение о внесении изменений в договор - арендодатель заменен на Администрацию города Кургана.

Указанные обстоятельства также установлены при рассмотрении дела №А34-3254/2016.

Согласно пункту 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев и при нарушении других условий договора.

Истцом в адрес ответчика направлены следующие претензии от 04.03.2019:

1. № 897 о необходимости уборки урн и мусорных контейнеров;

2. № 898 о необходимости уборки снега;

3. № 899 о необходимости провести мероприятия для обеспечения надлежащего освещения и соблюдения пожарной безопасности;

4. № 900 о необходимости покраски урн, сооружений, ограждений по периметру земельного участка, ремонта фасада арок со стороны ул.К.Маркса, Ленина;

5. № 901 о необходимости убрать самовольно установленные нестационарные торговые объекты;

6. № 902 о необходимости убрать размещенную в неустановленных местах рекламу;

7. № 903 о необходимости проведения мероприятий, обеспечивающих наличие на территории Городского сада туалетных кабин;

8. № 904 о необходимости надлежащего содержания зеленых насаждений, в том числе обрезки деревьев и кустарников.

Все названные претензии содержат требование о расторжении договора аренды в случае их неисполнения, претензии получены ответчиком.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 № 293-3, в том числе неустранении ответчиком нарушений, указанных в претензиях от 04.03.2019

№ 897, 898, 900, 904, а также на отказ ответчика от расторжения договора в добровольном порядке, ответчик обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по обслуживанию и благоустройству территории городского сада, в частности, необеспечение ответчиком надлежащего освещения, необеспечение условий для соблюдения санитарно-гигиенических требований. Сочтя, что указанные нарушения приводят к ненадлежащему использованию земельного участка с разрез в его разрешенным использованием, носят систематический характер, не устранены в том числе в ходе судебного разбирательства, суды признали нарушения существенными и достаточными для прекращения договорных отношений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика убытков в размере упущенной выгоды, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом возможности получения упущенной выгоды, её размер, наличия вины ответчика в неполучении упущенной выгоды.

В части отказа в удовлетворении исковых требований судебные акты суда первой и апелляционной инстанций ответчиком не обжалуются, соответственно, не проверяются судом кассационной инстанции на предмет законности.

Оснований для отмены принятых по делу судебного решения и постановления апелляционного суда, по доводам, приведенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не усматривает.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложена правовая позиция, согласно которой в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как установлено судами, ответчику на правах аренды во владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264, площадью 58 220 кв. м, для обслуживания городского сада (на условиях соглашения от 16.09.2011 к договору аренды).

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «для обслуживания городского сада».

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, как верно отмечено судами, обязанность обеспечивать надлежащее обслуживание территории городского сада возложена на ответчика не только условиями договора, но и законом, призванным обеспечивать надлежащее использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом исходя из положений статей 12 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием обусловлено необходимостью рационального использования земель, в силу чего применительно к обстоятельствам настоящего дела оценка объема обязанностей арендатора по использованию земельного участка по обслуживанию городского сада должна производиться, исходя из сохранения качественных характеристик земельного участка, используемого для эксплуатации городского сада.

Отклоняя доводы ответчика о том, что договором аренды от 13.04.2004 №293-з не определен объем обязательств ответчика по обслуживанию территории городского сада, в силу чего заявленные истцом нарушения не могут быть вменены ответчику как существенное нарушение условий договора, суды исходили из того, что объем обязательств ответчика в данном случае объективно обусловлен в том числе разрешенным использованием земельного участка.

Оценивая действия ответчика, суды обоснованно руководствовались Правилами благоустройства территории города Кургана, утв. решением Курганской городской Думы от 27.03.2019 № 52 (далее – Правила благоустройства), в части исполнения ответчиком обязательств по благоустройству территории городского сада как части обязательств по его обслуживанию.

Согласно пункту 1 Правил благоустройства, настоящие Правила устанавливают единые требования к благоустройству, объектам и элементам благоустройства территории города Кургана, и подлежат обязательному исполнению на всей территории города Кургана всеми физическими лицами, , юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, индивидуальными предпринимателями.

Объектами благоустройства на территориях рекреационного назначения являются объекты рекреации - зоны отдыха, парки, сады, бульвары, скверы, аллеи (пункт 8.1. Правил благоустройства).

Согласно пункту 8.2. тех же Правил в перечень элементов благоустройства на территории рекреационного назначения включаются твердые виды покрытия проезда, комбинированные - дорожек (плитка, утопленная в газон), озеленение, питьевые фонтанчики, скамьи, урны, малые контейнеры для мусора, оборудование пляжа (навесы от солнца, лежаки, кабинки для переодевания), туалетные кабины.

Таким образом, как верно указано судами, положения указанного нормативного акта, не являясь условием договора аренды от 13.04.2004 № 293-3, являются обязательными для исполнения ответчиком как лицом, осуществляющим использование земельного участка для эксплуатации объекта общего пользования муниципального образования (городского сада).

Кроме того, суды отметили, что обязанность по благоустройству территории городского сада предусмотрена пунктом 4.4.9. договора аренды от 13.04.2004 № 293-3.

Более того, принимая во внимании представленные в материалы дела: постановление о привлечении ответчика к административной ответственности за необеспечение благоустройства территории, акт обследования, протоколы измерений и оценки световой среды от 16.10.2019, протокол измерений искусственного освещения от 07.11.2019 и экспертное заключение

от 13.11.2019 № 245, переписку сторон, суды признали, что ответчиком в течение длительного времени и при отсутствии объективных препятствий не исполняются обязательства по обеспечению наружного освещения территории городского сада, необеспечению наличия туалетов. Последнее из указанных обстоятельств не устранено ответчиком в том числе в период рассмотрения настоящего дела в суде.

Учитывая доказанность факта нарушения ответчиком обязанностей по обслуживанию территории городского сада в силу необеспечения надлежащего его благоустройства, суды правомерно удовлетворили требования истца о расторжении договора и обязании ответчика возвратить земельный участок истцу.

Доводы заявителя кассационной жалобы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняется судом кассационной инстанции как направленные на переоценку установленных по делу обстоятельств и не влияющих на законность принятых судебных актов (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 20.05.2020 по делу

№ А34-7322/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Курганпарк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи Л.А. Суспицина

А.А. Столяров